记者 | 孙梅欣

在“倒春寒”的三月下旬，南京挂出了2022年首批计划出让的20宗地块。

南京规划与自然资源局的信息显示，首批出让的20宗地块，包括南部新城、江北核心区等热点板块均包含其中，另外有城东仙林、城北、江宁、雨花台区、江北浦口，共计用地总面积68.58公顷，起拍总价267.23亿元，预计将在4月22日竞价出让。

从公布的出让条件来看，首批挂出的土地在限制条件和出让规则上，出现明显的调整和放松。

其中，包括下调房企竞价保证金，将比例降至起拍总价的20%；除少部分地块外，集中取消了租赁住房的配建要求；明确提到优化调整房地价差，确保预期利润；取消了房企在同批次土拍中，竞得地块数量的限制。

可以看出，不论是保证金比例的下调，还是取消租赁租房的配建，都是减少房企进入市场的资金压力。有业内人士指出，今年3、4月份是房企的偿债高峰，因此希望房企积极入市，需要降低企业的资金压力。

另一个明显变化是，包括部分热点板块在内的多宗地块，上调了毛坯限价，最高上调幅度达到2000元/平方米。

限价上调幅度最高的，是位于江北核心区的G03地块，毛坯限价定在4万元/平方米，此前区域最高毛坯限价为3.8万元/平方米。

有业内人士分析，如果地块能够达到最高限价，按照目前加精装包的标准，预计项目上市价格将有可能冲至4.5万元/平方米，而目前区域预期最高价格是去年中铁建拿下的G19地块，预计价格会在4.3万元/平方米。

另外，南部新城大校场G01、G02地块的毛坯限价分别为4.53万元/平方米和4.58万元/平方米，高出早前4.5万元/平方米最高限价；江北浦口城南中心G13、G14，最高毛坯限价为2.912万元/平方米，早前则为2.8万元/平方米；城东G03地块毛坯最高限价为4.58万元/平方米，早前高出900元/平方米。

南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示，毛坯限价上升主要是出于拉大房地价差的考虑：“希望给开发商更多的利润空间，同时也能拉动房价不断小幅上涨的预期。”

不过他坦言，上调会是一把双刃剑，随着毛坯限价提高，全装修价格已经十分接近目前市场的二手房价，倒挂不明显，投资属性较强的板块会迅持续降温，因此也可能出现开发商拿地时拍不到最高限价的情况。

值得注意的是，今年首批出让地块，不论在土地出让数量，还是起拍总价，南京此次挂出的地块，都远小于2021年同期的首批出让土地。

彼时南京共计挂出52宗地块，起拍总价为866亿元，最终以992亿元的土地总金额首轮收官。而从今年首批的挂地情况来看，出让数量只有当时的不到40%，计划出让金额也仅有去年同期的30%。

“目前开发商预期不清晰，拿地意愿并不强，地方政府学习开发商，采取小步快跑的办法推地，防止较大比例的土地流拍，将去化速度较快的板块先推出，落袋为安。”对于首批出让规模收窄，吴翔华分析道。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，从目前已经挂地的城市来看，规模较过往都有所收缩，“3、4月份房企资金明显较紧，市场对未来预期也不乐观，所以前期调研房企拿地意愿可能较低。”

另一方面他认为，目前各地市场库存量较高，在这种情况下，第一批次土地出让量小一些，有助于到上市时期，降低库存压力。

对于房企拿地准入条件的降低，张辉认为，早前的限制条件主要是用于限制市场过热：“所以最重要的是政策的匹配度。按照目前市场降温的情况，已经不需要设条件去抑制过热发展了。”

一个显而易见的事实是，从去年下半年开始，一度是全国热点的南京房地产市场，开始呈现降温趋冷的形势，成交量持续下滑。

今年以来，新房和二手房市场一度呈现出回暖趋势，但由于进入3月后南京疫情出现反复，似的原本市场期待的“小阳春”，转而变成了“倒春寒”。

根据南京网上房地产数据，截至3月24日晚间，南京今年新房成交量为19975套，而去年到3月末，全市新房成交量则已经超过3万套，同比降幅在30%。

虽然国家统计局数据显示，2月份南京新房价格环比上涨0.7%，同比上涨4.1%，但目前全市新房库存量则达到7.17万套的高位，新房价格持续攀升动力缺乏，而去年同期的库存量，还只有5.8万套左右的水平。

另一方面，安居客数据显示，3月份南京二手房均价为2.79万元/平方米，环比上月涨幅为0.83%，但和去年同期相比，降幅达到6.6%。

而南京去年此时“千人摇号”、“摇到即赚到”的热闹场面几乎不复存在，除了河西少数豪宅还能达到摇号要求之外，包括南部新城、江北新区等热点板块的不少新开楼盘，报名人数甚至无法达到开盘摇号标准。早前部分热点板块为拦住买房人而提高至8成的首付水平，不少也已经降回了5成甚至3成的水平。

事实上，随着越来越多的城市松动了房产调控政策，南京市场业内对于调控松动的期望也在不断提高。

不过到目前为止，松动表现主要集中的层面，还是首套房利率的下降，以及放款速度的加快。

有业内人士指出，房企普遍拿地意愿不强，今年政策方面的宽松，和银根方面的宽松，与去年政策的雷霆万钧相比还是有差距。

尽管从挂地情况来看，政策已经有调整松动的迹象，但目前的程度是否能够达到利好刺激作用，房企在现阶段是否还会选择买单，一切都要等待4月集中拍卖时才能揭晓。