记者 | 黄昱

当十多家内房股因未能按时刊发2021年度业绩，从4月1日开始停牌时，同样年报难产的富力地产抓住最后时间发布未经审核的业绩而避免了这一结果。

面临流动性危机的富力地产，如今不得不通过出售资产等举措来避免全面性债务违约。

汇生国际融资总裁黄立冲表示，目前未刊出年度业绩报告的房企，大部分是出现债务问题的公司，审计机构往往会发现一些难以证实真实性的数据，如果公司管理层仍刊出未经审核的报告，而后续审计机构很可能不愿意签字，这样就相关管理层可能面临诉讼。

“正是因为富力地产还未出现全面性债务违约，所以管理层敢于‘冒险’披露未经审核的业绩报告，毕竟之后审计机构大概率会出具经审核的审计报告。”

从富力地产披露的2021年度未经审核业绩来看，过去一年富力地产的首要任务是保持流动现金，因此，不得不牺牲利润以促进物业销售，最终亏损88.5亿元，而2020年的归母净利润为90亿元。

富力地产表示，由于入账均价售价较低以及存货估值的一次性撇减，毛利率下跌，以及由于较高的营运开支，本集团年内录得净亏损。

富力地产2021年的总营业额为764亿元，同比下降11%，同时销售成本同比增长9%至714.38亿元。收入主要来自物业发展、投资物业租金及酒店营运

其中物业发展的营业额由2020年的785.68亿元减少12%至691.05亿元，整体平均售价约为每平方米8300元，较2020年减少300元，因此，物业发展的整体毛利率大幅减少11.1个百分点至14.1%。

此外，富力地产的投资物业租金收入由2021年的11.58亿元减少8%至10.66亿元，酒店营运营业额则由44.63亿元增至50.7亿元。

相较而言，同为华南房企雅居乐的业绩还是好一些。据雅居乐2021年未经审核业绩公告，其全年录得营收约为730.28亿元，同比下降9%，归母净利润约为67亿元，同比下降29%。

从财务情况来看，截至2021年底，富力地产持有现金及现金等价物（不包含受限制现金）约为62.57亿元，较去年底的256.7亿元下降约76%，总借款则为1327亿元，其中短期借款约为580亿元，难以被手头现金所覆盖。

事实上，富力地产去年以来已多次在债务违约边缘徘徊。例如，年初因无力偿还即将到期债务，富力地产提出的针对2022年1月13日到期的共7.25亿美元高级无抵押票据的要约收购方案，通过后，富力地产用于回购上述票据的资金约为1.16亿美元，剩余约6.09亿美元展期到2022年7月13日偿还。

交换要约完成后，惠誉于1月24日将富力地产及其子公司富力香港的长期外币发行人违约评级，从“限制性违约”上调至“CC”，高级无抵押评级亦由“C”上调至“CC”，回收率评级为“RR4”。

惠誉认为，虽然要约交换换成后使得富力地产的资本结构有所改善吗，但大量短期债务将于2022年到期，而富力地产获得资金的渠道可能仍然有限，因此该公司将继续面临流动性挑战。

除了上述完成要约交换的债务外，富力地产今年还面临不少的到期债券。

标普指出，包括全年95亿元人民币的在岸债券到期及可回售，以及2022年下半年需偿还的6.48亿美元的离岸到期债券。

据3月17日富力地产公告，其预计无法筹措到足额的资金来兑付4月7日到期的公司债“16富力04（136360.SH）”，该笔债券总金额约为19.5亿元，票面利率6.7%，于是富力地产正与债券持有人就本期债券的展期事宜进行沟通。

富力地产主席报告中指出，由于可获得的流动资金稀缺及取得新融资的市场途径大量减少，其因此寻求其他资金来源。“尽管资产出售是2021年最主要的资金来源，但本集团主要股东作出了明确承诺，透过额外注资偿还到期债务及提供营运资金来支持本集团。”

去年9月，富力地产公布执行行董事及大股东李思廉、张力将为公司提供约80亿港元的股东资金。截至9月29日，两大股东已提供给富力约53.8亿元人民币的财务支持。

资产出售仍然是富力地产自救的最大筹码，但进展仍旧缓慢。截至2020年底，富力地产仍持有股权的在运营投资物业（酒店除外）共计有18个，包括写字楼、购物中心、零售商铺以及物流园等，总建面约265.7万平方米

去年富力地产只完成一宗重大交易，即出售唯一的物流园项目——广州富力国际空港综合物流园的余下30%股权予初始买家黑石集团，估计可收回现金约12.63亿元。

去年，富力地产还新开业主题公园海南富力海洋欢乐世界，乐园分为五大园区和八大场馆，拥有四十多套国际游乐设施设备。

截至2021年底，富力地产的投资物业组合总建筑面积约为385.7万平方米，其中在运营的投资物业组合总建筑面积为187.9万平方米。

而富力地产目前最大的“包袱”其实还是酒店，截至去年底，拥有在运营的酒店数量为93家，比去年中期还多了两家。

在回笼资金有限的情况下，去年富力地产大幅减少了土地支出，新增土地资本开支总额仅为30亿元，同比减少80%。

资产处置仍然是富力地产今年回笼资金的重点，其表示，今年将透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。事实上，今年3月，富力地产就7.96亿元出售了英国伦敦房地产项目——Vauxhall Square。

“随着市价开始回归正常及买卖双方预期差距缩小，本集团预期于2022年可实现更多资产出售，从而提供额外资金来源。”