记者 | 黄昱

2022年以来，房地产行业政策层面暖风频吹，目前有超40个城市发布了不同程度的楼市宽松政策，主要涉及降低首付比例、房贷利率下降、通过财税刺激托底楼市等。然而，从政策放松传导到市场仍需要一定的周期，短期内房地产市场依旧面临压力。

2月，在市场情绪波动延续、春节假期等影响下，百强房企单月成交额继续承压。克而瑞数据显示，百强房企2月仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低23.5%、同比降低47.2%，top50房企中仅仁恒、首开单月销售取得正增长。

中指研究院指数事业部分析师孟新增指出，目前市场整体仍处低温状态，但在政策环境改善下，市场活跃度缓慢恢复，预计3月份成交规模环比会有所上升，但基于去年同期高基数下，成交规模同比大概率仍为下降趋势。值得注意的是，热点一二线城市市场恢复节奏或相对较快。

楼市尚不乐观的同时，房企融资仍然受限。在这样的市场环境下，房企在投资拿地上继续秉持谨慎的态度，并通过组织架构调整提高管理效能，总之，一切为了下一个“春天”来临做准备。

开局承压

据克而瑞研究院数据，2022年前2月，各规模房企的累计销售额继续下滑，其中累计销售额排名11-50名的房企累计销售额降幅最大，同比下降47%，排名前10和51-100名的房企则分别同比下降42%、38%。

从整体市场来看，中指院数据显示，2022 年1月，50城商品住宅成交面积在2195万平方米左右，同比下降40.5%，环比下降 29.6%，市场情绪整体偏低。据初步统计，2月代表城市商品住宅成交面积降幅仍在四成左右。

对于2月的销售表现，申万宏源分析师指出，主要源于几个方面：1、尽管需求端政策有所放松，但力度仍较小，市场持续走弱半年后市场预期悲观、需求偏弱；2、行业资金进一步紧张导致房企持续降价；3、房地产税试点预期导致市场观望情绪加大等。

此外，市场供应明显放缓也是销售表现不佳的重要原因。据中指院初步统计，2022年1月，20城商品住宅新批上市面积约 1180万平方米，同比下降超三成，环比下降超四成。部分城市受疫情及市场下行影响，供应明显放缓。2月新批上市规模延续下行趋势，同比降幅达五成。

销售不乐观的同时，大部分房企的融资依然受限。克而瑞研究中心指出，1-2月行业典型房企的发债并没有迎来明显改观，同比远低于历史同期。同时，从今年以来的房企融资结构来看，当前新发债企业仍以国资队为主、辅以少部分优秀的民营房企，国企央企的发债总量占到近5成。

另据中指院数据，2月房企信用债发行规模为250.2亿元，环比下降16.38%，同比下降7.92%；海外债发行规模为15.8 亿元，环比下降 83.46%，同比下降 94.57%。

从融资成本来看，信用债平均利率为3.59%，环比增长0.21个百分点，同比下降1.25 个百分点；海外债平均利率为 6.95%，环比增长1.39 个百分点， 同比增长1.37个百分点。

克而瑞研究中心认为，目前房企违约案例仍有发生，金融机构的白名单也主要针对国资企业以及部分优秀的民企，短期内大部分企业的偿债压力难言改善。

在此背景下，房企在拿地上仍然十分谨慎。据中指院数据， 1-2月，TOP100企业拿地总额1440.9亿元，同比下降62.7%；50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为79.4%，较同期降低3.6个百分点，企业倾向合作拿地。

与此同时，房企组织架构调整在2月份逐渐进入常态化和密集调整阶段。

中指研究院企业事业部研究主管彭澧丽称，一方面，房企通过组织架构调整，进行区域整合，提升企业经营效率和效益；另一方面，高层管理岗位的调整有助于优化企业的组织能力和管理模式。

政策密集放松

公开信息显示，全国性商品房预售资金监督管理办法已于2月初制定出台，新管理办法将明确预售资金监管的基本标准，实行“重点额度管理”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

对于新政出台的目的，克而瑞研究中心认为，首要目标是保交付、维护消费者权益，其次意在纠偏，对于此前预售资金过度监管“一刀切”的城市而言，短期内将在一定程度上缓解企业的资金周转压力。

不过在孟新增看来，全国性的监管指导意见出台，虽然有利于对当前过度监管的政策进行纠偏，但去年下半年以来部分房企违约导致地方政府对房企的信任度明显减弱，因城施策下，本次政策出台对监管资金释放的额度或有限。

为了稳定并引导市场恢复信心，地方政府也开始密集放松需求端调控政策。

据中指数据监测，自 2022年以来，全国已有超40个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策。

孟新增表示，需求端政策调整力度加大，有利于缓和市场情绪，促进合理住房需求释放。“地方因城施策落实中央政策导向，释放合理住房需求，全国两会后，预计将迎来更多城市政策调整。”

不过，克而瑞研究中心也指出，短期内行业政策调控的主基调不会改变，房地产市场依旧面临较大的下行压力，行业整体销售规模仍将保持稳中有降的态势。

前不久国新办举行的推动住房和城乡建设高质量发展发布会上，住建部副部长倪虹强调，关于2022年的总体考虑，还是毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

展望3月，克而瑞研究中心认为，成交整体提升幅度有限，各城市市场将持续分化，理想情况下，随着市场信心逐渐恢复，上半年核心一、二线城市市场或将率先企稳回升，下半年弱二线及强三线城市或将轮动复苏。

接下来，三四月份的市场能否回暖尚有待观望。