实习记者｜王婷婷

为支持合理购房需求，央行出台了全国性的房贷利率下调政策。

5月15日，央行、银保监会出台商业性房贷利率下调政策，明确首套房贷利率为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。此次政策主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》文件也指出，在全国统一贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

这意味着，如果所在城市政策下限和银行具体执行利率与全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出亦可能有所减少。同时，政策调整后，各地的首套房贷利率最多可低至4.4%，二套个人住房贷款最低利率将维持5.2%不变。

按照此前规定，新发放首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR（按4月20日5年期以上LPR为4.6%），二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加60个基点（按4月20日5年期以上LPR计算为5.2%）。

据易居研究院智库中心研究总监严跃进计算，若是各地银行在实际操作中确实可按央行政策降低20个基点，那么贷款500万的购房者，其每个月可以少还600元，按30年期限，一共能少还22万元。

同策研究院研究总监宋红卫告诉界面新闻，此次央行的利率指导政策属于全国性政策，具有较强的信号意义和实际支持意义，对于所有城市都有影响，影响范围也较广。

尤其是恢复购房者预期。宋红卫表示，整个房地产产业链的最终都依托购房者信心的恢复，对于目前市场来讲，最值得关注的就是部分刚需和改善群体，本来有购房计划的人群目前暂停购房，恢复这部分实际需求的人是稳定房地产市场的关键。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对界面新闻表示，此次政策调整是加大了对刚性和改善性住房需求的支持，今年以来，已有不少城市调整认房认贷标准，如苏州、广州等，使得部分改善性住房需求受益。

此前广州、苏州等热点城市部分银行已经陆续下调了首套房贷利率，优质客户首套房贷利率已能做到4.6%。在这次央行新政后，后续仍有下调空间。

值得注意的是，上一次全国调整首套房房贷利率下限还是在2017年，时隔多年央行再次调整首套房房贷利率下限，也释放出更加积极的信号。

比如本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间将进一步打开。陈文静表示，预计接下来各地将结合地方实际情况，调整房贷利率，以降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。

中原地产首席分析师张大伟则认为，从直接的政策影响看，此次政策并非直接降息，只是给地方执行空间。个人住房贷款利率下限从之前的最低4.6%看，也很少城市能执行这个标准，且并非全部执行，只是针对首套房贷，后续具体还需要等待各地落地细则来执行。

数据统计也显示，目前大部分地区实际执行的个人房贷利率水平依然明显高于全国统一下限。例如在今年4月份，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套为5.45%。

严跃进认为，整体而言，首次对于差别化住房信贷政策发布文件，至少充分体现出当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情的决心。

“利率下限下调，使得商业银行发放房贷的空间更大，有助于更好地促进房贷实际贷款利率的下行。”他表示，本身下调力度较大，将会引导银行后续更好地制定贷款政策，尤其是推介一些低成本利率的贷款。

以上分析师皆认为，就实际效果而言，此政策仍是有助于鼓励房企销售，带动房地产交易行情活跃。毫无疑问，对于购房者而言，可进一步降低刚需者的购房成本，减轻购房压力。

根据中指监测数据，今年以来全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，尤其是4月以来政策优化的节奏和力度均有所加大，但部分地区疫情反复下，短期政策效果尚不明显，房地产市场仍处于深度调整期。

2022年1-4月，中指监测数据显示，重点100城新建商品住宅成交活跃度不足，成交规模居历史同期较低位，同比下降超四成。一线城市商品住宅成交面积同比下降37.4%，二线代表城市同比下降41.3%，三四线代表城市同比下降47.2%。

此次全国统一下调首套房房贷利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，将对整体市场产生实质性利好。