文|张银银

编辑|欣欣然

银银按：又到财报季，今年杠杆游戏还是如常推出2021年企业财报拆解——“年鉴”栏目，将陆续关注杆友和我个人感兴趣的企业。杆友有特别想看的企业年报，欢迎留言告诉我。

2021年房地产难熬，最近房企陆续披露全年业绩公告，让人揪心，也让人期待。先发布的往往成绩都不会很差，杠杆游戏先从他们说起，今天来看看老牌粤系房企：越秀地产。

1、很稳，但错过全国化良机

看到越秀地产开头的业绩摘要，杠杆游戏不得不感叹，潮水褪去后稳健房企的优势就体现出来了，真的很稳！

比如越秀地产2021年营收573.8亿元，同比上升24.1%；这样一对比，也是最近披露业绩的九龙仓集团7%左右的营收增速就显得有些相形见绌。

累计合同销售额1151.5亿元，同比上升20.2%，完成了目标的102.6%，2021年能超额完成目标的房企没几家。

权益持有人应占盈利约为35.9亿元，同比下降15.5%；年内盈利52.74亿元，同比上升12.6%；核心净利润同比上升3.2%，为41.5亿元。

越秀地产也有一些相对不太好的消息，比如增收不增利的情况更严重。销售成本同比上涨29.7%，高于营收增速，为448.96亿元。从而毛利率下降为21.8%，3.3个百分点的降幅也在合理范围。

另外越秀地产的区域化色彩还是比较浓，2021年合同销售额中，大湾区和华东地区合计所占比例84.5%，华中、北方、西南地区占比分别为8.8%、4.0%、2.6%。

大本营广州的销售额增速表现一般，同比上升8.6%，跑输了总销售额平均增速，各大区增速垫底，为606.0亿元，约占总销售额52.6%。

土地储备上，杠杆游戏注意到，越秀地产亦主要集中在大湾区。截至2021年底，其拥有土储约2711万平米，其中大湾区占比约55%，华东、华中、北方、西南地区分别占比12.5%、17.5%、10.6%、4.4%。

说实话，作为一家发展历史30余年的房企来说，越秀地产对于全国布局的黄金期有点错失良机，以后要走出可能更难了，但有时候也意味着相对安全。

2021年，越秀地产的发展中物业及持作出售物业的减值拨备同比上升89.27%，为16.5亿元，不容易啊。

2、很绿，短债增幅比较明显

资产数据杠杆游戏接着谈一谈，2021年越秀地产的非流动资产略有下滑，为510.5亿元，上年同期是515.7亿元。具体来看，主要是投资物业、发展中物业下降了一些，同比降幅分别为31.7%、18.1%。

流动资产有所上升，同比增速24.2%，为262.8亿元，其中现金及现金等价物同比增幅16.1%，为327.66亿元。

2021年，越秀地产的流动负债增加了500多亿，为1826.2亿元，剔除合同负债后为1094.4亿元。杠杆游戏简单计算了下，去年同期这一数据为773.8亿元。剔除合同负债后，其流动负债同比增加了大概320.6亿元，主要是其他应付款及应计费用、借贷、应付税项的增加，分别同比增幅为36.4%、79.8%、21.3%。

非流动负债方面，越秀地产同比降幅15.5%，为568.7亿元；净资产同比上升15.7%，为743.7亿元。

三道红线越秀地产指标继续保持绿档。净借贷比率47.1%，剔除预收账款后资产负债率69.1%，现金短债比1.36倍。

从总借贷的账龄来看，越秀地产的短债增幅比较明显，2021年末为298.02亿元，同比2020年的165.76亿元，增加了约132.26亿元，同比增幅为79.79%。不过越秀地产暂时“不差钱”。

此外，越秀地产的发债成本低到尘埃。境外发的6.5亿元5年期和1.5亿元10年期美元债，票面利率分别2.8%和3.8%，2021年的平均借贷利率4.26%，同比降了36个基点。

比较奇怪的是，业绩公告里似乎并未披露现金流的具体数据，杠杆游戏翻了半天没看到。

3、新故事能推升股价吗？

总的来看，越秀地产2021年的表现，非常符合其稳健房企的身份，在行业波动期，这是难能可贵的优势。

放到历史长河中，则另当别论。

截至2022年3月11日港股收盘，越秀地产股价7.7港元每股，下跌了2.16%。市值238.43亿港元。如果不算资本重组等客观原因影响的股价，越秀地产这近30年来，股价、市值也是相当的“稳”。这是好事还是坏事呢？

图片来源：东方财富

从2021年业绩报告里，杠杆游戏强烈感觉到，越秀地产想讲一些新故事。在广州，越秀地产是第一个抢夺到“轨交+物业”项目的房企，发展如今大火的TOD项目也非常顺理成章。

截至2021年末，越秀地产共有6个TOD项目，总土储376万平米，约占越秀地产大湾区土地储备的25.2%和总土储的13.9%。不过也都集中在广东。

业绩会上，越秀地产董事长林昭远也说了，特别希望能够走出广州，拓展广州以外的TOD项目。后续推进如何，还有待时间检验。

对了，2021下半年，诸多房企开始人员优化，越秀地产雇员还增加了几百名，从2021年中期的15720名，增加到年末的16320名，不愧是优秀国企啊。