在2022年两会上，中央用109个字：“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，再次明确了房地产业发展方向。

“房地产是支柱性行业”在政府报告中少有被提及和强调，中央明确了房地产业发展方向，探索新的发展模式，多种方式并进。房地产行业未来机会在哪里，是与制造业、服务业、高科技等行业边界的融合与升级，还是在传统住宅开发以及养老等行业中创新都有可能？

针对两会中提到的热点问题，由金地华东发起的《阳侃的茶室》也积极捕捉这一信号，前瞻性地抛出“房地产商业模式转型”话题，并力邀中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成，易居企业集团CEO丁祖昱，分别从宏观经济、行业视角、企业经营的层面进行探讨分析。

政策上坚持“三稳”，房地产调控不会走老路

盛松成指出，基建投资成为今年稳增长的重要抓手，“今年将是中国的‘基建大年’。基建投资的可控性较强，可以在较短时间内推动经济企稳、改善市场预期。”

疫情的反复对实现今年经济社会发展目标提出了新的挑战，基建投资应兼顾直接效益和带动效益、短期效益和长期效益、局部效益和全局效益。他认为，中国基建仍有很大的发展空间，中国人均基础设施资本存量只有发达国家的20%-30%，且城乡、区域发展差距较大，农村人均公共设施投入仅为城镇的五分之一左右。

盛松成指出，基建投资资金较为充裕。财政部已提前下达今年1.46万亿元人民币专项债额度，全年专项债额度为3.65万亿元，与去年持平。今年前五个月，地方政府债券共计发行20339亿元，占全年3.65万亿元专项债额度的55.7%，发行进度远超过去年同期。

就房地产领域，盛松成指出：“首先，中央提出的稳地价、稳房价、稳预期，其中稳房价是根本目的。其次，金融部门将积极配合住房和城乡建设部和地方政府，坚定地维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。最后，房地产行业运行和发展模式已经发生了根本的改变，高杠杆、高周转已难以为继，也不会像过去那样大量资源向房地产行业集中。”

而针对市场颇为关注的房地产投资，盛松成认为，本轮疫情对于房地产市场最大的冲击在于复苏态势受阻。尽管疫情冲击下，房地产投资再度转为负增长，但目前已经出现改善的迹象。5月当月，房地产开发投资环比增速较4月提高了4.2个百分点。应继续边际放松房地产调控措施，帮助房地产行业自救。

他指出，目前中国房地产调控的主要目标有三个：一是防风险，即防止房企之间的风险传染，以及房地产向金融的风险扩散；二是满足刚性和改善性需求；三是保持房地产市场的平稳发展，以防拖累经济。此外，还有政策性住房，老旧小区改造等存量市场也是带动房地产开发投资、基础设施投资的重要领域。

市场规模见顶，房企未来首先考虑风险控制

易居企业集团CEO丁祖昱观察分析认为，2022年整个行业基调是平稳去杠杆，进入良性循环。

目前来看，整个房地产市场还在回稳，因为被突发疫情打断，市场直到6月份才开始回升。这一次行业调整就是供应、需求、房价、支付能力等多方面市场透支的内在结果。

数据显示，中国房地产市场近5年累计成交74亿平方米和63万亿元，占过去20年的41%和56%。过去20年房价只涨不跌，房价收入比攀升至8.9年，房价5年复合增长率7%，中国房地产市场被透支。同时，购房贷款按揭余额超38万亿，购房者支付力被透支，居民杠杆率飙升达到了相对高点位，大家对未来消费也变得谨慎。

在企业端，百强房企在过去6年销售复合增长率25%，房企在销售、融资、投资端快速扩张。过去五年房企有息负债增速远远高于销售增速，资产负债表成了“负债表”。为了符合三道红线监管，企业继续借钱只能大量开始做表外负债，进一步加剧了企业风险。企业过度追求规模、过度金融化更是行业调整核心原因。

目前而言，丁祖昱建议宏观调控应因势利导，放松“四限”：限购、信贷、限价、限售，让市场信号不再失灵。

对于企业，应尽快恢复其经营“造血”功能，丁祖昱提出系列建议，包括“三道红线”延期3年达标，对无法偿还的到期债务展期2-3年，展期债券利息参照基准利率减半征收，成立纾困基金发放贴息贷款。

