实习记者｜王婷婷

对于实现“租购并举”，长沙有了新的主意。

5月11日，根据湖南长沙公布的《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（下称“《方案》”）， 鼓励业主把存量房用作租赁住房，将不纳入家庭套数计算，即不再受限购政策限制。

《方案》中明确提到，业主可通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》的方式，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不得低于10年。

试点企业为两家本地国企长房集团和长沙建房集团，作为此次开展盘活存量房供作租赁住房的试点。此外，《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，可不纳入家庭住房套数计算。

“政策中明显的创新点在于，符合当前监管层提出的多渠道大力推进保障性租赁住房建设、租购并举的发展思路。”同策研究院资深分析师肖云祥告诉界面新闻，此次出台的试点方案既有利于存量资源的利用，又可增加租赁住房供给，同时还能创新性地将新房、二手房、租赁住房进行联系互动，活化了房地产住宅市场的循环系统。

与此同时，肖云祥认为，政策推出亦有潜在调整“限购”的内涵，一定程度上可提升市场活力，符合当前各层面、各地支持房地产，促进市场成交的主基调。

而在两家国企进行试点，可大致看作是搭建了一个“存量转租赁住房平台”的雏形，对租赁住房市场的管理具有积极意义。

肖云祥表示，“将供应主体由政府转为居民，可降低政府在租赁住房（含保障性租赁住房）的投入和压力，同时盘活存量资源，提振新房市场成交活力，政策积极面明显。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，此次长沙政策颇受关注，既需看到政策的出发点，也要看到社会热议的焦点内容。比如居民家庭若按照方案规定对外出租房源，则可以实现“一举两得”的效应，既对外出租了房源，也增加了购房的资格或套数。

虽然本意或许不在调整购房政策，但客观上也会带有相应的效应。严跃进认为，从实际过程看，因为长沙的购房政策总体较为严格，所以此次《方案》的表述才易被认为是购房政策调整，需客观理性去理解。

不过，在5月6日，长沙刚对限购政策有了优化，规定长沙家庭首套房网签或取证满四年，即可购买二套房。而在此之前，居民须在取得不动产权属证书满4年或网签满6年后，才可购第二套商品住房。

根据湖南中原研究院发布的最新数据显示，该政策变化后，总计可释放购房需求39125人。其中，短期新增需求16992人，中期新增需求22133人。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，《方案》的新颖点在于，在满足有房人群对住房再次购置需求的同时，还能有效地落实房住不炒，是房子在“住”和“防炒”方面的有效协调，避免“住”和“防炒”二者之间冲突，实现二者协同的有效手段。

不仅如此，此次政策还可实现多方利益协同。

李宇嘉分析，大量房源投入租赁市场，租金必然会下降，有利于降低新市民的租房成本。另一方面，靠市场化手段就自然而然就解决了保障性租赁住房的筹集渠道。

不过，要真正实现“租购并举”，需保证房源在一定期限内不对外出售，并签约保租、长租。李宇嘉表示，“这样既能避免炒房，也可避免租金上涨。”

上述分析师皆认为，此类政策虽具有探索性，但对整体购房市场的影响有限、可控。从实际出发点看，主要仍是从盘活存量资产、扩大可出租房源、大力发展租赁市场的角度进行。

长沙市对租赁住房市场的重视源于每年净流入人口的增长。

数据显示，近几年来，长沙市每年净流入人口均在30万左右，位于国内大中城市前列。人才流入的首要问题便是住房，尤其是就业大学生、青年人、产业工人、创业者等新市民群体的租住需求旺盛。

在这次政策调整背后，长沙楼市目前也面临一定回暖压力。

克而瑞数据显示，“五一”期间，长沙内五区商品住宅供应为零，网签建面约12.9万平方米，同比去年下跌33%。期间集中开盘项目仅6个，共推出543套房源，成交290套，平均去化仅有约53%。

在今年的前三个月，根据长沙市统计局，全市商品房销售面积400.53万平方米，下降14.4%；其中住宅销售面积347.87万平方米，下降18.8%。

毋庸置疑，新政出台对稳定楼市势必会产生积极效果，待利好政策逐步落地，行业信心有望不断增强，市场回温仍可期待。