文｜正解局

过去20年，干什么合法买卖最赚钱？

那肯定是买房。

不过，对日本稍有了解的中国人可能会觉得奇怪，日本房子的投资收益率不低，还是永久产权。可是，日本人现在基本就是不炒房。

其实，日本人也炒过房，而且十分疯狂，才有了历史上的两次房地产危机。

二战后，日本经济崛起的故事很多人都知道了，简单说就是靠美国帮助和发战争财，经济回到了正轨。

随后，通过贸易出口和技术不断升级，日本制造开始在国际贸易舞台大放异彩，平均每年GDP增速高达9%，一度超过德国，成为新的工业大国以及世界第二大经济体。

日本步入工业国后，带动了地价飞升。

借助1960年“国民收入倍增计划”的实施，不仅城市人变得有钱了，连卖掉土地进城的农民兜里也揣满了钱，住宅用地价格随即水涨船高。

1972年，日本政府提出“列岛改造论”，大搞基建和产业转移，进一步提升了地价的上涨幅度。

地价利好的背景下，自然少不了无孔不入的资本。无论多偏远的土地，纷纷闭着眼地买。

从1955年到1974年，日本全国城市地价指数上涨了28倍，东京、大阪、名古屋等六大城市更是上涨了34倍。

日本政府也对此喜闻乐见，由于日本是土地私有制，所以房地产交易实际是土地交易。

土地价格高，代表着经济繁荣了。

但是日本整个工业基础实际是靠石油产业维系，对石油价格十分敏感。

1975年，中东石油危机波及了日本，造成国内工业品成本和价格急速上涨，眼瞅着就要恶性通胀。

日本政府吓得立刻捂紧“钱袋子”，国内房地产价格应声而跌。全国跌了4.4%，六大城市跌了8.1%，出现了日本第一次房地产危机。

不过，这次危机实际对日本房地产的影响并不大。

这是由于战后那股“婴儿潮”变成了买房主力，购房成为刚需。

当时日本20岁到49岁需要买房的适龄人口多达5200多万，加上城市化率也才70%，有大量人口急需住房，市场房源总体供不应求。

最关键的是，日本人那时的普遍心态是自己掏钱买房，很少去银行贷款，金融上暴雷的风险并不大。

说到底，是巨额的美日贸易逆差使日本积累了大量财富。

几十年时间，日本的家电、半导体、钢铁、汽车成批地融入美国，钱被日本人赚走了，美国的财政赤字进一步扩大。

1985年9月，实在熬不住的美国召集德国、法国、英国和日本在纽约广场饭店开了个会，这就是著名的“广场会议”。

这次会议，造成了两个结果。

一是美元急速贬值。原来1美元可以兑换250日元，但现在只能换120日元了，后来只能换70多日元了，日元升值导致日本出口业受阻。

二是为应对美元贬值，日本实行了货币宽松政策，使国内和海外游资全部涌入赚钱更快的股市和房地产市场。

股市从一万多点应声涨到四万点，整个市场翻了三倍。

那段时间，日本人民啥事不干，开启了全民炒股、全民炒房的模式。所有人都在多倍杠杆投资，集体做多。

不差钱的日本企业也开启了“买买买”的征程，索尼买下哥伦比亚影片公司，三菱收购了洛克菲勒集团。

日本房地产市场的祸根就此埋下，因为经济已经开始出现泡沫。

第二次房地产危机

啥是泡沫？

简单说就是一个东西如果因为贵没人买，那是正常现象；可一个东西越贵越有人买，那就是泡沫，因为真实需求并没那么高。

1990年，日本六大城市中心地价比五年前上涨了约90%，东京更是达到每平30万美元的天价。

“卖掉东京，就可以买下整个美国。”

