记者 | 黄昱

前一日万物云CEO朱保全刚在万科业绩会上答记者问，4月1日万物云就向港交所递交了上市申请书。

这距离万科正式宣告拟分拆万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）到港交所上市过去了5个月。对于外界来说，这家公司上市已不新鲜，但通过上市申请书，还是可以获悉一些过去并不了解的情况。

首先在规模方面，截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米，同比增长35.9%，超过碧桂园服务的7.66亿平方米。但万物云的合同管理面积约为10.1亿平方米，低于碧桂园服务的14.38亿平方米。

过去十年万物云收入的复合增长率超过30%，去年实现总收入约237.05亿元，毛利和净利润分别为40.2亿元、17.14亿元，毛利率约为17%，同比减少1.5个百分点。

万物云曾提出上市能达到千亿市值的目标，这在此前被外界认为不是难事。然而如今根据万物云17.14亿元的净利润来计算，如果要支撑其1000亿的市值，估值水平得达到近60倍PE，放在如今的市场环境下来看，这显然是难度非常大的。

目前港股物业公司中，PE水平较高的有碧桂园服务和华润万象生活，分别约23倍、42倍。二者最新市值分别约为1113亿港元、889亿港元。

去年底，万物云的股东层面有过一些股权变动。2021年11月26日，博誉投资转让了万物云7.6%的股份，对价69.86亿；12月31日，58同城也转让了万物云2.14%的股份，对价19.912亿元。

以这两次的转让价计算，万物云在去年11月和12月的估值分别约为919.2元和930.47亿元，如果换算港股的港元计，估值约在1100亿港元左右。

去年底的港股市场正面临下跌，碧桂园服务的市值从约1800亿港元降至1600亿港元左右。

跟碧桂园服务比，万物云的利润水平稍显逊色。2021年，碧桂园服务收入约288.43亿元，公司股东应占利润约40.33亿元，毛利率为30.7%。