文｜智瑾财经 橙子

受多方政策性利好，最近资本市场的房地产行业涨声一片。

此前债务暴雷，全国多地项目停工，连续两年亏损的泰禾集团（000732）也从1月底开始，股价多番涨停。

1月28日到2月9日，泰禾股价连续3个交易日涨停，此后短暂回调后，2月11日股价再度涨停，再到2月18日、21日，泰禾股价又迎来两连板。

对于这波反弹，从公开信息来看，泰禾在年前发布过一份业绩预告，称得益于项目结转情况较好，以及严格管控费用成本、上年计提了较多存货减值准备等，2021年有望继连续两年亏损后，实现扭亏为盈。

图片来源：泰禾集团官方公告

即便业绩层面扭亏，但隐藏在泰禾背后的债务问题，以及旗下几乎无优质项目及新增项目的基本面下，泰禾真能顺利上岸吗？

回顾泰禾

简单回顾一下，泰禾集团创办于1996年，早期在福州大本营完成原始资本积累，并从福州走向全国，一度成为国内500强企业之一。

2002年，泰禾首次进入北京，便瞄准高端别墅市场，并凭借中式建筑风快速出圈，在北京站稳脚跟，也将自己打造成中式院子标杆品牌。

2009年，泰禾集团成功跻身中国房地产企业20强；

2010年9月，泰禾集团通过重组福建三农，成功借壳上市，正式踏入资本市场。

此时，泰禾已经完成一阶段发展，上市之后，泰禾开始走向二阶段——规模扩张。

为了实现规模扩张，泰禾开始不计成本拿地。

2013年以来，泰禾通过各种金融杠杆，在北京、上海拿下多块储备土地，并由于多次溢价抢地，获得“地王收割机”称号。

但也不可否认，尽管高溢价，却也让泰禾在一二线城市收获大量土储，为其积累了不少优质资产。只是泰禾并未将这些处于增值状态中的土地变现，而是通过二次抵押，持续杠杆拿地，这也为其后来自救艰难埋下伏笔。

受此影响，泰禾集团负债情况变得愈发严重，资金链稍有变动，便可能大厦倾覆。

2017年，泰禾发展进入高潮阶段，成功迈入千亿房企俱乐部，拿地手笔也越来越大。其在北京孙河的一块地皮耗资60亿，溢价率高达50%，而该地块就是后来闻名京城的“烂尾楼”——北京院子二期。

2018年，北京院子二期项目正式开盘，尽管单套叠层别墅的售价已经超过了2000万元，但仍旧火热，刚一开盘便被抢购一空。但由于该项目监管账户内80亿资金被泰禾挪用，导致项目工程款不到位，项目停滞，无法网签，这对业主而言，不仅无法按期收房，连房子能否归属自己也不确定。

而整个房地产市场也从2018年开始进入下行拐点，对泰禾而言则是雪上加霜，销售情况更加糟糕，资金面持续偏紧，债务压力以及项目交付压力越发明显。

2019年，泰禾首暴资金链断裂，金融机构也停止对其“输血”，名下多处项目也因资金问题迟迟未能动工，成为了烂尾楼。其中，位于太原的金尊府项目，5000套全部售出，却已烂尾3年，至少需要30亿资金才能完成修建。

同时，泰禾债务危机也在2020年全面爆发。

2020年7月6日，泰禾发布公告官宣债务暴雷，称一笔将于2020年7月5日到期，票面利率7.5%，本息合计16.125 亿人民币的中期票据无法按期兑付，由此泰禾债务危机也逐渐拉开序幕。

到目前，泰禾集团约有50个地产项目面临烂尾，根据其2021年半年报数据，已到期未归还借款金额则增至464.66亿元。

卖身还债时却已无优质资产可卖

那么，面对这400多亿逾期债务，以及根据其2021年三季报披露的超600亿一年内到期的非流动负债及短期借款和其他流动负债，泰禾当下偿还能力几何？

图片来源：东方财富

得益于早期大规模拿地，泰禾在全国积累了不少优质盘，这也为其资产变现提供了可能，不过2019年至今，泰禾优质资产几乎所剩无几。

2019年，世茂曾收购泰禾长三角和广佛地区7个项目，不仅优质而且便宜，然这样的情况并非个例。

同时，公司大部分资产由于处于抵押状态，如今也被债权方纷纷送上货架，导致泰禾几乎无优质资产可卖。

今年1月19日，泰禾曾斥资70亿元在福州打造的东二环泰禾广场就被债权方中华联合保险集团送上拍卖台，用于偿还本息27.6亿元欠款。据说该项目曾直接刷新了福州城市综合体的天花板，也成就了如今炙手可热的福州东二环区域。

随着泰禾余下债务陆续到期，这样的情况大概率成为常态，可即便如此，泰禾欠下的债恐怕仍不够还。

同样，由于大量优质资产处于抵押或者已经被出售，加上全国多地楼盘烂尾，泰禾当前资产周转也同样遭遇危机，即便今年业绩大概率扭亏，也仍难抵债务压力，只能勉强维持不被退市的命运。

不过，今年来随着政策面对房企风险出清频放利好，近期多家银行针对房地产企业并购项目进行专项资金支持规模也接近600亿元，这对泰禾加速资产变现或存利好。

只是泰禾当前手里的子弹，还能撑到解困的那天吗？

要知道，距离泰禾最近的白衣骑士——万科，至今仍未对泰禾抛下橄榄枝，且万科本身也在经受活下去的压力。