文|新经济e线

3月18日，证监会官网消息称，推动基础设施REITs健康发展，是“十四五”规划作出的一项重要部署，对于有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的意义。

2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着公募REITs试点正式启动。目前已有11只公募REITs产品上市，市场运行平稳，流动性和价格发机制总体较好，符合试点预期。

当前，证监会正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好发挥公募REITs的功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展。

据了解，证监会正在研究制定基础设施REITs扩募规则。扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。目前，证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。

此外，目前，证监会正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。

底层资产试点扩围

新经济e线注意到，从今年年初证监会表示会探讨将REITs试点扩展到住房租赁领域的可行性，到最新表态尽快推动项目落地，其前后措辞的变化可以看出，底层资产试点扩围落地在即。

来源：证监会官网

此前，根据2021年《国家发展和改革委员会关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金[REITs]试点工作的通知》（958号文），公募REITs资产类别扩容至保障性租赁住房、清洁能源、旅游、水利等领域。

从已经上市的11个项目资质来看，底层资产项目以长三角、珠三角、京津冀优质环保类、高速类、产业园、物流园类为主，区域经济实力较强，且项目运营能力突出，项目较为优质。11只REITs募集资金364亿元，如果剔除原始权益人及关联方部分（即等同于一般上市公司首发上市的募集资金概念），则已上市REITs总计募集资金约为223亿元。

据发改委统计，这些REITs用于新增投资的净回收资金约160亿元（即募资资金剔除原始权益人认购部分，再剔除税收，费用和债务偿还），预计可带动新项目投资超过1900亿元。到2021年年底，净回收资金中已经有约50亿元投入新项目的建设。

今年2月18日，国家发改委等部委发布的《关于印发促进工业经济平稳增长的若干政策的通知》（发改产业〔2022〕273号）中进一步强调了要“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”。当月，国家发改委、国家能源局研究将清洁低碳能源项目纳入公募REITs试点范围。

一个细节在于，深交所官网2月15日信息显示，“鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金”于2021年12月30日在深交所申报后，已于2月15日正式获深交所受理。该项目原始权益人为深圳能源集团，基金管理人为鹏华基金，专项计划管理人为国信证券，托管人为招商银行，产品存续期99 年。

其中，鹏华深圳能源REIT拟投资的基础设施资产为：东部电厂（一期）项目的1#、2#、3#机组、地上建筑面积共计约3.16 万平方米房屋（含附属设施设备）及其占用范围内的约3.96 万平方米的国有土地使用权等资产。

不过，尽管监管机构在政策层面力促公募REITs扩容，但目前项目资质仍要求较严格、审批较缓慢，短期内供给或难明显放量。从试点阶段资质要求来看，在项目范围上，聚焦重点区域、重点行业、优质项目；对试点资产的具体筛选标准仍较为苛刻，优中选优。

具体体现在，一是项目权属清晰、资产范围明确；二是土地使用项目依法合规；三是基础设施项目具有可转让性；四是项目成熟稳定，预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%；五是资产规模符合要求；六是发起人（原始权益人）等参与方符合监管要求。

据新经济e线了解，事实上，项目申报前很多基础设施资产也存在一定的瑕疵，如试点项目现有项目土地未取得国有土地使用证、服务区房屋建筑未取得不动产权属证书以及土地规划面积与实际证照面积不一致等。

从储备项目来看，目前上市公司已公告申报发行REITs共9只，数量较少，有待进一步扩容。从审批进度来看，自去年6月第一批公募REITs以及12月建信中关村REIT、华夏越秀高速REIT成功发行以来，同年12月同期申报的中国交建高速REIT和临港东久REIT迄今未获批。

以中国铁建高速REITs为例，该项目2021年4月26日就获得董事会审议通过，经过申报全国REITs试点项目库、发改委评估等，2021年11月15日向交易所申报，2021年12月21日上交所进行意见反馈，2022年3月4日原始权益人对意见反馈进行回复，目前该项目仍在审核中。

