记者 | 黄昱

继碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为“示范房企”发行境内债后，民营房企境内发债的融资渠道或将重新开放。

5月19日，有消息称，旭辉集团将于下周发行融资产品，涉及公司债及供应链ABS，覆盖CDS及CRMW信用保护工具，最终将依据审批流程决定先后发行顺序。

旭辉方面对界面新闻表示，公司近期已接到了监管指导，但因为今年没有到期债务，所以要先申请发债额度随后再走申请发债的具体流程，目前公司的发展计划还没确定，额度也在申请中。

另据中国证券报报道，新城控股拟于近期在银行间市场发行一支中期票据，创设机构将同时发行信用风险缓释凭证（CRMW）为该期中票提供信用保护。本期中票计划发行不超过10亿元，期限或为2+1年。

新城控股方面对界面新闻表示，具体发债计划还待定。

选为示范房企后，这些公司便能安排具体的发债计划，但当前民营房企发债还会面临投资者是否“买单”的问题。

为吸引投资者，减少投资者后续认购相关债券的顾虑，此次被选为示范发债的房企都将采用“债券发行+信用保护工具”的模式，这一模式过去在房企发债时基本没有使用过。

去年下半年以来，房地产行业进入调整阶段，虽然政策不断维稳房地产，但行业债券融资改善仅限于国有房企，民营房企的债券融资并不多。

东方金诚分析师指出，此次三家民营房企在监管推动试水发债，对于民营房企债券融资来说具有很强的破冰和示范意义，将为其它房企和市场注入信心。

值得注意的是，此次选定的示范房企均属于民营房企中相对优质且具有代表性的房企，本身市场认可度较高，即便在民企地产债发行难度较大的一季度，碧桂园、龙湖、美的置业等示范房企也均有公开债或ABS发行。

多位相关人士对界面新闻表示，短期来看，民营房企公开发债仍然是艰难的，关键还是要靠销售回款。

示范房企发债

房企融资环境面临调整之际,任何消息都能挑动市场神经。5月16日，关于“碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企,将在本周陆续发行人民币债券”的消息引发市场关注，三家房企随后均向界面新闻证实了消息属实。

龙湖和美的置业当晚即公告了债券发行的详细内容。据龙湖公告,将于5月18日及19日在国内公开发行2022年公司债券(第二期),规模同样不超过5亿元人民币,为6年期,第三年末发行人有权调整票面利率及投资者有权回售债券,票面利率询价区间为3%-4%。

销售规模最小的美的置业此番发债规模却最大,其公告显示,本期境内债券发行金额不超过10亿元人民币,期限为4年,债券简称“22美置01”, 券票面利率询价区间为 4.10%-4.90%,发行时间为5月23日和24日。

在5月16日晚紧急公告“对号”示范房企的身份后,碧桂园次日对发债事项进行详细说明,称将发行不超过5亿元人民币1＋1＋1年期无担保公司债券,主体评级AAA,起息日为5月24日,兑付日为2025年5月24日。募集资金扣除发行费用后,将用于置换发行人对“19碧地01”债券回售垫付的自有资金。

为帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能,监管机构要求相关创设机构同时发行包括信用违约掉期(私募CDS）或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具。

信用保护工具也称为信用风险缓释工具,中指院指出,这是金融机构在相关企业债券发行时,提供的针对该企业的信用风险管理工具,相当于为相关债券买了“保险”。

一旦债券发生违约,信用保护工具的卖方可为买方赔付,因此起到了为发行主体增信的作用。而沪深交易所信用保护工具则更为灵活,主要由信用工具买卖双方沟通,无需发行人另寻担保增信。

从合约类型来看,信用保护工具分为信用保护合约和信用保护凭证两类,CDS和CRMA(信用风险缓释合约)属于信用保护合约,交易双方合约达成前签署主协议,协商一致后提交合约申报,不可在二级市场流通转让;而CRMW和CLN(信用联结票据)属于信用保护凭证,由创设机构创设,可进行银行间市场交易。

3家示范房企在此轮拟发行的公司债券中设立的都是信用保护合约。

碧桂园在公告中提到,其拟发行的这笔5亿元公司债券将由中国证券金融股份有限公司(下称“中证金融”)与中信建投证券股份有限公司共同创设信用保护合约,保护期限不超过1年。

