记者｜吴波

北京五月突发的新冠疫情，还是令商业市场面临短期下行压力。乐观的是，各机构均判断市场基本面未受本质冲击。

戴德梁行近日发布的《2022年二季度北京写字楼零售市场报告》指出，在无新增供应量的情况下，北京整体市场空置率环比下降0.4个百分点，同比下降3.6个百分点至13.9%，五大核心商圈空置率环比与上季度持平，同比下降1.0个百分点至9.0%。

高力国际数据显示，今年第二季度市场无新增供应，受到市场租赁活动放缓、谈判周期延长等因素影响，整体空置率小幅回升到16.4%。

这意味着，即便受疫情影响，北京核心商圈写字楼的整体出租率依然保持在九成以上。

虽然疫情的影响令北京整体市场成交有所下滑，但全市和五大核心商圈租金水平受到的影响相对有限，各自环比下降0.6%，同比上升2.1%至每月每平方米人民币332.7元和386.0元。

在上半年的北京写字楼市场租赁成交中，生物医药行业持续活跃，行业成交占所有行业总成交面积的7.2%，位居各行业第四位。高科技业、金融业和专业服务业成交占比继续位居前三甲，分别占所有行业总成交面积的38.1%、31.1%和8.0%。

高力国际认为金融和专业服务业是稳定北京写字楼市场需求的基本盘，也是整个市场的稳定器。随着新一代信息技术和医药健康产业步入快速发展轨道（2016年到2020年的复合增长率均达到13%），将会为北京办公楼市场创造更强劲的新增需求来源。除了金融和专业服务业，互联网科技等高新技术企业依然可以持续关注，但关注点可以放在互联网细分赛道龙头企业、致力于传统产业信息化的企业、以及涉及芯片、集成电路、生物医药、新能源相关的高科技术企业。

戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，近两年来，受疫情的不确定性以及外资租户审批流程长等多方面因素影响，外资租户在合同到期时更多的会倾向于选择续约。2020年、2021年和2022年上半年，外资租户续租占外资租户总签约面积比例逐年上升。

仲量联行则表示，在上半年的北京写字楼市场租赁成交中，第二季度金融和TMT企业的搬迁和扩张，贡献了一半以上的租赁需求。同时，来自文化产业内资租户的9000平方米搬迁需求促成了第二季度唯一的大面积成交。

长期看，北京写字楼市场仍具韧性。仲量联行举例指出，平安目前持有多栋丽泽区域高品质办公楼项目，总建筑面积近50万平方米。长期来看，第二季度平安对锐中心的收购，表明其对丽泽区域乃至全北京未来市场的看好。

下半年，北京写字楼市场将继续迎来约80万平方米的新增供应。大量新项目的入市可能会推高整体市场空置率，租金水平也将承压，但整体偏乐观。

“鉴于突发疫情及其他客观因素对办公楼市场产生的影响，我们对2022年全年租金走势保持观望。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“目前业主正积极调整租赁策略以维持项目租金稳定，短期内不会看到市场租金的大幅下滑。”

投资市场虽短期承压，但基本面稳定，优质核心资产仍受瞩目。

仲量联行数据显示，2022年上半年大宗成交总额约为101亿，不及2021年上半年的一半水平。其中，远洋以50.15亿人民币将其持有的部分股权出售给项目合作方平安人寿。招商房托也在本季度宣告其对招商局航华科贸中心46.41%权益的收购计划。另外，锦和资管完成对位于东二环的福地凰城酒店的收购并计划改造成长租公寓。

尽管市场环境存在不确定性，投资者在决策更为谨慎的同时，仍对北京长期前景抱有信心。

 “短期波动后市场基本面维持稳定，随着主要城市疫情形势放缓、交通限制逐步取消，下半年市场情绪和活动将逐步回暖。”仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示： “近期投资人重点关注长租公寓、物流地产及数据中心等多种物业类型的同时，对于办公等核心资产的关注度也将随着整体市场情绪回暖而提升。

疫情拖累最多的还是零售行业。仲量联行称，5月北京社会零售品销售额同比下降26%，其中5月餐饮收入同比下降55%。

在持续攀升的运营压力下，餐饮行业出现退租撤铺趋势。据统计，第二季度关店数量中超60%为餐饮品牌。虽然大部分购物中心已恢复运营，但客流和营业额恢复缓慢，其中热门购物中心客流也仅达到此轮疫情前的60%。

戴德梁行总结称，此轮疫情过后，各购物中心预计将迎来新一轮的品牌更替，尤其是本次受疫情重创的餐饮类品牌，将更加注重品牌数字化及供应链整合，并且更加关注业主方运营能力及针对疫情的灵活应变能力。

戴德梁行北区商业地产部主管孟祎表示，核心商圈的城市更新项目及非核心商圈的生活型商业，将成为北京零售市场新增供应的主力。

核心商圈在城市更新的推动下，各商圈及项目将持续得到提质升级。非核心商圈的生活型商业作为城市15分钟生活圈商业配套的重要补充，在品牌引入及业态设置上也将更多地覆盖全年龄段的消费需求，成为未来零售市场消费的潜力所在。