记者｜杨冰柯

杭州购房者们，都在用真金白银对滨江集团（002244.SZ）大手笔拿地给予支持。

本周，位于杭州滨江区的两个项目报名结束，最终滨江江晖府的中签率为11.94%，绿城晓月印翠中签率为29.52%。在这次滨江与绿城两家杭州本地房企的直接竞争中，滨江略胜一筹。

最近两年，也是滨江集团自成立以来最光鲜亮丽的时刻之一。在房地产行业面临调整之际，滨江集团的销售额却屡创新高，在行业排行榜单上的座位表也更进一步。

今年上半年年，滨江集团更豪掷409亿元（含合作拿地）在杭州单一市场揽下23宗地块，是杭州市场上无可超越的“地主”。

不仅如此，放眼全国，滨江不仅在民企中领先，还力压众多资金实力雄厚的央国企，成为上半年拿地金额最多的房企。

根据中指研究院的统计数据，在今年1-6月的权益拿地金额榜单中，滨江集团跃居第一位，权益拿地金额高达392亿元，位居其后的是两家央企开发商华润置地和中海地产。

滨江集团名声大噪的同时疑问也随之而来。一家区域型房企为何能有如此大的拿地力度？押注杭州市场的风险又有多大？

滨江背后的“兄弟”

观察滨江集团历年年报，它们在公开市场竞获地块后，往往会引入合作方。一位接近滨江的人士对界面新闻表示，合作项目一般由滨江负责工程，这是它们擅长的。

2021年年报显示，这一年，滨江新增土地储备38宗土地，只有6宗地块的权益比例为100%，为滨江独立操盘。其余全部为合作项目，滨江所占的权益比例在27.55%-75%不等。

在之前的2020年，滨江新增土地储备32宗，也只有7宗地块的权益比例为100%，其余全部为合作项目，所占权益比例在20%-60%。

滨江在2019年新增的28宗地块中，全资拥有的项目也只有7宗，其余合作项目滨江所占权益比例在24%-75%之间。

最近几年来，凡是想进入杭州市场的外地房企，或是想在杭州深耕布局的全国化企业，与滨江合作都是首选。

以2019年为例，滨江在杭州市场的合作对象既有央企保利发展、信达，也有全国性房企融创、金地等。2021，滨江的合作对象不仅有民企融信，还有杭州本地中小房企建杭和中豪，杭州另一家大型房企绿城也与其有合作。

从历年来滨江的合作对象来看，既有头部央企和国企，也有这几年激进的民企如阳光城、融信等。

“这些合作对象既分担了滨江拿地的资金压力，又依仗滨江更好地进入杭州市场或深耕杭州市场”，上述房企人士对界面新闻表示。

但合作也并非没有风险。这两年随着融创、阳光城陷入流动性危机，滨江与这些房企的合作也陷入困境，滨江不得不花代价将合作项目股权收回。

去年11月，滨江集团曾宣布，拟斥资16.73亿元将之前与融创合作的两个项目股权全部收回。

今年6月，滨江又以57亿元的代价，收购了阳光城位于金华永康项目的合作股权。

项目权益比例过低，是滨江过去几年一直面临的问题，这导致公司虽然销售规模增长快，但利润率却不高。2021年，滨江的整体毛利率为24.66%，比上一年同期减少2.34个百分点。其中，杭州地区的毛利率为20.72%，同比减少3.65个百分点。

提升权益比例，是滨江从2018年就开始考虑并重点执行的策略，特别是去年以来合作伙伴危机频发，滨江不得不更有针对性的提高整体项目的权益比重，同时对合作伙伴的筛选也会更严格。

自2019年开始，滨江集团的权益占比从不到40%提高至2020年的51.5%。今年，滨江集团多次公开强调，权益拿地金额占现金回款金额比例要保持在60%左右。

就滨江一贯的开发逻辑看，上半年竞获地块之后，陆续也会引入合作伙伴加入。

“只有浙江”和“只有河南”结局会一样吗？

将鸡蛋放在一个篮子，重仓单一市场无疑是有风险的。

滨江和河南的建业地产一直以来都是重仓一个市场的典型代表。但如今建业地产危局已现，滨江仍然在高歌猛进重仓区域市场，二者是否会有同样的结局？

建业地产“只有河南”市场，董事长胡葆森致力于让河南人民住上好房子，在2019年末就下沉到了河南全部18个地级市和122个县城，实现了河南市场的全覆盖。

然而，房地产环境变化，再上2021年的郑州水灾与随后疫情叠加，河南成为楼市下行的重灾区，这让依仗河南市场的建业备受磨难。最后，建业不得不在今年6月份引入地方国企救场。

