文 | 野马财经 韩紫竹

编辑丨卢泳志

继去年底因电力价格违法被罚8664万元后，SOHO中国（0410.HK）旗下物业又迎来了“亿元”罚单。

3月21日，据北京市场监督管理局官网信息显示，SOHO中国旗下15家物业管理公司因加收电费等违法行为被处罚款1.15亿元。

据行政处罚决定书显示，SOHO中国旗下北京搜厚物业管理有限公司负责运营前门SOHO、丽泽SOHO、望京SOHO、光华路SOHO等多个项目的15家物业管理公司存在加收电费、在电费中加收其他费用等违法行为。

值得一提的是，此次被罚款的15家物业中，包含了被潘石屹视为“八大金刚”的核心项目（望京SOHO、光华路SOHO等），以及3月10日潘石屹七折出售的优质项目（三里屯SOHO、银河SOHO、朝阳门SOHO等）。

多次被罚款，潘石屹还能撑住么？

据了解，SOHO中国旗下物业并不是首次因电力价格违法而被罚款了。

2021年12月7日，北京搜厚物业管理有限公司位于上海的7家分公司也因存在向商户加价多收电费的电力价格违法行为被处以警告并合计罚款8664万元。

另外，在去年这笔“千万级”罚款中，还包含了两处潘石屹今年3月初处理的“7折优质物业”项目，涉及罚款金额超2000万元。

除此之外，去年12月17日，北京建华置地因偷逃税被北京市税务稽查部门依法罚款7.09亿元，潘石屹为该公司法人。

值得一提的是，这起税务罚单是在去年10月被举报的。接到举报后，北京市税务局稽查局经税收大数据分析研判，并对其依法实施立案检查。

此外，SOHO中国此前多次争夺的“上海外滩地王”股权，也在3月21日这天，被郭广昌的复星国际拟63亿元拿下。

据了解，此处“上海外滩地王”项目还曾涉及上海证大、绿城中国等知名房企共同参与。而此前参与的SOHO中国，已今非昔比。

有业内人士指出，潘石屹近年来意在通过不停的“变卖”资产，疑似谋划“退出”地产圈。

股东亏损，潘石屹的成绩单并不理想

在收到1.15亿元罚单的三天后，潘石屹又交出了一份不是十分理想的成绩单。

3月24日，SOHO中国发布2021年度业绩报告。报告期内，公司实现收入17.41亿元，同比减少20.53%；年度归属股东净亏损达1.31亿元。

对此，SOHO中国表示，亏损的主要原因是本年度确认本集团附属公司发生的一次性税费开支约为人民币4.39亿元。

另外，2021年，SOHO中国实现租金收入同比增长13%，约17.42亿元。并且，公司租赁业务的毛利率也由上一年的约76%升至约80%。

虽然公司的盈利情况与出租比率呈现良好态势，但SOHO中国本身的债务压力也不容小觑。

报告期内，SOHO中国的总借贷共计约179.98亿元。其中，1年内须偿还贷款为16.64亿元，一年以上到期部分约为163.34亿元。

截至2021年底，SOHO中国的总负债为333.5亿元，而同期现金及现金等价物只有7.3亿元。

 

来源：SOHO中国财报

在投资物业方面，截至2021年12月31日，SOHO中国投资物业平均出租率约为85%。并且，2021年SOHO中国投资物业评估增值约2.89亿元，也较2020年的1.1亿元有所增长。

值得一提的是，2021年SOHO中国没有物业销售收入。而迫于偿债压力，SOHO中国选择在今年对其部分物业项目进行打折出售，以此来实现快速回款。

“四倍佣金，7折甩卖”抵债，到底谁捡漏？

在发布财报前不久，3月10日，潘石屹在SOHO中国2022年首场租赁表彰会上坦言：“现在公司遇到了困难，决定销售一些房子度过难关”。为此，将按照市场估值的七折出售3.2万平米在京沪两地的部分核心物业。

随后，潘石屹在微博转发了媒体的报道并评论“欢迎购买”，给自家“带货”的同时，顺便刷了一波存在感。不过，得知这一消息的广大网友们却不淡定了，大家纷纷各抒己见，一时间“谁敢接盘？” “潘潘抓紧跑” “建议打一折，否则容易卖不出去”等言论充斥着评论区。