地价虚高的泡沫下，人们开始买不起房，只能贷款。同时，企业也觉得买房炒股比干实业赚钱多了，也去借贷炒房。

刚开始还喜滋滋的日本政府渐渐发现不对劲了，企业拿到贷款，并没投入实际生产，而是买地然后再贷款，不断循环，使得地价完全脱离了实体经济的增长速度。

这个问题很严重，钱都变成金融产品在那里反复吹泡泡，这不是毁了实体经济么？

而此时，城镇需要买房的人已经买得差不多了，日本又碰到首次“老龄化”社会问题，1990年，65岁以上人口占比已高达12.1%，仅靠房地产完全没法维持后续的经济发展。

而且地价高，买不起房的人就很不满，贫富差距就出现了，社会矛盾也随之激增，政府无法坐视不理。

从上世纪80年代末开始，日本政府开始紧缩货币政策，央行连续提高利率，市场资金流动性迅速下降，巨大的经济泡沫也终于被戳破。

1990年2月，日本央行将利率从2.5%一路上调到了5%，钱再次回流到了银行。

日本股市就跌惨了，一年内蒸发掉50%。

股市崩了，日本政府又腾出手收拾房地产市场，收缩房贷同时推出房产税，然后再规定银行对房地产融资进行总量控制。

自1990年起，日经指数曾长期处于下滑状态

企业没法借钱炒房了，还被银行追债。没办法，只能抛售手里的房子套现，市场上的房屋瞬间就多了起来。

由于当时日本的城市化率已超过90%，人均住房都已达到满足，使得全国住房空置率高达9.8%，房价立即开始“跳水”。

日本房地产市场随即第二次崩盘。

自1992年起，日本地价指数开始持续性下跌

被股市和房地产市场套牢的炒股和炒房者，跳楼的跳楼，跑路的跑路，大量日本家庭破产。

一系列组合拳下来，日本政府等于主动挤爆了股市和房市里的两个“泡沫”。

本想借此机会重振日本经济，却至今都没完全恢复元气。

经历过两次房地产市场崩盘惨痛教训的日本人，再也不觉得炒房是暴富的手段，这种痛苦的回忆，也使政府实行了严厉的管控手段。

首先，日本政府对房地产实行了复杂的缴费制度。

具体来说，在日本，购房的时候一般会有表层收益率和具体收益率两组数据，其中的差距从几万到几十万日元不等。

一套总价3亿多日元的房产购置时所需缴纳的税款

关键因素是日本任何一所房屋即便空关一个月，也必须缴纳服务费等税费，不交的后果很严重。

这让日本人有房就赶紧出租，避免缴纳不必要的税费。客观上促进了日本房屋市场始终保持流动，也保证了丰富的房源。

其次，日本针对房产征收税费的种类很多，如按照阶梯式收税的遗产税。

一般来说，遗产税包括房屋、现金、股票、债券、基金等，起征点为1000万日元（约49.6万元人民币），税率为10％。

1000万日元以上、3000万（约148.8万元人民币）以下，税率为15％；

3000万日元以上、5000万日元（约248万元人民币）以下，税率为20％；

如果遗产总数超过1亿日元（约496万元人民币），税率可以达到40％。

不过，日本的遗产税也会根据家庭成员人数进行相应抵扣，目前的规定是：3000万日元+600万日元×法定继承人数。

再次，日本在租售同权制度上做得较好，不管是买还是租，租户和业主的权利几乎一样。

这就让现在的日本人不会纠结到底是买房还是租房，更不会有我们那种结婚必须买房的观念。日本在租售同权制度上执行得比较到位，租户和业主的权利几乎一样。

正因如此，日本二手房和二手车一样，保值率并不高。日本人自然不会去炒房，也不会觉得房子是什么财富增值的手段。

同时，还有个不容忽视的因素，日本不仅老龄化现象严重，人口基数不断减少也几乎成为每届政府最头疼的问题。

日本社会买房的基本都是成年人，可2021年，日本达到20岁的“新成人”仅有120万，已连续12年低于日本总人口的1%。

成年人数减少，出生率就更别提了。

2021年日本总务省公布的新出生人口约为81.2万，是自1899年有统计以来的最低值。

不难看出，在如此人口倒悬的情况下，日本人对新房的急迫性也就更低了。

经过两次房地产崩盘，日本人也更加真切地认识到：

房是用来住的，不是用来炒的。