文|华丽志

高端商业地产是一个城市时尚和奢侈品零售最重要的场景和晴雨表。随着“后疫情时代”奢侈品消费回流中国本土，越来越多的奢侈品牌深入一、二线城市开出首店，各大高端商业地产企业都获益匪浅。但疫情在不同地区时有反弹，也给这种发展的势头带来了一定的阻力。

本文《华丽志》将聚焦华润集团、恒隆集团、九龙仓集团、太古地产、瑞安集团、华联集团、德基集团等七大商业地产开发商及其旗下高端购物中心项目。根据它们公开发布的财务报告以及第三方机构搜集的数据，汇总了上述七家商业地产开发商旗下高端购物中心 2021年在中国内地的租金收入及购物中心的零售额数据（部分未披露的，以 n/a 表示）：

根据贝恩公司今年1月发布的《2021年中国奢侈品市场报告》，在日益严峻的全球社会和经济环境的背景下，中国个人奢侈品市场仍保持两位数高速增长，2021年预计将实现36%的增长，达到近4710亿元人民币，整体规模较疫情前的2019年增长了近一倍，到2025年，中国市场有望成为全球最大的奢侈品市场。而高端购物中心正是奢侈品牌在中国最重要的零售阵地。

根据目前已知的公开信息，《华丽志》下文将具体呈现各家商业地产开发商及其高端购物中心项目2021年的营运情况，帮助大家管窥中国奢侈品市场和高端零售业的最新发展态势。

——华润集团 ——

万象城是华润集团旗下开发的高品质购物中心，目前在深圳、杭州、沈阳、武汉、南宁等一二线城市均有开设。此外，华润集团旗下商业地产还包括以“街区+mall”打造的一站式潮流生活平台万象天地，外形宛若“春笋”的中国华润大厦等。

3月31日，华润集团旗下地产业务公司华润置地 (HK:01109) 公布了截至2021年12月31日止的年度业绩。在新中产人群逐步壮大及Z世代崛起的消费升级驱动下，旗下购物中心零售额同比增长45%至1072亿元，出租率97%，租金收入同比增长38.1%至139亿元，大幅优于市场平均水平。

集团持续加大对购物中心的投入，实现 9 座购物中心如期开业，新增购物中心项目12个。截至2021年底，在营万象城系列购物中心54个，储备项目约61个。

根据联商网的数据，2021年深圳万象城销售额为130亿元，销售额同比增长了30%，新开出33家品牌首店，包括DIOR Beauty全球旗舰店、GIVENCHY全球首家双层概念旗舰店、TOM FORD 华南首家男装店、STELLA McCARTNEY、Longchamp珑骧、Tory Burch、Qeelin等。

2021年5月，宁波万象城正式开业。据赢商网数据，宁波万象城开业当天吸引25万客流量，实现3600万零售额。公开数据显示，宁波万象城半年销售额已近12亿元，新进驻品牌达30余家，涉及高化、腕表、轻奢服饰等多元业态，长期霸榜宁波城市热门购物中心。

2021年9月，青岛万象城二期开业，开业当天实现开业率97%，引入的近40个品牌中，40%首次进入青岛；同月，汕头万象城开业，占地面积约17.6万平方米，超过430个品牌，其中包括OMEGA、Cartier、IWC、PANERAI、MONTBLANC、Dior、Chanel等多家时尚奢侈品牌，50%以上为首进汕头，开业率98%。

今年上半年，武汉万象城、福州万象城、海口万象城将陆续开业。

武汉万象城预计今年5月1日正式开业，是华润置地在武汉落地的第一个商业综合体包含19万平方米的购物中心，目前，签约商户近400家，占已规划商铺总数90%以上，其中超4成的品牌是首次落户武汉。

福州万象城预计将于今年6月正式开业，定位为福州奢侈品购物中心，计划引入超300多个品牌、100多家城市首店，以及Ole’精品超市、万象影城两大华润自营高端品牌。

海口万象城将于今年6月末正式开业。作为海南区域首个高端购物中心，海口万象城将以重奢定位，在总体量达12.3万平米的商业空间中，打造兼具全品类业态的高端购物中心，将携超六成首进海南品牌，打造“全国旗舰店”、“地区特色概念店”等高级次店铺。