二级市场波动加剧

值得关注的是，步入2022年以来，公募REITs被越来越多的投资者所关注，这一类产品也经历了初期的市场关注度较小到后来的投资者青睐有加而火爆出圈。与此同时，公募REITs二级市场上波动明显加剧，整体上演了一幕暴炒过后的“过山车”行情。

REITs各产品上市以来的涨幅（截至2022年2月16日）

新经济e线统计发现，今年2月16日，公募REITs的炒作气氛达到上市以来的最高潮。而这一波炒作背后，与整体项目较优、赚钱效应、增量资金流入、无风险收益率下降、政策鼓励等因素紧密相关。

2022年以来，煤炭、建筑等基建相关子行业取得了市场行业领先涨幅。公募REITs底层资产项目集中在交通基础设施、园区基础设施、仓储物流等方面，作为基建产业链的优质资产，也同样受到了一定的追捧。以稳增长结构下银行、煤炭、地产、交运为主要权重的红利指数，2022年以来和公募REITs的走出了相同的涨跌趋势。

同样，从市场情绪和资金面来看，2021年10月以国债为代表的无风险收益率明显下行带动公募REITs估值上行。而去年下半年以来股市等震荡调整，随着公募REITs价格大幅上涨，其亮眼的“赚钱效应”也引起了更多投资者的关注和参与。

作为创新产品，公募REITs产品结构复杂、估值方法多样，且已上市产品数量较少，具有稀缺性。从流动性来看，2022年以来港交所REITs平均换手率在0.07%左右，而沪深交易所REITs平均换手率高达2.48%左右，显著高于港交所REITs平均换手率。具体而言，资金涌入推升了公募REITs的交易热度，非机构投资者贡献了交易频率。

截至2月16日，11只公募REITs总市值一度超过400 亿元，流通市值超过127 亿元。最高时11只产品上市以来的平均涨幅接近五成，达47.54%。其中，上市以来涨幅最大的是富国首创水务REIT，上市以来涨幅达到101.89%，价格翻倍；涨幅最小的是平安广州广河REIT，涨幅为6.39%。此外，上市时间不足三个月的建信中关村REIT 涨幅也高达69.28%。

很显然，随着市场热度飙升，二级价格快速上行，公募REITs 的性价比已大幅下降。随着REITs价格大涨，其内部报酬率大幅下降，如REITs中债估值收益率（IRR）普遍降至4%以下，特别是首创水务在2月16日IRR曾下跌至0以下。

若按2月16日收盘价计算，如产权类的盐田港REIT 最新的到期收益率已经低于3%，低于AAA 级5 年期城投收益率，而富国首创REIT则低于5%，低于中证红利指数的股息率。理论上此时富国首创的性价比已不如红利指数。

新经济e线注意到，市场情绪拐点出现在今年2月公募REITs密集发布风险提示之后。当月，先后有富国首创水务REITs、建信中关村产业园REITs、红土创新盐田港REITs、中航首钢生物质REITs、华安张江光大园REITs和博时招商蛇口产业园REITs共计6只公募REITs发布了溢价风险提示或临时停牌公告。

从2月下旬开始，公募REITs价格整体出现大幅回落。截至3月18日，仅博时招商蛇口产业园REIT、富国首创水务REIT、建信中关村产业园REIT等3只产品今年来录得上涨，涨幅分别为11.87%、8.48%、5.89%。而从上市至今的涨幅来看，居首的富国首创水务REIT也大幅回落至51.22%；涨幅最小的华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT已出现负收益，为-1.07%。

另有市场人士指出，今年来公募REITs上演“过山车”行情背后，2021年的分红过后也可能有资金选择获利离场，目前公募REITs的市场流动性对于机构来说仍然有限，短期定价权或会因套利资金离场引发波动。

总之，对于投资者而言，参与公募REITs市场，不仅需要关注二级市场价格波动风险，也要关注公募REITs的长期配置价值，尤其关注公募REITs未来市场的变化。目前，已上市REITs整体资质较优，投资者应密切关注年报披露、解禁情况，可在价格调整到合适位置后介入。

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