记者 | 黄昱

3月15日，保利物业公布了2021年业绩报告，全年营收首次破百亿，达到107.8亿元，同比提升34.2%；毛利达20.1亿元，同比上升34.4%；归母净利润约8.5亿元，同比上升25.6%。

保利物业的收入主要来自三大业务板块：物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，2021年分别为66.7亿元、18.11亿元、23亿元，同比增速基本一致，都超过30%。

过去一年，物管行业规模竞争进入白热化阶段，相比2020年合约管理面积57%、在管面积翻倍的增速， 保利物业去年的规模扩张则相对保守。

截至去年底，保利物业的合同管理面积约为6.56亿平方米，同比增长约16%，在管面积约4.65亿平方米，同比增长33%。

从管理面积来看，保利物业位居行业前列。截至去年上半年底，国内物管公司在管面积突破3亿平方米的只有碧桂园服务、万物云、保利物业和雅生活。

保利物业总经理吴兰玉在投资者业绩会上指出，保利物业去年90%的拓展项目集中在已经进入的城市，基本的城市布局已经完成，当下的重点是提升城市项目密度，进行深耕。

业绩报告显示，截至去年底，保利物业管理的项目涵盖全国29个省、直辖市与自治区的196个城市。

保利物业规模的扩张，一方面来自母公司保利发展的业务增量，另一方面来自第三方拓展。

业绩报告显示，保利物业全年通过招投标新签约第三方项目432个，对应单年合同金额达19亿元，其中千万级别以上项目金额占比40%。

截至去年底，保利物业签约的第三方合同项目数量为1201个，较2020年底净增长 280个，合同管理面积约为3.8亿平方米，占总合同管理面积的比例约为57.5%，同比减少0.2个百分点。

另从收入贡献来看，去年保利物业来自第三方物业管理服务的收入约为22.94亿元，同比增长75.8%，高于整体物管收入34.8%的增速；第三方物管服务收入占物管服务总收入约为34.4%，同比提高约8个百分点。

从在管面积的结构来看，保利物业的住宅、公共服务、商业写字楼的占比分别为45%、52%、3%。

尽管公共服务面积占比高，但因其管理均价较低，保利物业的物业管理收入主要还是来自住宅。2021年，住宅、公共服务、商业写字楼占物管收入的比例分别为63.5%、21.9%、14.6%。

虽然利润率较低，但公共服务一直是保利物业战略发展的重心。

财报数据显示，去年保利物业新签约第三方项目中，非居业态单年合同金额达13.9亿元，占比73%，其中新签约公共服务单年合同金额达9.5亿元，千万级以上项目数23个。

中信证券指出，公共服务类的物业订单在初期的盈利能力并不高，但这种订单具备基础服务叠加的可能性（即菜单式服务），未来仍有收入和毛利率持续提升的可能。更重要的是，这个细分板块竞争对手少，先发优势强，潜在拓展空间大。

在公共服务领域，保利物业进一步提升轨道交通、高校教研、城镇景区三大核心业态规模量级，截至2021年12月31日，在公共服务新拓展金额和公共服务的物管收入中，三大核心业态占比双双超过60%。

对于物业管理行业未来的发展，保利物业方面认为，将从数量扩张的初级阶段迈向量质并重的发展进阶。