—— 恒隆集团 ——

恒隆广场是恒隆地产旗下高端购物中心品牌，除了香港多元化的地产业务外，恒隆地产于1990年代在内地主要城市建造、持有及管理多家商业综合项目，目前包括上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场、沈阳市府恒隆广场、济南恒隆广场、无锡恒隆广场、天津恒隆广场、大连恒隆广场、昆明恒隆广场、武汉恒隆广场等。

1月27日，恒隆集团旗下地产业务公司恒隆地产(HK:00101)公布了截至2021年12月31日止的年度业绩。2021年，恒隆地产总收入同比增加15%至103.21亿港元，其中，物业租赁收入同比增加16%至103.21亿港元，物业销售收入归零（去年：0.62亿港元）。

2021年，恒隆内地10个商场的租赁总收入同比增加25%至46.62亿元，其中高端商场收入增加30%，次高端商场收入则上升2%。

（注：武汉恒隆广场于2021年3月开幕）

上海恒隆广场零售额增加37%，租金收入增长25%至17.82亿元；上海港汇恒隆广场零售额增长56%，租金收入增长18%至11.63亿元；大连恒隆广场和无锡恒隆广场零售额增幅最高，分别为89%、77%；此外，沈阳市府恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场、济南恒隆广场、天津恒隆广场等销售额均取得两位数增长。

恒隆地产表示，高端产品零售市场仍然稳健乐观，所有高端商场均录得两位数的收入增长，租户销售额同比增长33%～89%不等，其中大连恒隆广场在转型为奢侈品牌购物中心后，2021年下半年比上半年增长了45%。尽管去年同期基数较高，但2021年下半年高端商场的总租户销售额同比增长了21%。

次高端商场表现与去年持平，收入同比增长2%，反映出疫情对不同市场业务影响不一。商场表现也受到了相关地区确诊病例重新出现的影响。

—— 九龙仓集团 ——

IFS是九龙仓集团旗下高端购物中心品牌，集团中国内地投资物业包括长沙国金中心（长沙IFS），成都国际金融中心（成都IFS），重庆国金中心（重庆IFS），无锡国金中心（IFS），会德丰国际广场，时代广场等。

3月9日，九龙仓集团(HK:00004)公布了截至2021年12月31日止的年度业绩。2021年，集团内地投资物业收入同比增加28%至53.66亿港元，营业盈利增加37%至35.29亿港元，集团表示，内地投资物业的亮眼表现主要得益于成都IFS和长沙IFS的强劲收益。

根据联商网数据，长沙IFS销售额超过90亿元，成都IFS销售额近100亿元，创西南高端购物中心销售额新纪录。

2021年9月，奢华酒店品牌柏悦酒店宣布进驻长沙IFS，拥有230间客房，将于2023年开业；成都IFS的成都尼依格罗酒店自2015年开业以来其入住率和客房收益一直居市场领导地位，2021第二季度刷新客房收益纪录，入住率达91%。

2021年10月，意大利运动品牌FILA全球第二家全新概念店正式亮相成都IFS，2021年11月，法国设计师品牌DJULA中国区西南首店也正式进驻成都IFS。

九龙仓主席兼常务董事吴天海在业绩会上表示，IFS的发展概念是希望可以世代传承延续，成为城市的商业心脏。

—— 太古地产 ——

太古地产已落成商业地产包括香港的太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓，中国内地的三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇，预计今年分阶段开业的上海前滩太古里，位于美国迈阿密的Brickell City Centre。

3月10日，太古地产公布了截至2021年12月31日止的年度业绩。其中三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇零售销售额分别增长27%、33%、11%、22%、29%；香港地区受疫情影响，零售市场受到严重干扰，但年内已趋于稳定，本地需求于2021年下半年开始回升。

2021年9月，位于前滩国际商务区、由集团与上海陆家嘴集团共同发展的零售项目前滩太古里正式开幕。这是太古集团在上海的第二个发展项目，也是中国内地第三个太古里项目；12月，北京三里屯太古里西侧零售项目三里屯太古里西区正式开幕；今年3月，集团宣布与西安城桓文化投资发展有限公司合作，发展西安太古里项目。

—— 瑞安集团 ——

瑞安房地产总部设于上海，是瑞安集团在中国内地的房地产公司，已落成的商业地产包括上海鸿寿坊、上海太平桥、瑞虹新城、虹桥天地、创智天地、INNO创智、南京INNO未来城、百子亭、南京国际金融中心、武汉天地、武汉光谷创新天地、佛山岭南天地、重庆天地等。

