文|迈点

物业主板上市公司2021年的财报披露已进入尾声，目前只有4家物企尚未公布业绩，恒大物业、彩生活、奥园健康、荣万家因延迟发布业绩正处于停牌中。

过去的一年，受地产的波及，物管行业分化加剧，有的物企攻城略地，有的物企被迫卖身救母。但从51家已披露财报或招股书的数据来看，行业整体依然向好，总在管面积超过70亿平方米，2021年平均营收增幅达48%。

物业要持续发展，除了不断增长的规模之外，根据各家发力的侧重点不同，逐渐形成了三条主要的赛道，城市服务、社区增值服务、商业物管，并在此基础上不断提升价值供给能力。

城市服务，物业服务边界不断延伸

为什么这两年城市服务的热度持续提升?

随着城市精细化管理需求快速增加，各地政府需要能够统一权责、整合服务、协调资源的整体性服务提供者，以达到提高效率实现精细化管理的目的。

而物管企业恰好能够做到，且本身又有规模及管理密度增长的诉求，两者一拍即合。

碧桂园服务早在2015年就落子陕西省韩城市，开启物管行业首单城市服务业务;2018年发布了“城市共生计划”;2021年成立城市服务集团，正式实行公司化运营，发展战略及产品体系已初步成形。

在上个月披露的2021年财报中显示，碧桂园服务城市服务的营收已经达到约45.3亿元，同比增幅412.3%，已远高于社区增值服务和非业主增值服务产生的，成为其第二大营收业务。

从财报上看，大约有10家物企公布了其城市服务的财务数据。除了上述提到的碧桂园之外，还有两家物企的城市服务营收占比超过了10%。一家是保利物业，2021年公共服务收入达14.6亿元，占总收入13.6%;另一家是世茂服务，城市服务营收也有8.6亿元，占总收入的10.1%。

随着物管企业在城市服务领域不断探索深入，其业务边界也在不断拓展，挑战更复杂的业态。

2019年，保利物业提出“大物业”概念，从社会治理创新的角度看待物业行业。

2020年，保利物业提出以城镇服务为核心载体的“543公共服务产品体系”，加速构建城市服务产业能力。

2021年，保利物业布局环卫服务产业链;建设公共服务智慧化管理平台;试点探索城镇焕新的“红棉模式”，寻求老旧小区改造管理的长效解决方案等举措，全面支撑城市服务战略。

而世茂服务是在2021年凭借收购世路源环境以及金沙田成功布局城市服务领域的。2021年10月29日正式发布其城市服务业务，定位“城市大管家”，并发布了针对城市服务研发的服务产品体系。

今年以来，世茂服务旗下金沙田科技已经先后拿下了两个亿元大单，分别为陕西蓝田县和洋县这两个城乡环卫一体化服务项目，总中标金额分别为近3.5亿元和约1.2亿元。

此外，还有雅生活、万物云、旭辉永升服务、金科服务等多家物企也在积极布局城市服务赛道。4月中旬，第一服务控股发布了数字孪生智慧城市服务平台——城市服务“蓝图”，进军智慧化城市服务领域。

然而，实际情况是，城市服务领域的探索仍处于起步阶段，它在给物企带来规模提升的同时，部分物企也将公司整体毛利率下降归因于城市服务业务。

在2021年的物企财报中，有4家单独公布了其城市服务的毛利率水平，分别为雅生活服务22.1%、碧桂园服务17.6%、旭辉永升服务15.5%、世茂服务13.4%。而51家物业公司整体的平均毛利率达28.4%。

虽然城市服务本身的利润水平目前并不高，但这项业务最大的发展空间在于对物企服务边界的打开，让物业企业可以更多地参与到城市服务的各个链条中去，从而创造更大的价值。

社区增值服务，物企的第二增长曲线?

社区增值服务，因为其高毛利、业务差异化等特征，被很多物业公司视为第二增长曲线。但从目前整体来看，社区增值服务在物业公司中的营收占比并不高，平均占比只有14.7%。

不过行业共识是，增值服务的收入占比在未来会持续增多。而社区增值服务营收在物企总营收中的占比越高，越能在一定程度上说明其服务能力，说明其物业管理能力越具备竞争性。

从财报来看，2021年碧桂园服务的社区增值服务收入超过绿城服务跃居第一，达33.28亿元。绿城服务屈居第二，营收约28.36亿元。然而绿城服务的在管面积不到碧桂园服务的一半。

绿城服务是最早一批开展增值服务的公司，围绕文化教育、健康养老、新零售、到家服务、资产运营等五大生态，构建线上线下相融合的生活服务平台。

2021年，绿城服务提出“五年五倍”的发展计划，而在董事会主席杨掌法看来，“生活服务转型是绿城服务实现‘五年五倍’发展的重要驱动力与核心竞争力。”

另一方面，社区增值服务的高毛利是物企可观的利润来源。有29家上市物企公布了社区增值服务的毛利率，平均值为43.2%，远高于基础物业管理。其中，滨江服务的社区增值服务毛利率高达71.3%，鑫苑服务、正荣服务、碧桂园服务等多家物企该业务毛利率都在60%以上。

2021年，滨江服务将社区增值服务改成了5S增值服务，涵盖了硬装服务、软装服务、中介服务、租赁服务、室内维修及智能设施设备更换升级服务等等。该项业务毛利率也同比2020年大幅增长了16.3个百分点。

事实上，大部分增值服务业务并不需要很高的专业技术能力，也不需要雄厚的重资金投入，进入门槛相对较低，企业也有充分的营利动机，未来市场空间潜力巨大。

商业物管，物管行业中的资本宠儿

在物管行业，商业物管一直备受资本青睐，商管物业占比较大的物业公司总能获得更高的估值，凭什么?毛利率高!

目前所有上市物企中，市盈率最高的华润万象生活就是商管型物企的典型，其2021年商管部分的收入为35.65亿元，占总收入的24.0%。华润万象生活截止4月25日的静态市盈率为38.64。

但是，它不是所有物企里面商管收入最多的，已经递交招股书的万物云2021年的商管业务收入达52.88亿元，占总收入的22.3%。但有一点要吐槽的是，万物云商管毛利率仅16%，远低于行业平均水平。

14家物企在财报中披露了商管业务毛利率，平均毛利率超过45%，远超其它业务。融创服务的商管毛利率高达79.2%，位列第一。

2021年11月，融创服务以18亿元收购融乐时代100%权益，将融创中国商管轻资产运营板块整合了进来。不过就目前而言融创服务的商管含量还是偏低，仅占总营收的2.2%，有待进一步拓展。

接下来商管领域有两大看点，一个是年初提交了招股书的龙湖智创生活，截止2021年9月30日商管业务营收约17.6亿元，占总收入22.6%，又是一家“物管+商管”双轮驱动的公司;

另一个是万达商管，在上周刚刚完成了招股书的再次递交。截止2021年底，万达商管管理417个在管面积达5900万平方米。根据弗若斯特沙利文的资料，按在管面积计算，万达商管在全球及中国皆排名第一。

两家公司上市究竟能够获得多少估值呢?值得期待。