对于未来，丁祖昱认为，企业必须考虑风险控制，让市场稳定下来。第一，不做表外负债，回到低负债水平。第二，项目做封闭管理，项目之间资金不做挪用，保证资金不出问题。第三，对企业融资全过程透明监管，只要透明就应该放开。

高周转杠杆时代结束，创新模式开发时代到来

对房地产行业来说，未来的转型方向非常广。从纵向看，有做汽车、做教育、做各种跨界；往横向看，做产业、做长租公寓、做旧改等。陈喆抛出了一个思考问题，如何在原有的房地产传统领域，比如在住宅、商办开发中寻找新的商业模式转型。

丁祖昱认为创新模式应该从源头上去考虑，高速开发时代结束，高杠杆时代也结束了，新模式开发时代应该到来。同时，现场多位嘉宾也在组织架构、市场机遇、存量更新，企业长期能力上提出创新模式想法。

阳侃率先提出，应该把企业组织架构与投资做匹配。站在从业者角度来说，第一件应该做的事，把组织架构跟投资布局做匹配。阳侃认为，每个企业禀赋不一样，投资能力跟组织能力有可能不一样。但不管投资标准怎么变化，你的组织能力、投资布局能力、跟对未来战略机会的判断能力，这三者之间都要做重新的配置。

其次，在市场上主抓改善型需求。未来行业需求主力在哪，对于市场长周期的判断，有没有形成变化，这对于开发企业很重要，且具有战略性跟前瞻性作用。对于这个判断，丁祖昱认为还是在改善需求，不管是首改还是再改需求，未来改善肯定是市场主流。

第三，逐步进入城市更新与存量的开发。当前趋势下，存量赛道未来有很大的市场空间，而存量资产大多是在政府或国企单位手上，开发企业是否有意愿转向资管运营，去协同政府做资产管理，抓住这个机遇呢？ 

回答是肯定的，这个方向有很多房地产企业在考虑，丁祖昱觉得机会很大，特别是在去年城市更新的新政出台之后。但是，如何吸引更多民企开发商进入这个赛道，需要更多配套政策和金融手段，比如更大的开发利润空间，好的融资工具，完善的退出方案，这些条件都需要时间来完善，可能在2030年会逐步成熟。

阳侃也提到，上海做城市更新门槛高，是因为项目大多是轻资产运营，投资回报率偏低。其原因是因为资产升值收益只归属于产权方，运营方只有从租金升值中获取收益。上海的城市更新如果想做得更好，破局点就在于市场化运营，可以分享资产本身的增值，而不只是经营收益的增值。

第四，企业的长期能力和对产品无限的追求。如果企业还处在经营困难当中，考虑先活下来再说。但对于发展稳健的企业来说，未来的长期主义则很重要。对于企业的三种能力，开发、投资还有经营，理想的状态是企业三种兼顾，但现实比较难实现。到底三者兼顾平衡，还是一枝独秀更利于企业发展？

阳侃认为，如果企业经营效率比别人高，就可以用更小的资金撬动更高的收益，这是强运营能力。当然，企业还需要更底层的能力，比如产品能力，客户服务能力。企业一定要坚持长期主义，同时也不能光有情怀，必须把眼前的投资质量做好，同时经营效率比别人更高。

丁祖昱给出一种观点，他指出企业综合能力不能有短板，但是产品能力可以无限制追求发展。对房企来说，任何一个短板都可能是致命，不管是投资还是成本。因为竞争到最后，脱颖而出的企业水平不会差距太大，大家的能力会越来越均衡。

当前，房地产市场在变，行业规模收窄，过度金融化退出，市场出现分化。想要在未来跑赢市场竞争，企业必须具备稳健的基本能力。同时，行业的变化也倒逼企业创新，要求创新者能站在更高视角思考问题。金地华东一直保持对市场的灵敏反应，在稳健发展中摸索创新。在企业层面，金地坚持企业良好基本面，坚持有质量的增长，维护好股东利益，并结合大环境适时做出调整。在探索方面，金地华东试图通过《阳侃的茶室》这种行业沙龙形式不断发起行业创新，无论是对城市群的研究探讨，还是对邻里关系的洞察，以及对房地产商业模式转型的尝试。金地华东希望通过这样的努力，以更广阔的视野，从人和城市关系，去思考人与空间的问题，为行业的发展贡献一份力量。