文|债市观察 苏影

股价下跌5天后，佳源国际欲出售资产回血。面临地产大宗交易进入买方市场，卖资产还会是房企解困的万能法宝吗？

刚刚经历股价暴跌的佳源国际（2768.HK），仅过了一个周末立刻就有了新动作。

5月23日，佳源国际对上周股价下跌一事做出回应，因账户中的证券价值大幅下跌及未能达到追缴保证金，5月18日，公司控股股东明源集团投资有限公司（简称：明源投资）持有的134.8万股股份被一家证券公司在公开市场强制出售。其中，明源投资的实际控制人为佳源国际董事会主席沈天晴。

来源：佳源国际公告

佳源国际在公告中介绍，截至5月22日，明源投资及沈天晴共持有佳源国际36.67亿股股份，相当于公司已发行股本的74.69%。沈天晴仍为公司实际控制人。

当日下午，据“澎湃新闻”报道，佳源服务（1153.HK）还与金科服务（9666.HK）签署了股权转让框架协议。

对此，知名地产分析师严跃进表示，佳源国际股份被强制出售，一定程度上将打击投资者信心。所谓风吹草动，当股份出现强制性交易时，说明企业在经营方面缺乏应对措施。

01股价下跌，惠誉、穆迪接连下调评级

而所有事件的开端，还要从上周佳源国际股价跳水开始说起。

5月18日早间，佳源国际以0.99港元/股的股价开盘。然而开盘后，佳源国际股价经历了断崖式下跌。截至当日上午10:21停牌时，佳源国际的股价已经下跌至0.58港元/股，跌幅达到41.41%，总市值28.48亿港元。当日市值蒸发超过20亿港元。

来源：Wind数据

同一天，沈天晴的另一家上市公司佳源服务也遭受了相同的境遇。1.96港元/股开盘，当日上午10:30停牌时股价为0.67港元/股，跌幅70.61％，总市值为4.1亿港元，较开盘时市值减少约7.89亿港元。

来源：Wind数据

受此影响，最近几天，佳源国际还被评级机构接连下调评级。

在股票停牌仅一天后，5月19日，国际评级机构惠誉就将佳源国际的长期发行人违约评级从“B”下调至“C”，高级无抵押评级从“B”下调至“C”，回收率评级仍为“RR4”。

惠誉表示，佳源国际未能在4月30日支付其2022年10月30日到期的2亿美元（约13.33亿元）票据利息。在触发违约事件之前，公司目前处于30天的付息宽限期。

对此，佳源国际方面表示，截至目前，公司并未发生票据违约事件，如后续在债券兑付方面有需披露的进展，公司将会公告说明。

5月20日，穆迪也提出，将佳源国际控股有限公司的公司家族评级(CFR)从“B3”下调至“Caa1”，高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”；展望维持“负面”。

穆迪副总裁兼高级分析师Kelly Chen表示，评级下调反映出佳源国际控股的流动性和违约风险上升，这是由于其业务疲弱，以及投资者和债权人信心恶化导致的融资渠道收窄。负面展望反映出佳源国际控股在未来12-18个月筹集新资金以满足公司再融资需求的能力存在不确定性。

02出售物业资产解困？

佳源国际在介绍股价下跌原因的同时表示，公司股票将继续短暂停牌，以待刊发有关本公司可能出售一家非全资附属公司的公告。

5月23日下午，据“澎湃新闻”报道，金科服务（9666.HK）和佳源服务近期签署一份框架协议，内容涉及金科服务收购佳源服务股权事项。

来源：“澎湃新闻”新闻截图

值得注意的是，5月23日一早，金科服务刚刚宣布股票将短暂停牌。

对于此次出售事件，佳源方面表示尚未收到可对外披露的具体交易信息。

而金科集团方面则回复称，公司确实与一家物业公司签署了框架协议，但是具体公司名称还不方便透露，详细情况可以待金科服务后续公告说明。

财报显示，佳源服务是沈天晴实控的另一家公司，2020年12月9日正式在港交所挂牌上市。

2021年，佳源服务的整体业绩表现较好，实现营业收入8.21亿元，同比增长33.4%；净利润1.04亿元，同比增长48.9%；在管规模提升至4190万平方米，同比增长约33%。

来源：佳源服务2021年年报

而这样一份业绩良好的资产却将被摆上货架？严跃进分析指出，出售资产是为了回笼资金、改善流动性。

实际上，在当前房地产市场上，出售物业资产确实正成为房企短时间回笼资金的有效方法之一。

据中指研究院数据显示，2021年，物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业，交易金额约362.5亿元，成为历史新高。

