记者｜张子怡

二度冲击IPO六个月后，方直集团的招股书再次失效。

作为一家从惠州起家的房企，方直集团在2020年传出计划IPO的消息，在2021年4月21日首次递交招股书，又于当年10月失效。

目前，港交所信息显示，方直发展集团有限公司于2021年11月8日第二次递交的招股书届满六个月已失效。

踩着房地产行业调整阶段的时间节点，方直集团试图走入资本市场的时机并不好。

汇生国际融资总裁黄立冲告诉界面新闻，目前又有房企有债务风险，港交所对于内房企的IPO审批趋向严格，现在融资比以前也更困难，现在基本上所有投资者对投资地产股都心有余悸，因此估值不会高。

停滞不前的销售规模、高企的负债率以及高昂的融资成本，都是方直集团不停冲击IPO的必要理由。

在过去的2018年、2019年及2020年，方直集团的收益分别为30.45亿元、33.59亿元及31.52亿元，其中物业开发及销售均占到了接近98%的水平。

为了冲击IPO，2020年方直集团在土地市场发力明显，据官网公示信息，2020年，方直通过招拍挂新获7宗地块，新增货量300亿元。

招股书中显示，2019、2020年方直新增土地储备上升至百万平米，尤其是2020年土地支出成本翻倍至8.45亿，占物业开发及销售成本的比例43.3%。

方直集团表示，公司现业务活动主要集中于大湾区经济圈各地，尤其是大湾区内一线、二线及精选三线城市的核心区域。截至2021年1月31日，公司拥有43个项目，共覆盖广东省11个城市，土地储备总量的总建筑面积约为430万平方米。

大本营惠州占据方直集团过半项目，开发项目数量为24个，土地储备为133.78万平方米；位列第二的是佛山，开发项目5个，土地储备116.58万平方米。

值得注意的是，现阶段全国楼市都处于下行阶段，二三线城市的楼市情况更不景气。土地储备重仓在惠州、佛山的方直集团，物业销售压力可想而知。

同时，方直集团现金及等价物这一项指标有了明显变化，，2018年末至2020年末，方直集团的现金及现金等价物分别为7.03亿元、3.58亿元、9.19亿元，到2021年5月31日录得18.69亿元，较2020年底增加了1.04倍。

此外，截至2018年、2019年与2020年12月31日，方直集团资本负债比率分别为668.3%、738.6%与231.4%，虽呈现快速下降趋势，但整体负债比例仍位居地产行业高位。

由于未上市，方直集团的融资渠道并不多，并且利率较高。

招股书显示，方直集团主要通过包括银行贷款、信托融资及其他融资筹集资金。截至2018年、2019年及2020年12月31日，方直集团银行及其他借款总额的加权平均实际利率分别达11.2%、11.5%及11.1%。

高融资利率相应也侵蚀了企业的利润，从融资成本金额看，2018-2020年方直录得融资成本1.28亿元、2.58亿元以及1.58亿元。截至2021年2月28日，方直集团还订立两项信托融资安排，本金总额为约5.73亿元，两项信托融资协议的年利率达10%至15%。

据天眼查app显示，方直集团历史股权出质信息达140条，目前仍在有效期的有9条。最新的股权出质信息发生在2021年12月。包括向中国建设银行股份有限公司广东省分行出质股权数额2000万元；向广东华兴银行股份有限公司广州分行分别出质股权数额达1亿元和5055.6万元。

黄立冲认为，对于中小房企而言，上市肯定是有一定帮助的，至少发债容易很多，不过现在这段时间发债也不容易，因此差别不是太大，也许债券市场缓和些差别能显现。