记者｜吴波

时隔3年，北京五环外的朝阳孙河别墅区项目终于面市。

近日，北京市住建委官网显示，恒基天汇（恒汇雅苑）获得预售许可证，共14栋楼、517套房源，准许销售面积45929.06平方米。项目获批预售均价约13.8万/平方米，部分楼栋获批售价突破14万/平方米，刷新了近五年北京新房住宅预售价的纪录。

为了稳定市场，北京一直执行着较为严格的新房限价政策。自新房限价以来，北京获批预售价高点是2017年的中骏天宸项目，当时的预售均价为13.5万/平方米。

此后北京也有不少豪宅项目面市，但获批预售价都未突破中骏天宸价格，期间最高的是丰台造甲村中海甲叁号院项目，最高楼栋单价12万/平方米。

今年6月北京第二次集中拍地中，中建二局斥资66.815亿拿下的朝阳东北四环太阳宫地块，政府持有产权10%，周边项目二手房售价超16万/平方米，但该地块商品房被限价不高于13万/平方米。

同为一线城市的上海，限价以来也有项目突破16万/平方米单价。

面对市场环境变化，今年也有其他城市调整了新房限价政策。那么恒基天汇获批预售价突破上限，是否意味着北京新房限价政策会大规模调整？

“北京新房限价并未取消，仅上限有所调整。”合硕机构首席分析师郭毅对界面新闻表示，单个项目预售价突破预期上调，其一是与项目地块条件及产品本身有关；其二，新盘预售价不可能全面上调，但政府在新房限价上给出相应宽松的空间，释放出鼓励开发商提升品质的信号。

58安居客房产研究院也有类似判断，在当下的市场环境下，突破14万/平方米的价格能获批，也释放了一些市场信号。除了进一步提振高端改善需求，留足房企利润空间，减少质量问题，还能增强开发商拿地信心。

2019年5月，香港恒基地产斥资30.2亿元拿下当年北京首宗不限价、不限面积地块。地块位于北京有名的别墅区，五环外的朝阳孙河。

受限于“70/90”政策和最高限价，该区域配置部分高层，且一些别墅项目存在“减配”现象。由于恒基拿下的孙河地块不限价且不限面积，避免了“豪宅减配”等问题，一直受到市场颇多关注。

从产品本身而言，该项目属于高端豪宅，打造成一层一户，主力户型为270平方米和410平方米的大平层及少量叠拼，精装交付。项目销售称，单套总价4500万元起，购房需验资2000万元。

自新房限价以来，产品质量问题备受诟病。近几年来，全国新盘质量问题频发，其中一个原因是限价促使开发商为节约成本，导致公建减配，部分开发项目粗制滥造，“精装修”货不对板等一系列质量问题。

北京也不例外，仅每年暑季汛期，就成为项目“试金石”。今年暑季汛期，就有中海望京府、台湖万科等多个楼盘防水工程不及格，漏水成为项目共性问题。

58安居客房产研究院称，新房获批预售价提升，客观上增加了房企利润空间，再通过增加供应等市场调节的方式，倒逼房企打磨产品。

“高端项目置业人群对产品敏感度更胜价格。价格限定过紧，高端项目开发商在产品力上不会有过多提升。新房指导价上调，可驱动开发商提升产品力，满足不同人群的置业需求。”郭毅指出。

58安居客房产研究院还认为，预售价上调对土拍也会有一定程度刺激作用。

今年以来，全国土拍热度下降，北京也存在地块流拍现象。除了开发商无钱囤粮，原因还在于地块所设条件过多压缩了利润。

“恒基天汇获批预售价突破14万，给兜里有钱、有能力有意愿操盘豪宅的开发商打了一针鸡血。在接下来的三批次拟供应土地中，海淀永丰、丰台造甲村等有条件做高端改善项目的地块，热度会攀升。” 58安居客房产研究院表示。