此前，包括蓝光发展（600466.SH）、花样年控股（1777.HK）、中梁控股（2772.HK）、禹洲集团（1628.HK）等多家房企均选择将物业资产摆上了货架。而出售行为发生之后，虽然房企的短期资金压力得到了缓解，但从后续表现来看，仍有部分企业在债务危机与自救路上艰难生存。

与此同时，也有专家表示，当前地产大宗交易已经进入买方市场。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠分析，随着越来越多的物业资产被摆上“货架”，而资金充裕的买家却非常有限，且收并购的态度也更趋谨慎，这在一定程度上导致买家选择空间较大，卖家资产出售周期延长。

而对于佳源国际能否通过出售物业资产解困，梁楠表示，出售物业资产虽有利于佳源国际疏解其资金困难的局面，但从当前市场情况来看，其能否快速出售实现资金回笼仍具有一定的不确定性。

03沈天晴的“千亿梦”

佳源集团创始人沈天晴（又名沈玉兴），1959年生于浙江嘉兴桐乡青石，初中毕业后做了村会计，期间创办了乡镇企业足佳皮鞋厂。因企业业绩好，其后沈天晴升任嘉兴市乡镇企业局副局长，三年后调任嘉兴市驻深办主任。

1995年，辞职创业的沈天晴在嘉兴创办了佳源房地产公司，开始进军房地产业务。这就有了后来的佳源集团。2018年10月，沈玉兴以255.3亿元财富排名《2018福布斯中国400富豪榜》第62位。

来源：《2018福布斯中国400富豪榜》

2016年3月，沈天晴实控的佳源国际登陆港交所上市。而地产业务方面，除了佳源国际，沈天晴旗下还有另一家公司佳源创盛。

不想当将军的士兵不是好士兵，把这话放到房地产行业，则可以演变成：每一家房企或许都曾有过一个千亿梦。

2017年，沈天晴曾提到佳源集团要成为营收破千亿的控股集团型企业。此后2018年-2021年，沈天晴曾4次向上市公司注入资产。2019年业绩会上，佳源国际方面也表示，未来将力争在三到五年内把合约销售金额突破1000亿元。

不过，从2021年的销售数据来看，佳源国际实现销售金额360.53亿元，仅完成全年405亿元目标的89.02%，距离千亿目标还有较长一段路要走。

而为了扩大房地产业绩规模，佳源国际和佳源创盛还选择了逆势出手。

财报显示，2021年，在整个行业拿地节奏放缓之下，佳源国际全年通过公开市场招拍挂及收并购在合肥、扬州、宿迁、贵阳、珠海及佛山新增八个项目。其中仅2021年6月贵阳的一宗土地，总价就达到30.98亿元，成交楼面价8155元/平方米，成为贵阳历年来的新高。

与此同时，佳源创盛似乎也对贵阳情有独钟。

2021年8月底，佳源创盛拟以180亿元收购贵州房企中天金融旗下中天城投100%股权。3个月后，中天金融公告称，收购方变为佳源创盛和上海杰忠企业管理公司（简称：上海杰忠），转让价格为89亿元。其中，99%股权转让给上海杰忠，将1%股权转让给佳源创盛。

上海杰忠成立于2021年4月，有4家股东，分别是持股49%的浙江德丰科创集团有限公司（下称：德丰科创）、47%的仁和智本有限公司、3%的佳源创盛和1%的杭州仁和智本股权投资管理有限公司。其中，德丰科创创始人赵建忠曾是佳源系高管。

不过，截至2022年5月19日，据中天金融最新年报介绍，收购仍在进行中，公司已收到第一期股权转让价款15.8亿元，尚未收到第二期和第三期股权转让价款。

来源：中天金融年报

值得注意的是，根据此前约定，第二期股权转让价款的支付时间应在3月28日前。

此外，佳源国际和佳源创盛当前还面临着不少债务。

Wind数据显示，佳源国际共有6只美元债券，总余额12.06亿美元（约80.44亿元）。其中三只将于1年内到期，当前余额为6.76亿美元（约45.08亿元）。

来源：Wind数据

企业预警通显示，佳源创盛还有8只境内存续债券，总规模43.31亿元，其中33.31亿元将于1年内到期。此外，佳源创盛旗下公司浙江佳源房地产集团有限公司还有一笔7.5亿元的信托融资，将于2023年到期。

至此，千亿目标暂且不提，仅近期需要支付的债务，对于佳源集团来说仍是不小的压力。

你觉得面临即将兑付的多笔债务，沈天晴此次出售资产能够帮助公司解困吗？欢迎评论区留言讨论。