瑞安新天地，作为瑞安房地产旗下独立运作的全资子公司，是中国领先的卓越可持续发展商业物业投资者及管理人。公司主要从事商业和住宅物业管理服务、商业资产管理和物业投资业务。截至2021年12月31日，其资产净值逾 330 亿元人民币。

根据瑞安房地产公众号，瑞安房地产商业物业组合从疫情中强势复苏，租金及相关收入总额同比增长29%至29.15亿元；零售物业组合出租率平均达93%。

2021年9月，集团又一地标式商业项目太阳宫隆重开业。这座商业地标位于上海瑞虹新城综合社区内，零售总建筑面积达18.5万平方米，商场开业首三日，客流量即突破一百万人次。

瑞安房地产表示，上海依旧是发展策略重心，关注长三角、大湾区的增长潜力较大的一线、强二线城市，在这些地区继续寻找拓展业务发展的新机会。今年2月，集团还与上海浦东发展银行上海分行签署了房地产并购融资及ESG可持续发展的合作备忘录。

——华联集团 ——

SKP是北京华联集团旗下的高端购物中心，2007年在北京开幕，2018年起，SKP向更多城市拓展并率先落地西安，2020年下半年，成都SKP和昆明SKP逐渐开工建设，今年初，SKP宣布将落户杭州。

根据联商网的数据，2021年，北京SKP销售额达到240亿元，同比增长了35%；西安SKP销售额超过80亿元，同比增长了38%。

2021年11月，北京 SKP 获得中国首家碳排放管理软件和咨询服务提供商碳阻迹（Carbonstop）认证，成为中国首家碳中和零售商场。

2021年12月，全球第二家SKP-S正式在西安与公众见面，西安SKP-S是由西安SKP的四层改造而来，其品牌理念与北京SKP-S一脉相承。同月，杭州SKP项目正式开始动工，2021年5月，北京华联集团以48.3亿的价格拿下了钱江世纪城核心区商住地块。

杭州SKP将成为杭州钱江南岸的首座高端商业综合体，SKP计划投资约160亿元，业态包括大体量的高端时尚百货商场和高端写字楼，并引入超五星酒店两家。微信公众号“钱江世纪城”2021年5月的报道显示，北京华联集团董事局主席吉小安公开表示：将高标准建设杭州SKP项目，打造成为北京SKP的“迭代升级版”。

除了杭州SKP以外，在2021年2月举行的呼和浩特第十五届人民代表大会第四次会议上，正式确认第六家SKP落户呼和浩特。此外，今年春节前夕，成都SKP商业主体结构已正式封顶完成，预计将于今年6月正式竣工，于今年第四季度开业。

—— 德基集团 ——

德基广场是南京本土地产开发商德基集团开发的当地唯一的单体全业态高端商业体。背靠有着“中华第一商圈”之名的南京新街口商圈，自2006年正式营业以来，德基广场在全国高端商业地产中名列前茅。

根据南京市委市政府新媒体平台“南京发布”公众号的数据，2021年，德基广场全年销售额超过200亿元，首次迈进“200亿俱乐部”，较2020年的156亿元同比增长了30%。

2021年，在首店经济的热潮下，德基广场对一期、二期的入驻品牌进行了多轮调整，德基广场官方微信公众号显示，目前商场内品牌的数量达到400多家。

2021年底，Penhaligon’s、L’Artisan Parfumeur、Frederic Malle、KILIAN、Maison Margiela 5家高端沙龙香氛品牌密集性入驻德基，开出江苏首店。2021年下半年至今，共有包括 Laura Mercier、Christian Louboutin、Charlotte Tilbury、Valentino Beauty、THE GINZA和 ELEMIS 在内的6家国际高端美容品牌在德基开出了“江苏首店”，并且全部为独立门店。美国大师彩妆品牌 Bobbi Brown则在此开出了全球旗舰店。

2021年德基广场集中引入了挪威国宝级户外品牌 Helly Hansen、美式休闲航海品牌 NAUTICA、瑞士运动品牌 On（昂跑）、美国加州户外运动品牌 VOLCOM 和瑞士奢华运动品牌 X-Bionic 等户外品牌。

此外，德基广场内的海外和本土设计师品牌比重继续提升，英国设计师品牌 Alexander McQueen江苏首店2021年12月在德基正式开业；AMI、Tom Ford、Philipp Plein、Alexander Wang、Self-portrait 等设计师品牌也均选择将江苏首店落户德基。

图片来源：官网、官方微博