记者｜张子怡

作为华南城市的深圳，对落地冰雪项目的渴望非同一般。

深圳发改委近日公布的《深圳市2022年重大项目计划清单》中，融创华发冰雪文旅城项目位列其中。

不止如此，融创华发冰雪文旅城的项目还是《深圳市旅游业发展“十四五”规划》（以下简称《规划》）计划推进的项目之一，《规划》显示：推进深圳冰雪文旅城等体育旅游体验消费综合体建设，布局一批水上运动中心、极限运动馆、攀岩馆、电竞馆等新型体育设施。该项目也列入了2021年宝安的重大项目计划。

深圳对融创华发冰雪文旅城项目的重视程度可见一斑。然而，在融创中国面临流动性压力后，这一重点项目的推进速度已变得缓慢。

近日有市场消息称，融创中国将出售深圳冰雪文旅城51%股权，潜在的买家名单中有深圳地铁集团和万科。

融创中国对外回应称，有在洽谈出售，不过还在磋商中，关于洽谈对象以及进展程度，现在还没有确切的消息可以公开，等到洽谈落定之后可以看到股权变更。

万科及项目合作方珠海国企华发股份则对融创中国出售股权一事不予置评。

位列深圳重大项目计划清单的冰雪文旅城项目，为何在项目建设前期就走到了要转卖股权的地步？

高代价入深

融创华发深圳冰雪文旅城是融创文旅板块进入深圳的第一个项目。对融创而言，虽在华南布局数年，但在深圳却一直项目不多，这让深圳冰雪文旅城的建设具有重要的战略意义。

2019年年底，在当年的深圳全球招商大会上，深圳宝安区和融创中国签订了总投资达367亿元的合作协议。

根据协议，宝安与融创中国将建立战略合作伙伴关系，由融创中国投资，在宝安建设融创中国大湾区总部及冰雪文旅综合体项目（暂定名）。其中，冰雪文旅综合体项目拟投资约338.3亿元，将建设成集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施于一体的世界级文旅项目。

2020年11月23日，由融创中国与华发股份共同出资成立的深圳融华置地（融创占股51%，华发占股49%）以底价127.1亿元拿下该项目地块。

当时的地块出让公告显示，融创华发深圳冰雪文旅城位于深圳宝安区，总用地面积达43.68万平方米，总建面约131.07万平方米，包括30万平方米可售型人才房，74.25万平方米办公，9.97万平方米商业，10万平方米游乐设施，4.9万平方米配套酒店，1.95万平方米公共配套设施。

其中，74.25万平方米办公及9.97万平方米商业可分割销售；30万平方米可售型人才房也允许分割销售，最高售价为4万元/平方米。

由于规划中缺少商品住宅，同融创中国在其他城市的文旅项目相比，深圳冰雪文旅城地产开发业务能够带来的利润并不丰厚。

一位熟悉深圳市场的房企投拓人士告诉界面新闻，在不考虑税收和建安成本的情况，人才房的销售可以基本抵扣地价。项目如果想实现比较好的收入，需要把办公改成公寓销售。如果按商业办公售卖，建安成本都难以收回。

不止如此，融创中国为了拿下项目，还同相关部门签下不少其他配套条件。

地块监管协议显示，融创中国或其关联公司须在拿地六个月内取得深圳市政府总部企业认定，从2021年起五年内，该总部企业文旅产业在地块所在区年均产值不得低于20亿元，形成的地方财力贡献不得低于4000万元。

融创还必须建设一个计容总建筑面积不低于10万平方米的冰雪项目，投资规模不得低于20亿元（不含地价）；冰雪项目投入运营3年内，必须独立承办至少1次由国际滑雪联合会主办的国际滑雪赛事；酒店规划建设须突出影视主题特色，引进一个国际性影视节（展）或设评奖的全国性影视节（展），且融创中国或其关联公司须投资拍摄一部以深圳为背景的都市题材电影，投资额不低于6000万元等。

不止如此，上述每项条件都有相应的违约责任，且该项目并没有签署退出机制。