文 | 豹变 陈法善

编辑 | 张子睿

「核心提示」

近来，一些提前还贷的客户遭遇了银行抵触，要么被银行拒绝、要么为交违约金而烦恼。借钱还钱，天经地义，银行为何不欢迎提前还钱呢？

最近，一些购房者为提前还贷被银行拒绝、交违约金而烦恼。近日，交通银行发布公告称，从11月1日起，将对部分个人按揭类贷款、个人线上抵押贷提前还款用户，收取1%的补偿金。

此举被解读为因房贷增量骤降、提前还款人数增加，银行业绩压力巨大，不得不采取限制措施。一石激起千层浪，或许是引起的争议太大，不久之后，交行便撤下了这条公告，但由此引起的“要不要提前还房贷”、“怎么还房贷最划算”成了社交媒体上的热门话题。

那么，提前还贷的真实情况如何？有哪些风险点需要注意？

提前还贷遭遇“银行刺客”

近日，在社交媒体上，有不少一些购房者和博主吐槽称，自己想提前还房贷，却被银行以还贷额度不足为由拒绝。

《豹变》调查后发现，虽然并未像外界传闻那么夸张，不过购房者想要提前还款，确实存在一些不便，难度也有所加大。

首先是预约周期长，无法在线自助办理，一些用户在等待近1个月、缴纳6个月贷款利息作为违约金后，才顺利提前还款。

2021年2月，在上海打拼多年的东北女孩林妮贷款买下一套70平方米的房子，月供6300多元，每月还贷比同面积的出租房房租便宜不少。今年6月底，林妮看到网上讨论提前还房贷。“理财收益跑不赢房贷利率，为什么不提前还贷呢？”林妮突然蹦出这个之前从未有过的想法。

但当她打开中国银行APP时，系统提示暂不支持提前还款操作。不过没多久，林妮就接到银行回访电话，对方表示，提前还款需要交6个月的利息作为违约金，不能在线申请，只能到银行网点办理，且需要提前1个月预约。

经过评估，林妮提前还部分贷款需要交9300多元违约金，但她还是决定提前还贷。“没有合适的理财能跑过房贷利率，股票、基金都亏。”林妮说。“贷款时，压根没想过自己会提前还贷，就没注意还要交这么多违约金。”

其次，还款方式受限，部分购房者被告知无法缩短还款期限，提前还的钱只能用于减少月供。

8月初，家住青岛的潘畅提前还掉40万房贷，剩余24万每月还1800多元。潘畅对《豹变》表示，她的贷款行是一家地方银行，对方没多久就同意了她提前还款申请，也没让交违约金。

“但银行不同意我缩短还款年限，没办法，只能听银行安排，减少月供。可能缩短年限，银行亏比较多。”潘畅说。“剩下24万不准备提前还了，年纪大了，需要有钱在手。”

此外，据长期关注房地产市场的“芒果楼市”主理人东东观察，一些银行可能还会借口没有还贷额度去拖延还款时间。“借钱的时候有信贷额度限制，还钱的时候需要什么额度？”

东东认为，提前还贷人数增加，主要受理财收益与房贷利率倒挂影响。前两年为了调控楼市，房贷利率普遍在5.5%左右，甚至超过6%，而目前市面上理财产品年化收益约3-4%左右，难以覆盖房贷成本。

“之前有的银行还能办理转按揭，购房者先把原来利率较高的贷款还了后，再申请较低利率按揭贷款，但现在这个业务叫停了，毕竟银行也不想把利润让出来。如果购房者有渠道能够降低利率，很多人其实也不会这么着急提前还款。”东东说。

提前还贷收益大于风险？

在微博上，“这届年轻人不想给银行打工”的话题已经吸引了近9000万次讨论。

“提前还贷，是我今年最棒的投资了。”参与话题讨论的陈丽在2020年用组合贷买房，商贷部分145万，期限24年，等额本息，利率5.2%。算上公积金部分，月供超1万。如今一键还款75万后，她感到无比踏实。“感觉省出了一辆豪车。”