来源：潘石屹微博

其实，早在2012年，潘石屹就曾宣布“告别物业散售”，持有北京、上海有价值的物业。并且公司也从“开发——销售”向“开发——运营”模式转型，潘石屹摇身一变成为“包租公”。当时，潘石屹给出的解释是：自持物业，比持有人民币好。

2014年之后，SOHO中国连续大规模出售旗下物业，之后潘石屹对外解释称，低买高卖是正常的商业逻辑。但在频繁的出售资产后，潘石屹意识到这不是长久之计。2018年3月，潘石屹立下Flag明确表示，未来不再出售资产。而后，“打脸”如约而至。2019年6月，SOHO中国宣布将分批出售北京、上海的13个办公物业项目，潘石屹又开启了他的“卖卖卖”。

据SOHO中国官微介绍，这次“7折甩卖”的优质物业已全部在SOHO中国公开租售平台上架，本次出售的房源共56套，总价约为13亿元，共覆盖9处项目。其中，北京有7处房源，即三里屯SOHO、银河SOHO、朝阳门SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公馆、中关村SOHO以及建外SOHO；上海有2处房源，即SOHO东海广场和SOHO中山广场。

甚至SOHO中国在官微还积极表示此次“7折甩卖”优质项目，这波利好对写字楼市场有意向的投资者来说，不失为一个捡漏的好机会。

对于此次出售的物业项目，除了售价打7折之外，为了能早日“脱手”，潘石屹还为房产经纪们“加码”了一波福利——将佣金奖金比例提高到交易额的4%，远高出行业平均水平。

据了解，商办行业佣金比例一般是在1%—1.5%，SOHO中国此举相当于是用行业“四倍的佣金”，来吸引更多的渠道方助其消化这些房源，这也直接反映了潘石屹想要及时还债、回笼资金的迫切需求。

与此同时，潘石屹也在会上表示，因公司的债务近期到期，并且债务金额和这些房子的销售额差不多。“欠债还钱天经地义，公司不会拖欠任何人、任何单位的钱。我们相信市场，没有卖不出去的货，只有卖不出去的价”。

一位SOHO中国的销售人员表示，此次打折出售的优质物业为SOHO的自持物业，大部分都带租约。目前网站展示的价格就是“折后价”，部分项目仍有议价空间，但要求全款支付。

对于此次潘石屹7折甩卖物业项目的捡漏“接盘方”们来说，这个优惠力度还是有一定吸引力的。IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，预计此次SOHO中国的接盘企业，可能会是一些资金实力较强的投资型或者自用型企业。

回归“散售”模式，潘石屹离“退场”又进了一步

自从去年，黑石收购SOHO中国股权的计划以终止落幕后，公司的私有化进程也以失败暂时告一段落。而随着SOHO中国“7折”出售物业项目的落实，潘石屹选择继续探索“散售”模式。

据野马财经不完全统计，自2014年以来，SOHO中国陆续通过出售资产套现超过350亿元。

从私有化到回归散售，从出售非核心资产到出售核心资产，潘石屹频繁的变更“思路”，引发了业界普遍质疑，行业内纷纷猜测潘石屹清仓的下一步，会不会是跑路？通过股权穿透来看，目前潘石屹夫妇共计持有SOHO中国63.94%股权，而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中国股权全部转至妻子张欣名下。较为巧合的是，潘石屹一家人都和美国有着千丝万缕的联系，其妻子张欣为美国国籍，而潘石屹的三个孩子如今都在国外工作或就读。因此，这些事实情况被一些业内人士视作潘石屹“跑路”的佐证。

柏文喜表示，从SOHO中国不愿意增加负债而是以出售资产来降低负债以维持企业流动性的选择来讲，也足以说明了企业也已经无意在未来持续参与内地市场和加大在内地市场的投资，而只是勉力维持运营并等待合适的时机实现出清。

另外，潘石屹急于清仓的另一个重要原因，则是他对房地产大行业的持续看衰。

据最新年报数据显示，截至2021年12月31日，SOHO中国的净资产负债率约为44%。但潘石屹也直言，目前所处的行业得不到金融机构的支持，房地产行业普遍融资困难。

同时，潘石屹还表示，如果融资环境依旧不理想，则会考虑继续出售资产。由此看来，潘石屹的清退之路一直没有停止，至于要售卖到什么时候，就要看接盘方什么时候出现了。

因此，为了加快“退出”进程，对于潘石屹之后还会不会再次“打折出售”持有项目，你怎么看呢？欢迎评论区留言讨论。