而龙湖同步发行的一笔规模为4.02亿元的供应链ABS则启用的是信用保护凭证。

深交所发文称,该信用保护凭证的成功设立,是市场落地的首单民营房企信用保护工具,有利于增厚民营房企债务融资信用水平,标志着创新工具支持民营房企债务融资取得新的阶段性成果。

“ABS+信用保护凭证”的融资解决方案,是首单中证金融参与联合创设的ABS信用保护凭证,在信用保护工具业务上也实现了创新。

深交所表示,相较于一对一的信用保护合约,信用保护凭证流通能力更强,定价更为市场化,提升了各方对龙湖ABS的投资意愿,有利于供应链上游中小企业加快回收资金、降低资金成本、拓宽融资渠道。二是采用联合创设的发行方式，充分发挥中证金融市场核心机构作用，有助于凝聚市场各方力量，进一步提升资本市场对民营企业的融资支持力度。

从实际结果来看，龙湖这只ABS确实也取得了投资者的认可，投资者认购倍数达2.36倍。

民营房企融资回暖？

“示范”的目的必然是为了在更多民营房企发债中进行推广，那么，在信用保护工具的加持下，民营房企的融资是否能成功破冰？

首先要看，碧桂园、美的置业、龙湖这三家房企此番为何能被选为“示范房企”。 中指研究院认为,碧桂园、龙湖、美的置业均为当前房地产行业的头部民企,具有开发经营能力强、财务相对稳健等特点。

此外,在一位地产券商看来,这三家房企在民营房企中比较有代表性,碧桂园是规模最大的,龙湖是质量最好的,美的置业则是中小型民营房企中素质最好之一。

2021年以来,房企融资艰难,7月份开始,ABS、中票、公司债之类的标准化融资业务更是一度被按下“暂缓键”。

去年11月初中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会后,龙湖和碧桂园成为众多拿到境内债发行“入场券”的房企中为数不多的民营房企,最终均获得50亿元中期票据注册额度。

到今年1月初,龙湖又成功发行2022年公司债券(第一期),总规模达28亿元,票面利率低至3.49%。

美的置业因为有控股股东何享健家族的信用背书,今年在公开市场的融资并没有中断。自今年初获准注册50亿元的中期票据后,美的置业于2月份成功发行第一期15亿4年期票据,票面利率为4.5%,成为今年首个成功发行中期票据的内房股民企。

与此同时,美的置业今年还于建行、农行、交行、招行签署了贷款战略合作协议,分别获得贷款额度为220亿、220亿、190亿、120亿。

在此背景下,这三家民营房企被选为示范房企进行发行公司债也比较容易获得投资者的认可。

中指研究院指出,这三家企业通过信用保护工具成功发行债券融资后,将为后续市场起到良好的示范带动效应,将有更多房企效仿类似增信措施进行发债融资。

上述地产券商也对界面新闻表示,三家房企成功示范之后,后续会有其它符合要求的房企陆续加入发债名单中来,但具体标准现在还不清楚,或许像旭辉这样的公司可能有机会。

旭辉也是今年获得银行并购融资额度的民营房企之一,同时还完成了50亿中票的注册程序,首期完成发行10亿元的中期票据,融资渠道相对通畅。

据界面新闻不完全统计,TOP50房企(按克而瑞2021年全口径销售排名)中,民营房企共有32家,其中财务相对稳健的除了碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉外,还有新城控股、滨江、中骏、卓越、新希望地产等。

太平洋证券分析师徐超认为,在市场对民营房企的信任危机中,除了少数几家财务纪律一直非常严格的稳健型民营房企外,多数民营房企纯粹依靠自己的信用短期内较难再在公开市场上发行纯信用类的品种。

信用保护工具的使用或是一个可行的思路,但克而瑞研究中心指出,截至目前,经过深交所备案的信用保护合约核心交易商仅20家,信用保护凭证创设机构13家。参与者数量有限,或会导致市场活跃度不够,无法切实帮助到整体民营房企融资困境。

东方金诚分析师认为,在目前房地产市场仍未迎来拐点的情况下,投资者风险偏好难以得到实质性提升,基本面较差的民营房企将较难仅受益于政策支持就打通债券融资渠道,可能还需耐心等待房地产市场的真正回暖。

信用保护工具说到底还是一个辅助性工具,上述地产券商也对界面新闻表示,融资难的底层逻辑还是销售面临压力,一些房企有债务违约风险,因此房企现在更需要的是销售端的恢复。