文 | 丁祖昱评楼市

2022年上半年已结束，房地产市场依然面临压力。

“刚需买不起，改善在观望”成为上半年需求端的主要特征。CRIC数据显示，1-6月，重点30城累计成交面积同比仍然下降47%，近乎腰斩。

好的消息是，6月市场出现了复苏迹象，多个城市已率先回温。6月，重点30城新房成交面积环比增长48%，而且，单月和累计同比降幅正在持续收窄。

北上深再一次展现出强大的韧性，环比涨幅均在50%以上，其中受疫情影响最大的上海，环比涨幅最高；苏州、杭州、南京等城市迎来了轮动复苏行情，环比涨幅都在20%以上。

二手房复苏进程似乎快于新房，重点8城中有6城成交规模环比上涨，杭州、苏州环比涨幅均超50%。

市场复苏有两个方面原因，一个是供应放量，二是政策利好叠加效应逐渐显现。但是，复苏只是相对概念，市场行情还远未达到去年同期水平。

21城新房成交环比正增长

多数城市在6月迎来了正向增长，这也给下行压力之下的楼市注入一丝信心。

CRIC监测的重点30城中，有21个城市新房成交环比上升，而5月时环比正增长的城市只有16个，4月份更是屈指可数，只有9个城市。

房地产市场正稳步复苏。

据CRIC监测，重点30个城市6月成交面积为1877万平方米，环比上升48%，同比仍下降35%，也意味着市场仍然处于爬坡阶段。

上半年累计数据来看，重点30城累计成交面积为8894万平方米，同比降幅更是接近“腰斩”。

6月环比上涨幅度最大的是上海，成交面积为87万平方米，环比增长716%，疫情之后补偿性需求释放。

上海的恢复速度有多快？

从开盘去化率来看，上海平均去化率达到85%，七成项目“日光”。内环内单价10万+高端楼盘可谓“一房难求”。

比如6月9日瑞虹新城臻庭项目推出609套房源，1906人摇号，平均3个人抢一套房；6月27日开盘的静安区天汇世纪玺项目和6月29日开盘的虹口区招商·虹玺项目，推盘套数分别达到了500套和379套，当天均售罄。

上海的恢复速度恰恰验证了一线城市的市场最具韧性。CRIC数据显示，重点30城环比涨幅TOP10城市，一线便占据三席，仅广州热度下降，同环比降幅均达到六成。

长春、青岛、杭州、济南、郑州、苏州、佛山七个二三线城市，新房成交环比涨幅均位列30城环比涨幅TOP10行列。

二三线城市复苏的进程正在加快。

6月，重点26个二三线城市新房成交环比上涨28%。并且出现青岛、南京和成都三个城市，同环比均正增长，佛山同比降幅已收窄至-3%。

这些复苏的城市有几个共性：首先，供应放量，房企推盘节奏加快；此外，利好政策频出叠加预期向好，整体楼市迎来需求补偿性释放。

典型如成都，今年5月份，成都两次为楼市松绑：降低套数认定标准、缩短购房资格时限、限售3年变2年、二胎及以上家庭可增购1套等，叠加房贷利率下调及公积金首付比例下调10%。

受此影响，成都成交显著放量，新房成交面积同比上升18%至129万平方米。叠加近期经济逐渐恢复，性价比热盘增多，成都下半年仍有回升预期。

9成城市尚未达到去年水平

虽然一部分城市已率先复苏，但并不意味着已回归正常水平。

也不是所有城市能走出“成都式曲线”。昆明、无锡、大连、宁波整体成交尚属低位徘徊，6月成交同环比齐跌且累计同比跌幅均在4成以上，平均开盘去化率基本不足3成。

从同比数据来看更能说明问题。

CRIC监测的重点30个城市中，只有3个城市同比为正增长，也就是说仍有27城同比下跌，这一比例达到了9成。其中，有11城跌幅超6成。

市场压力仍然很大。

上半年累计数据更是差强人意。重点30城中，还没有哪个城市出现正增长，仅成都上半年成交同比下降15%，排在30城首位。从降幅来看，仍有11个城市成交“腰斩”，这一比例达到近四成，其中，重庆上半年累计跌幅更是接近80%。

之所以成交上不去，与当前房地产市场信心有很大关系。首先，房企信用透支，项目交付问题成为购房者普遍关心的核心。此外，房价预期转跌，央行一份调查数据显示，未来三个月，仍有16%居民预期房价会下降，市场观望情绪仍然浓厚。很重要的一点是，市场需求和购买力透支，叠加疫情战线拉长，收入预期下滑，首付及月供还贷压力不断上升。

如今的形势较去年，已不可同日而语。

重点8城二手房快速回暖

二手房复苏进程快于新房。

4月和5月，二手房成交规模已初步筑底，6月主要城市二手房成交均显著回升。

CRIC数据显示，6月8个重点城市二手房共成交414万平方米，环比上涨32%，同比降幅收窄14个百分点至下降27%。受此拉动，上半年8城累计同比降幅较前5月收窄3个百分点至下降45%。

除深圳环比微降、厦门环比持平外，其余6个城市环比均显著增长。比如青岛和杭州，6月二手房成交面积环比增长169%和78%，涨幅排在8城前两位。

以杭州为例，“517”新政出台，二手房限购放松，叠加房贷利率降低，使得原本下行的二手房市场行情有了明显起色。5月二手房市场反弹，成交量突破4800套，环比上升25.1%；进入6月，成交放量，周成交数据在1700套左右，月成交套数突破7000套。

但从目前情况来看，杭州二手房市场想要恢复到强调控前的热度，仍需要力度更大的利好政策支撑。

此外，苏州是重点8城中，唯一一个二手房成交面积同环比齐升的城市。CRIC数据显示，苏州市区6月二手房成交面积为57万平方米，成交套数5430套，这一成交量同比去年同期增加8%，环比上涨63%。

上半年，苏州出台了一系列政策刺激二手房市场，比如二手房解除限售，公积金贷款额度提升，外地人社保缴纳年限缩短等，都成为刺激二手房市场活跃的原因。

杭州和苏州的二手房成交走势，都说明了一点，即政策救市有了初步效果，在经历长达半年以上的市场下行压力之下，主要城市二手房市场仍然展现出坚韧的一面。但整体市场回血，仍需要时间。

政策端持续释放，市场已筑底。

积极的信号不断释放，重点城市一二手房环比齐增。但摆在行业面前的问题是，行业远未达到去年同期水平，且仍有较大距离。

也就是说，我们需要理性看待市场的局部“回暖”行情。

各城市之间市场复苏进度不一，已出现复苏迹象的城市整体市场回血仍需要进一步巩固；市场需求及购买力明显透支的三、四线城市，市场真正企稳还要很长一段时间。