记者｜吴波

尽管投资型物业是“现金奶牛”，但SOHO中国（00410.HK）依然需要出售物业来缓解流动性压力。

8月18日，SOHO中国发布的2022年上半年财报显示，上半年租金收入约8.96亿元，同比去年上半年的8.05亿元增长约11%。

作为一家写字楼运营商，SOHO中国虽然每年可获得一定租金收入，并一直保持着较低的资产负债率，但也面临一定流动性压力。

财报显示，截至2022年6月30日，SOHO中国净资产负债率约为44%，平均借贷成本约4.7%，总借贷共计约167.3亿元。

具体来看，在总借贷中，SOHO中国的一年内到期部分约16.13亿元，一年以上到期部分约151.17亿元；其中约162.22亿元的借贷以投资物业作为抵押。

截至2022年6月30日，SOHO中国的流动负债超过流动资产约31.2亿元，限制性银行存款为8644万元，结构性银行存款约2.22亿元，现金及现金等价物约4.61亿元。

SOHO中国称，鉴于上述情况，管理层在评估公司持续经营能力时，已审慎考虑公司未来流动资金、经营状况以及可用融资来源，并已采取措施及制定计划以减轻资金压力及改善财务状况。

首先，在经营层面，SOHO中国将继续采取积极措施控制行政成本及节约资本开支，以提升经营性现金流。

其次，SOHO中国计划积极融资，正在与相关主要贷款人沟通取得新增融资和再融资，可使用未抵押物业作为新增借款的抵押品。

SOHO中国也没有放弃通过出售物业来改善现金流的策略，将继续采取措施出售部分商业物业尾盘。同时，SOHO中国强调，相信京沪两地写字楼市场长期稳健性和资产稀缺性对投资者的吸引力不减。

不过，正如SOHO中国在财报中所言，受新冠疫情的影响，北京及上海办公楼租赁市场承压。承压主要体现在大宗交易活跃度和办公楼出租率降低。

在大宗交易方面，戴德梁行数据显示，2022上半年中国内地共有74宗、共计750亿的大宗交易额，同比分别下降31%和24%，均为疫情以来最低值。上海仍是大宗交易最活跃的市场，成交金额突破300亿，而北京成交额为99亿。

在出租率方面，戴德梁行市场数据显示，2022年上半年，北京和上海甲级办公楼净吸纳量分别为44.4万平方米和30.1万平方米，较2021年同期均有下降。同时，市场租金也在连续三个季度上涨后回落。

在此背景下，SOHO中国的写字楼出售和租赁业务也不可避免地受到影响。

这几年，SOHO中国一直在筹划资产打包出售，疫情叠加其他因素，目前仍未如愿。

在租赁方面，除了丽泽SOHO之外，其在北京和上海的大部分自持项目的出租率均较2021年末出现了不同程度的下滑。

财报显示，截至2022年6月30 日，SOHO中国投资物业平均出租率下降至约80%。不过，租赁业务毛利率有所提升，上半年约为83%，2021年同期约为82%。

今年上半年，SOHO中国的权益股东应占净利润（剔除投资物业评估增值以及一次性税费和行政罚款）约为2亿元，较2021年同期1.23亿元增长约63%。

展望后市，SOHO中国判断，未来6个月随着大批上半年推迟交付新项目的大量入市，租赁市场将持续承压。但随着疫情影响逐步消退，政府各项纾困激励政策和稳定经济发展实施方案陆 续出台，市场活跃度必将逐步回升，经济运行也会逐步回归正常，为2022年下半年写字楼市场重振奠定信心和基础。