文|中国网地产

4月29日晚间，滨江集团发布2021年年度报告。报告显示，滨江集团销售额、营收、归母净利润实现三连升，新增土储货值权益比例增多，“三道红线”指标持续保持“绿档”，融资成本创下五年新低。

重金买地、亮眼的年度业绩，在行业一片哀鸿的当下，滨江集团俨然活成了“别人家的孩子”,但毛利率下降，偏居杭州也为其埋下了隐忧。

三城营收下降

数据显示，2021年滨江集团实现销售额达1691亿元，同比增长24%；实现营业收入为379.76亿元，同比增长32.80%；实现归属于上市公司股东的净利润为30.27亿元，同比增长30.06%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为29.87亿元，同比增长40.40%。

中指研究院分析指出， 2021年1000-3000亿阵营房地产企业累计销售额平均增速仅为0.8%。从目标完成率来看，行业平均完成率为91.3%，2021年滨江集团的年度销售目标为1500亿，实现目标完成率达到112.8%，成为业内少数完成年度目标的企业之一。

具体分行业来看，房地产业实现营收374.90亿元，占营收98.72%，同比增加31.57%；酒店业实现营收1.51亿元，占营收0.40%，同比增加55.69%；其他业务实现营收3.58亿元，占营收0.88%，同比大增5400.89%。

什么业务能实现千倍的增长，或许可以从其投资收益中窥见，报告显示，非主营业务中的投资收益为3.56亿元，与其他业务营收数据基本吻合，滨江集团对此进一步解释称主要系权益法核算的长期股权投资收益、金融工具在持有期间的投资收益、理财产品收益。

此外，在营收区域方面，排在营收前五位城市均属浙江省，其中，杭州以225.52亿元稳居营收榜首，占总营收59.38%，同比增加106.28%，毛利率为20.72%；其次温州实现营业收入45.91亿元，占总营收12.09%；排在第三位的为湖州，占总营收6.29%，同比增加29.02%。

2021年，在滨江集团十二个营收城市中，金华、嘉兴、上海三个城市营收下降，分别下降76.67%、71.38%和98.62%。

毛利率之殇

近几年，从房企“迁都”上海潮到重仓加码长三角，不难看出，长三角之于房企的重要性，生于斯长于斯的滨江集团如今的辉煌，也确实印证了长三角区域的先天优势和自带“明星”光环。

数据显示，滨江集团新增土地储备项目38个，其中在浙江省的8个地级市共获取35个项目。累计新增土地面积200.29万平方米，新增土储计容建筑面积469.4万平方米，其中，杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比15%。

年报中，滨江集团也表示，继续保持三省一市，即浙江省、江苏省、广东省和上海市的区域发展战略。投资比例上，杭州50%，浙江省内杭州外40%，浙江省外10%。

杭州是滨江集团布局长三角的重中之重。从近期杭州土拍，滨江集团一战成名的盛况中也可以看出，滨江对于杭州的势在必得，行业间甚至久久回荡着“滨江杀疯了”的感慨。

在5月16日举行的2021年线上业绩说明会上，董事长戚金兴一改去年“努力实现1%-2%利润”的惨淡说辞，颇有信心的表示在杭州第一轮集中拍地中，滨江竞得 11 块地，根据投资部的测算，收益率高低不同，平均8%左右。

根据年报，杭州毛利率同比降低3.65%，可见，杭州市场总有天花板，过度倚重杭州的滨江集团难以实现业绩的持续增长，

毛利率的连续下降也是一个佐证。数据显示，2018年-2021年，滨江集团毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%、24.83%。

2022年一季度的数据也显示了滨江业绩的下行趋势，数据显示，一季度，滨江集团实现销售额253.1亿元，同比下降47.22%；营业总收入61.83亿元，同比下降16.8%；归母净利润2.28亿元，同比下降42.7%。

不难看出，杭州的地理位置和市场环境给了滨江集团大刀阔斧的底气，但随着市场的饱和，偏安杭州的滨江难以实现可持续增长。

失之权益，收之权益

在看似一片向好的成绩单中，滨江集团的权益占比一直饱受诟病。

梳理近几年财报发现，2018年滨江集团少数股东权益占比幅度开始增大。2017年到2021年，滨江集团少数股东权益分别为20.82亿、40.53亿、58.45亿、96.76亿和168.1亿元。2018年-2021年，少数股东权益占比分别为26.56%、26.08%、34.51%和44.96%。

在2022年主要计划竣工交付的35个项目中，只有8个项目权益占比为100%，最低的权益占比为10%。

2019年，滨江集团销售额首次进入千亿，权益占比却不到40%，不足430亿元。

在利润方面，2018年和2019年，少数股东损益一度超过归母净利润，2020年开始，这一情况才有所好转。

“滨江集团将继续维持三省一市的开发区域布局，主要集中于长三角珠三角。自持比例随着拍地规则的变化将逐步降低。”戚金兴在业绩会上透露，公司近三年的权益比例在不断提升，从三年前的 50%左右到去年的56%，未来的目标在60%左右。

可以看出，滨江集团将持续保持低权益占比情况。毋庸置疑，少数股东权益占比的增加可以成为降负债的隐形工具。

实际上，合作开发、小股操盘模式确实是房企实现规模快速增长的一个捷径。自从“三道红线”出台以来，引入少数股东规避债务风险也已经是行业内公开的秘密，但是合作开发究竟为了各取所长发挥利益最大化，还是为之后的债务暴雷埋隐患，房企还要三思而行。