不得不说，建业是败在了单一河南市场的布局上。但对滨江而言，正是杭州市场乃至浙江市场成就了如今的高光时刻。

截至2021年底，在滨江的土地储备中，杭州市场占比达到60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等城市占比25%，浙江省外占比只有15%。

随着2021年8月在丽水市拿地，滨江也实现了在浙江省内11个地级市项目全覆盖。重点布局浙江，尤其是杭州市场的趋势更为明显。

过去几年，杭州市场走出独立行情，整体销售规模屡创新高。在杭州楼市的热度带动下，浙江整体楼市都表现不错。

重点布局在杭州和浙江市场的开发商也因此受益，这个区域市场还一度是地产高管们最好的职业跳板，他们在此取得不错业绩后，又升职加薪成为集团甚至行业内的职业经理人。

比较知名的有融信现任总裁余立娟，她2019年3月从杭州区域总经理任上升为集团总裁。另外万科的杭州公司总经理也都得到高升，最近的两任中，李嵬升任中西部区首，吴嫡则升任上海区域区首。

作为杭州市场过去几年的“扛把子”，滨江无疑是受益最多的开发商。他们已连续4年位居杭州销售榜首，2021年在杭州实现全口径销售额1068亿元，市占率达到14.6%。

根据滨江集团披露的相关数据，2022上半年，虽然房地产市场依旧面临压力，但这家公司实现销售额683.93亿元，位列克而瑞房企销售排行榜第13位，比去年排名大幅前进9位，排在它前面的民营企业只有融创和龙湖两家。

今年上半年，在房企普遍面临现金回笼同比大幅下滑的背景下，滨江却实现销售现金回笼322亿元，比去年同期增长6%。这也是为数不多能保持增长的企业。

这一轮房地产行业调整中，融资难是民营房企的共性难题。但上半年，滨江的整体融资利率在去年4.9%的基础上，再次下降到4.7%，提前半年完成了全年的融资利率小调目标。显然，滨江并没有困于融资渠道受限，他们在杭州市场的地位，得到了更多银行和金融机构的认可和支持。

在负债率方面，滨江截至2021年末保持着“三条红线”绿档的水平，其中扣除预收款后的资产负债率为65.92%，净负债率为65.97%，现金短债比为1.51倍。这也是其能大举拿地的财务支撑。

从滨江在杭州的拿地逻辑看，他们也并不是没有考量。

上述市场人士对界面新闻记者表示，滨江在杭州拿地项目要么是熟悉深耕的区域，要么是市场供需失衡的区域。在这些区域，以滨江的高周转速度和在当地报建报批的能力，都能实现快速清盘。

比如在杭州6月底第二批供地中拿下的湘湖、四堡、七堡地块，滨江在这些区域已经有好的口碑和庞大的受众，而三墩北暂时没有新盘供应。

以滨江当前在杭州的在售项目看，除了商业项目去化慢外，滨江的住宅项目中签率都很低，基本能实现快速销售，也能较快的回笼资金。

这表明了滨江品牌在杭州的深入人心，以及项目在当地的流量，这也正是滨江董事长戚金兴的信心来源。

需要注意的是，滨江上半年在杭州拿地将步子迈得更大，再次进入了杭州市区外的富阳和临平。这两个市场正是杭州市场从去年下行后的重灾区，虽然杭州已经出台政策支持，但是富阳和临平的新盘去化仍然凄惨。滨江的入局，也改变不了这两个局部市场的低迷。

而就杭州整体市场而言，核心市场上的几个超级红盘也无法掩盖市场下行的整体趋势。

最新数据显示，今年上半年杭州市区（含富阳、临安）新房共成交52382套，只是2021年上半年104696套成交量的一半。

与去年相比，滨江今年上半年在杭州市场的流量销售额为250.50亿元，虽然仍位居首位，但同比也有约34%的下滑。这意味着，在当地市场再好的口碑和操盘能力，也抵御不了市场整体层面的压力。

当然，在全国楼市都面临压力下，杭州乃至浙江市场仍然是其中相对较好的市场，受益于此的滨江也没有理由退缩。