文｜丁祖昱评楼市

自2021年“保障性租赁住房”成为房地产行业年度关键词后，2022年开年以来，中央和地方政府不断完善租赁住房相关配套政策。2022年两会首提“良性循环”，发展形成“商品房+住房保障体系+老旧小区改造+社区养老服务”多维协同发展格局，房地产行业从粗放式向精细化过渡。

在中央和地方的高度重视下，各地地方政府均将保障性租赁住房建设作为“民生”工程的重要方向。特别是在更多土地、金融等支持政策带动下，住房租赁市场有望迎来较大发展。

2022年集中供地继续，第一批次各城市开启了第一批次的土地供应。经过了2021年三批次的集中供地，各地在涉租赁用地的供应上也形成了各具特色成熟的供应方式。各城“因地制宜，因城施策”供应租赁住房相关用地，同时也根据实际需求情况进行调整，优化租赁用地供应结构。

从第一批次集中供地来看，目前已经进行土地出让的城市涉租赁用地成交的量大幅下降，各城重心开始从土地端往建设端转化。

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五城供应租赁相关用地，成交面积约24万方

22城中已有约20城推出首批次集中出让地块，集中供地高峰已过。从2022年已经成交涉租赁用地的5城中可以看出，合肥对新建租赁住房用地的供应量最高约6.52万方，青岛次之约6.30万方，随后是厦门和福州，分别约为4.89万方和4.08万方，北京仅供应1.77万方。 

5城累计共供应21块涉租赁用地，成交建面23.56万方。其中进行集中供地的城市中成都和重庆在第一批次中无涉租赁用地供应。

对比2021年第一批次集中供地来看，2021年各城第一批次集中供地中有17城成交了涉租赁用地，供应总面积达377.2万方，占2021年全年总供应的36.9%。 

2021年第一批次集中供地各城加大了涉租赁用地的供应，第一批次中占全年供应达到了较高的比例，仅部分城市如济南和长春在第一批次集中供地中就供应了全年的涉租赁用地。

从2022年与2021年各城第一批次涉租赁用地供应情况对比来看，2022年的供应量远低于2021年，同比去年各地政府放缓了租赁相关用地出让进度，减少了涉租赁用地的供应。

具体来看，2022年北京供应涉租赁用地1.77万方，只有2021年的一成，合肥和青岛的供应量也仅有2021年的2-4成。仅福州和厦门两城略高于2022年，但这主要是因为福州和厦门本身2021年供应相对较少，2022年第一批次涉租赁用地供应分别厦门约4.89万方、福州约4.08万方，供应量较少。

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2022年第一批次涉租赁用地，竞自持和竞配建方式消失

2021年各城主要以五种方式供应涉租赁用地，租赁住房的主要供应来源于纯租赁用地面积，占比达39%；其次为拿地配建租赁用地，占比为24%；竞自持租赁用地占17%。

可以发现竞自持和竞配建租赁住房相继消失在了各城的土拍规则中，如成都和重庆在2022年第一批次集中供地中未有涉租赁用地的供应，成都在2021年第一批次的集中供地中供应了大量竞自持租赁住房，而竞自持的方式压缩了开发商的利润，增加了开发商的成本支出，因此在2022年第一批次中成都采用了“限价竞买+抽签”的方式取代了竞自持。

已经进行土地出让的7城中，在2022年取消了竞自持和竞配建租赁住房的方式，不再将新建租赁住房的指标，利用竞自持和竞配建的方式，给开发商加压。而是在土地挂牌中明确表示土地中需要进行自持或配建一定比例的租赁住房，这给了开发商选择的余地，同时，各地政府能够根据城市对住房租赁的实际需求，对新建租赁住房的供应计划和供应量，有更好的供应规划。

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多城市租赁用地供应计划未完成，部分城市调整保租房供应方式

事实上，2022年第一批次涉租赁用地供应量下滑同时取消竞配建竞自持的原因之一：2021年多城市租赁用地供应计划暂未完成，部分城市调整保租房供应方式，盘活闲置。

2021年国家发展改革委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知，要求单列租赁住房。自然资源部在“两集中”文件中指出各城市计划单列租赁住房用地占比一般不低于10%。2021年各城的租赁住房供应计划都在10%左右上下浮动。 

从2021年各城涉租赁用地的供应完成计划来看，利用新建租赁用地建设租赁住房的完成进度中，仅有6城的完成进度达到60%以上，22城中有16城的实际完成进度不超过供应计划的40%。 

因此各城实际供应情况与年初制定的供应计划有所差别，各城按照实际情况调整了供地方式，通过盘活闲置土地，利用空置商办和厂房等方式提供保障性租赁住房的新增供应。

从2021-2022年利用新增租赁住房建设大型租赁社区的情况来看，新建租赁住房从新建到开业大至需要约3年的时间，建设开业周期较长。纯租赁用地的主要供应城市是上海，集体用地建设租赁住房主要供应的城市是北京，其他城市的租赁运营市场仍处于成长期，需要时间来进行培养。

福州的战峰长租公寓经过了三年才开业运营，合肥住房租赁发展公司积极开拓市场开拓承寓的住房租赁品牌。新建租赁住房需要一定的时间沉淀，各个地方政府也在积极推进本土住房租赁企业的进度，消化此前成交的涉租赁用地地块，因此部分城市第一批次集中供地的步伐有所减缓。

综合来看，2022年第一批次集中供地中，已经进行土地出让的城市涉租赁用地成交的量大幅下降，供应趋势明显减缓。同时各城取消了竞自持和竞配建租赁用地的供地方式，涉租赁用地的主要供应来源取决于政府对出让土地的规划要求中，各地政府能够更加直观地定制涉租赁用地的供应。 

这说明各城开始积极根据城市租赁需求的实际情况进行保租房供应规划，重心从土地端往建设端转化，积极探索提高保租房供应量的方式方法，加快住房租赁住房的发展。