多位购房者表示，提前还贷主要是想节约房贷利息。以当前4.45%的房贷利率计算，100万商贷，分30年等额本息偿还，月供5037.19元，利息总额81.34万元。偿还5年后，贷款剩余本金91万多元，此时提前还31万元，月供减少为3317.99元，利息总额为39.54万元。可见，提前还款确实能节省不少利息。

而从楼市来看，市场景气度下降也加剧了提前还贷情绪。根据国家统计局的统计，今年上半年，全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%。

贝壳网南京一位房产中介表示，楼市景气的时候，5-6%的房贷利率很多人都不觉得贵，排着队等贷款，能从银行贷300万，绝不选择200万；能贷30年，绝不贷20年。因为都觉得房贷的钱很便宜，只要房价上涨就赚了，都想去薅银行羊毛。但现在情况不一样，大家发现房价不涨、赚钱变难，手里有钱干脆提前还款得了。

相比大部分人只看到收益，业内人士提示，其中的风险仍不容忽视。

有银行客户经理对《豹变》表示，一些客户提前还贷是为了抵押房产，重新借利率更低的经营贷。以浙江为例，目前交行、工行对房抵贷利率约为一年期3.4％、三年期年利率低至3.45％、五年期年利率3.6%，最长贷款期限为十年，可贷到房屋价值的70%。购房者如果在利率高点购房，房贷利率甚至超过6%。两个贷款品种就有两个多点利息差。

“不过这属于经营贷，存在一定风险。按规定，这笔钱只能用于企业经营，变相进入楼市就违规了。银行能监控到，可能信贷宽松的时还好，一旦信贷收紧，就会要求你还钱。”东东提示：“给的还款时间非常短，可能只有一周或者10天就要求还掉，此时房子又没办法再办理按揭，资金很容易出问题。”

银行面临业绩压力

银行抵触客户提前还贷，主要原因还是业绩压力大。

对银行而言，房贷是属于风险低、收益稳定的优质业务。但是，当前形势下，客户集中提前还贷，会给银行带来不小的业绩压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《豹变》表示，提前还贷多了，银行今年的信贷投放任务可能会完成不了，尤其是在各地督促银行加快房贷投放的情况下。提前还贷会使得贷款余额减少，容易造成银行抵触客户提前还贷。

北京一位银行从业近20年的资深行业人士也证实，提前还贷会影响银行KPI考核，因为按照原有契约，银行借给用户的资金已经在一个既定合同里，提前还贷改变了这种契约，银行的资金成本会受影响，业绩压力往往与此同向关联。

“交行的通知，看似是普通公告，却说明了当前提前还款的现象是在增加的，银行对此并不欢迎。”严跃进说。

根据严跃进分析，购房者提前还款，有的是考虑还款压力，想提前偿还，减少后续利息开支；有的是想还贷后把房产做抵押，获得成本更低的贷款；有的是手上有闲钱，投资收益低，还不如还房贷。银行需要充分分析还贷动机，提供对应金融服务。

农业银行浙江一分行负责人对《豹变》表示，基本上都会跟客户协商，争取让客户在还贷后做抵押贷款，抵押贷款额度可能比房贷更多，利率比房贷低。品种转换后，银行总贷款余额变化不大的话，对业绩的影响就还好。

从调查结果看，银行并没有提前还贷的通用标准，各家在监管范畴内自行制定方案。交通银行浙江地区一支行客户经理称，交行的公告只是把行业规则戳破了而已，几乎所有银行房贷合同里都有违约条款，提前还款也属于违约。如果客户申请减免，各个网点可酌情决定收不收、收多少违约金。

上述北京银行业资深人士也认为，客户提前还款破坏了原有的契约，理应支付违约金，只是一般贷款合同不会重点提示这方面的内容。

“还贷后，银行中后台要重新核算、配备服务，这些都是不小的无形成本。用户感知不到，以为提前还贷很简单，但不代表银行运营成本没有增加。”该人士称。

业内人士认为，虽然有违约条款，但在当前国家号召金融机构应纾困企业与个人、降低融资成本的背景下，银行或应充分理解客户的金融需求，主动改善服务，以不增加购房者负担的角度去协调此类问题，减少贷款方面的纠纷与投诉。

（应受访人要求，文中林妮、潘畅为化名）