文 | 丁祖昱评楼市

自7月以来，中资地产美元债价格持续下挫。

克而瑞证券监测的主流房企34笔美元债价格较年初平均下降45%，7月1日至7月15日，34笔美元债价格平均下跌了14%，有22笔美元债价格较月初跌幅超过5%。

过去一周，更是经历了至暗时刻。地产美元债遭到抛售，普遍认为信用资质更好、财务实力更强的民企主体也没能幸免。

这意味着，行业弱复苏情况下，投资者对中资房企的预期仍然悲观，再加上“停贷”风波进一步遏制行业信心复苏，资金对高收益地产信心持续下降。

1

中资地产美元债上一次抛售还是在去年10月，当时花样年意外违约，让投资者陷入恐慌性抛售。

彼时，多家主流房企债券价格连日暴跌，迈向上市以来的新低，中资地产美元债创下至少8年的最大跌幅。数据显示，从2021年9月30日到2021年10月12日，Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌12.62%

自此以后，地产美元债延续了震荡下跌趋势。

克而瑞证券数据显示，2021年10月至7月15日，克而瑞中国地产债券领先指数价格由104.27美元下降至53.63美元，降幅达到了51%，年内至7月15日克而瑞中国地产债券领先指数下降了40%。

另外，从境内债券来看，我们中债-房地产行业信用债净价指数变化，该指数点位自今年2月14日首度下降0.04%以来，点位逐日下降，截止7月15日收盘点位较1月初累计下降4.66%。

下行的幅度较小是因为相比美元债，境内债的价格要稳定许多，归因于发行主体的信用评级以及债券购买对象的投资目的等原因。

2

7月以来，受停贷潮等负面消息持续影响和发酵，中资美元债迎来新一轮抛售潮，多只长债价格向下跌破30美分大关。

克而瑞证券监测的主流房企34笔美元债7月15日买入价均值为45.63美元，较年初均值每1美元下跌33美分，买入价平均下降45%。对比7月初，34笔美元债买入价较月初每1美元下跌5.69美分。

其中，10-30强部分房企美元债经历了几轮大幅调整后，年初至7月15日整体跌幅相对较小，11笔美元债买入价降幅为29%，月内买入价下降了9.6%。而十强房企合计8笔美元债买价平均下降31.5%，月内买价平均下跌8.7%。

我们整理了五家典型房企美元债近一个月来的价格变动情况，自6月17日至7月18日，大部分美元债买价下挫9-30美分之间。其中旭辉以及金地中长期美元债价格降幅均在20%以上。

其中，自7月初值7月18日，旭辉美元债全线多日下跌，一笔2024年3月到期美元债（CIFIHG 6.55 03/28/2024）近一个月更是下挫28美分，降幅达到38%。

3

美元债价格下跌，与当前房地产市场环境有很大的关系。尤其是房企美元债频繁违约，部分千亿房企“暴雷”导致市场信心脆弱。

但接下来市场情况仍然不容乐观。

过去的半年，地产美元债新增发行中绝大部分为为要约交换，即现有票据交换为新发行票据，变相展期。CRIC数据显示，截至7月18日，170家房企共发行美元债116亿美元，而未来至12月31日，170家房企到期美元债合计189亿美元。

由于今年不少房企美元债展期多为一年，2023年1月便进入美元债偿债小高峰，170家房企到期美元债金额为64.2亿美元，2023年一季度待偿还美元债金额达到121亿美元，环比2022年四季度增加30%。

可以预见的是，在房地产行业基本面仍然承压且爆发负面事件的背景下，投资者悲观预期也给房地产债带来下跌压力。

再来看房地产行业基本面。

国家统计局数据显示，2022年1-6月，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%。6月单月虽有所缓和，一部分观望的购房需求重新入市，但释放的销售规模仍处于历史较低水平。房地产开发投资仍处于下降通道，整体基本面尚未有大的改善。

行业基本面尚未真正回暖，而7月初的全国多地“停贷”事件爆发，成为此次美元债全线下跌短期爆点，进一步遏制市场信心恢复。市场对房地产企业信心减弱，因而出现了投资者恐慌性抛售的情况。

房企美元债价格波动，也恰恰验证了当前房地产行业脆弱的一面，行业各方面信心仍然有待重建。

地产美元债二级市场的大幅震荡，意味着房企再融资和获现能力面临考验，行业信用风险再一次暴露。

目前，随着调控政策趋势性宽松，部分城市楼市成交已现回暖信号，当前全国商品房销售已触底反弹，行业信心也在逐渐恢复。近两日，地产美元债较之前有所修复，但在行业没有真正回暖之前，地产美元债市场也无法真正修复