记者｜牛钰

今年内第四家成功上市的物业企业，花落具有山东国资背景的鲁商集团。

7月8日，鲁商生活服务股份有限公司（下称“鲁商服务”）在香港联交所主板上市交易，股票代码为02376.HK。

在目前港股市场的物业板块估值整体回调之际，这只山东物业第一股也没能逃脱破发的命运。 截止7月8日收盘，鲁商服务报4.43港元/股，跌幅为25.17%，总市值为5.9亿港元。

此次鲁商服务发行3334万股股份，每股定价5.92港元，所得款项净额估计约为1.38亿港元。

发行完成后，鲁商服务总股本增加至13334万股。母公司鲁商发展直接持有9510万股，占鲁商服务发行完成后总股本的71.32%。

此前招股书显示，此次拟计划将募集而来的60%资金用于通过战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合，而剩余40%的资金则用于提升自身多元化社区增值服务，强化自身数字化服务能力，以及一般营运资金用途，进而全面提升自身盈利能力及核心竞争力。

据了解，鲁商服务的控股股东为鲁商健康产业发展股份有限公司，后者为山东省商业集团有限公司（简称鲁商集团）控股的一家国有上市公司。算上物业板块的成功上市，鲁商集团共有三家上市平台。

其中，鲁商发展（600223.SH）从事健康地产（包含健康住宅、康养地产、文旅地产）以及生物医药，2021 年，其健康地产板块实现营业收入96.96亿元，同比减少18.40%，毛利率 17.22%。

另一上市平台银座股份（600858.SH）为鲁商集团的商业地产板块，经营业态覆盖百货商场、大型综合超市、购物中心。截至2021年12月31日，公司拥有120家门店（潍坊临朐华兴24家），遍布山东省内11个地市及河北省，建筑面积达314.11万平方米。

因此，以山东济南为总部的鲁商服务大部分业务均集中在山东省内的地级市。截至2021年12月31日，鲁商服务已签约管理82个物业，已签约总建筑面积超过2620万平方米，在管总建筑面积约2290万平方米。

在物业行业内，鲁商服务的规模和营收均属于小型物企，2019年-2021年分别取得收益3.21亿元、4.03亿元及5.83亿元，年内利润及全面收入总额2893.4万元、4536.2万元及7701.7万元。

据招股书显示，鲁商服务的业务模式为物企的老三样：物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，业绩贡献率分别为43.8%、35.1%和21.0%。

并且，其对母公司具有严重的依赖性。2019年-2021年期间，鲁商服务向鲁商发展提供物业管理服务产生的收入分别占其业务产生的总收入的98.7％、97％及87.7％。

拓展非住宅业态的领域是其近年发展的亮点，如写字楼、学校、市政设施、主题小镇、医院、银行、产业园及航空基地物业等。2019年-2021年，鲁商服务在管非住宅物业面积由175.3万方大幅增长至1071.6万方，占据总在管面积比例由16.3%提升至达46.9%。

不过，虽然有国资背景的支持，鲁商发展的赴港IPO充满了波折，经历两度递表共历时371天才成功上市。

据当地媒体报道，山东省和济南市相关领导，以及鲁商集团董事长高洪雷与路上服务董事长赵衍峰等人均出席了当日的敲钟仪式。

与去年高峰期半个月上市6家房企不同，今年至今，除了鲁商服务，只有金茂服务（00816.HK）、力高健康生活（02370.HK）、东原仁知（02352.HK)等成功上市，其中也有遭遇上市即跌破发行价的情况。

只有力高健康生活彼时打破了近半年物企上市即破发的局面，截至当日收盘报每股5.25港元，涨幅28.05%。直至7月8日收盘，力高健康生活股价高至每股11.5港元，较4.1元的发行价大涨180%。

据界面新闻统计，截止2022年7月8日，还有8家物企在排队上市，其中包括昨日刚二度递表的龙湖智创生活以及万物云两家头部房企物管板块。

有业内人士曾对界面新闻表示，由于市场环境对上市公司估值并不十分友好，有物企即使通过聆讯，也会出现自主选择上市时机的情况。

而鲁商服务虽然于其中脱颖而出，但也没赶上物业股估值普遍走高的好时机，不过背靠国资、融资能力又进一步提升，或将为其发展产生新的助力。