记者 | 黄昱

5、6月份出现短暂环比回升之后，房企整体销售在7月又有所降温，年度业绩兑现难度再加大。

克而瑞数据显示，TOP100房企7月单月业绩规模环比降低28.6%，降幅与往年30%左右平基本持平。百强房企1-7月累计销售操盘金额的同比降幅，也仍保持在49%的较高水平。

7月历来就是销售淡季，在经历过5、6月冲刺业绩的关键节点后，房企在7月份增加供应的意愿都有所减弱，市场需求和购买力也有下滑。

从政策底到市场底，此轮房地产市场波动的趋势更为复杂。中指院指数事业部研究总监陈文静指出，把4月份作为此轮房地产调整的政策底的话，到全国商品房销售面积同比转正可能需要两个季度以上，而2008年是5个月，2014年是三个季度。

7月再度降温

房企整体销售在7月份延续了今年上半年的表现，持续承压。

克而瑞数据显示，7月单月，TOP100房企实现销售操盘金额5231.4亿元，略高于上半年月均水平。不过，在5月和6月环比分别上涨5.6%、61.2%后，房企7月单月业绩规模环比降低28.6%，同比降低39.7%，降幅略有收窄。

平安证券分析师指出，由于前期政策调整、房企积极推盘营销等情况，6月成交相对明显好转，但7月个别行业事件冲击下市场信心受创。

房企普遍面临销售压力。数据显示，百强房企中近8成企业7月单月业绩环比降低，其中29家企业的环比降幅在30%至50%之间，包括万科、保利发展、金地集团等；17家企业环比降幅超过50%，例如滨江集团、绿地控股等。

从累计销售来看，中指研究院数据显示，2022年1-7月，TOP100房企销售额均值为418.9亿元，同比下降47.3%，降幅收窄1.3个百分点。

在此背景下，千亿房企数量大幅减少，前7月销售额超千亿房企10家，较去年同期减少11家；超百亿房企91家，较去年同期减少45家。

与此同时，各大阵营销售门槛值也下降。据中指研究院数据，前7月TOP10房企门槛值为1031.4亿元，同比下降45.1%；TOP30房企门槛值为374.2亿元，同比下降49.6%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为262.8亿元和83.6亿元，同比分别下降48.6%和57.5%。

从具体房企来看，克而瑞数据显示，碧桂园前7月全口径销售额为2854.9亿元，但仍位居第一；位列第二、第三的依次为万科和保利发展，全口径合约销售额为2472.9亿元、2432.2亿元。这三家同比都有不小降幅。

央企国企及高信用民企优势延续，1-7月，越秀地产、远洋集团、华发股份、华润置地、滨江集团累计销售额同比增长5%、下降17%、下降18%、下降21%、下降21%，处于主流房企前列水平。

平安证券分析师指出，重点监测的10家房企1-7月销售目标完成率均值42%，与往年同期仍存在明显差距。

亿翰智库分析指出，5月、6月由于市场和政策驱动，房企销售业绩环比出现明显上行，同比降幅收窄，个别企业上半年累计销售业绩同比涨幅已由负转正，但由于向好因素驱动作用的减弱，7月市场再次探底，房企销售业绩兑现难度再加大。

政策端走势

政策端依然是接下来楼市走向的关键性指标。

据中指研究院不完全统计，2022年1月以来，全国已有超210个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方式调整了房地产政策，需求端政策不断发力，政策出台频次超550此。

中指院指数事业部研究总监陈文静表示，4、5、6月份，全国各地的政策出台频次都非常高，尤其是5月份，接近160次，6月份降到136次。7月份政策出台的频次有一定放缓，83省市出台93条政策。

“7月放缓的一个方面是部分三四线城市政策工具箱里面的工具还是偏少，之前已经出得差不多了；另外一个因素，之前出台政策的一些热点一二线城市在6月份市场出现一定的企稳增长之后，整体上各地政府也出现了一定的观望情绪。”

虽然各地稳定房地产市场的政策有所放缓，但7月28日的政治局会议却释放了积极信号。

政治局会议强调，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

当前阶段，调动资金和资源优先用于复工、推进项目进度“保竣工、保交付”不仅对房企尤为重要，也是保障房地产行业良性循环和平稳健康发展的根本。

“我们认为进一步宽松的地方政策值得期待。”华泰证券研报指出，政治局会议房地产表态在持续优化，具体表现在将“稳定市场”放在“房住不炒”之前，“因城施策用足用好政策工具箱”。

克而瑞研究中心也认为地方政策力度有望继续加码，二线及三四线城市或将全面取消“四限”，压力城市还将落地财税刺激、房票安置等政策措施，以提振居民购房消费，稳定市场预期。

陈文静表示，“因城施策”仍是政策推进的主要方式，各地需求端政策仍将继续改善，比如二线城市的限购、限贷、限售政策或进一步优化，尤其是“认房认贷”政策调整将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的限制性政策则有望全面取消。

相较于需求端，市场端当前面临的“保交楼”问题对稳定房地产市场更加重要，只有解决了“保交楼”问题，整个楼市的信心和预期才有望好转。

陈文静提到，近期中指院做了市场意愿的调查，目前统计的数据来看，超半数的调查对象认为，如果“保交楼的问题能够得到很好解决的话，大家购房的意愿和信心能够得到提升。