文 | 郑后成 英大证券研究所所长

8月22日，央行在下调1年期贷款市场报价利率（LPR）5个基点至3.65%的同时，下调5年期LPR报价15个基点至4.30%。自LPR报价制度改革以来，央行8次累计下调1年期LPR报价66个基点，6次累计下调5年期LPR报价55个基点。

具体看：2019年11月第1次下调5年期LPR报价5个基点，与1年期LPR 报价的下调幅度相同；2020年2月、4月与2022 年1月分别下调5年期LPR报价5个、10个、5个基点，下调幅度均为1年期LPR报价下调幅度的一半；2022年5月20日，央行下调5年期LPR报价15个基点，但是维持1年期LPR报价不变，主要原因是4月房地产开发投资完成额累计同比为-2.70%，时隔20个月首次进入负值区间，表明房地产投资面临较大压力。

同样的逻辑，此次央行下调5年期LPR报价15个基点，主因是7月房地产开发投资完成额累计同比录得-6.40%，较前值大幅下行1.0个百分点，连续4个月位于负值区间，且持续下探，录得1999年2月有数据记录以来第三低值。除了以上这一主要原因之外，此次央行进行不对称降息的原因还有以下五点：

第一，房地产对宏观经济有较为直接且全面的拉动效应，素有“经济周期之母”之称。

第二，7月房地产开发投资完成额累计同比-6.40%的读数，在主要经济指标中居于垫底的位置，是当前宏观经济最主要的拖累项。

第三，从预期看，7月国房景气指数下行0.13个点至95.26，创2016年2月以来新低，虽然降幅收窄，但是尚未看到触底迹象。

第四，二季度房地产贷款需求指数录得41.50%，较前值下行5.70个百分点。纵向看，41.50%的读数为2021年一季度有数据记录以来最低值；横向看，房地产贷款需求指数分别低于制造业、基础设施、批发零售业贷款需求指数18.20、17.0、12.30个百分点。

值得指出的是，贷款需求指数的高低基本反映了制造业投资增速、基建投资增速、消费增速以及房地产投资增速的高低：6月房地产投资增速处于垫底位置，而二季度房地产贷款需求指数也处于垫底位置；6月制造业投资增速居于首位，而二季度制造业贷款需求指数也居于首位。

第五，从目前的趋势看，房地产投资增速尚未看到反转的迹象，如不加大政策调控力度，大概率还将继续是下半年宏观经济的主要拖累项。因此，必须加大5年期LPR报价的下调力度以达到“补短板”、“强弱项”的目的。

今年年内房地产投资增速难以大幅反转，应多措并举“稳地产”。

地产投资增速难以大幅反转这一判断的依据有三点。第一，7月国房景气指数下行0.13 个点至95.26，创2016年2月以来新低。第二，7月商品房销售面积增速下行0.90个百分点至-23.10%，表明该指标尚未触底，而商品房销售面积增速领先房地产投资增速3-9个月。第三，7月房地产开发资金来源合计累计同比小幅下行0.10个百分点至-25.30%，预示该指标尚处于筑底阶段，而房地产开发资金来源合计累计同比领先房地产投资增速3-9个月。

另外，高频数据显示，8月14日当周，30大中城市商品房成交套数为22657套，较6月26日当周下行22562套；8月14日当周，30大中城市商品房成交面积为241.26万平方米，较7月3日当周下行272.87万平方米。以上高频数据预示8月商品房销售面积累计同比大概率难以反转，这就意味着房地产投资增速反弹或者反转的时点还要要往后推。

至于如何“稳地产”，我们认为有以下四点。第一，有效提振房地产市场信心。“信心比黄金还重要”。在当前我国宏观经济面临的“需求收缩、供给冲击、预期转弱”这三重压力中，“预期转弱”居于核心地位。这一点也适用于房地产市场。

第二，“解铃还须系铃人”。导致房地产投资增速下行的直接原因是我国此前的严格限制性楼市调控政策，即限购、限贷、限售、限价以及限商。“五限”叠加是上一轮楼市调控的重要标志。当前“五限”中的部分限制性措施已经得到放松，还有进一步放松的空间。

第三，切实降低购房成本。在新冠肺炎疫情的冲击下，居民收入增速持续承压。与降低首付等举措相比，降低房贷利率是推升商品房销售面积累计同比更有效的手段。原因有两点：一是降低首付只是降低商品房的购买门槛，但是并未实质性减轻居民的购房负担，而降低房贷利率则能够持续缓解购房者的现金流压力；二是从历史走势看，首套房贷平均利率与商品房销售面积累计同比存在较强的负相关关系，也就是说，降低房贷利率能够有效推动商品房销售增速。

第四，有效控制新冠肺炎疫情。新冠肺炎疫情在两方面对商品房销售形成冲击：一是新冠肺炎疫情冲击全国居民人均可支配收入累计名义同比，降低刚需与改善性需求的购买能力；二是道路封控使得刚需与改善性需求看房的意愿与可能性下降。以上二者均对商品房销售面积累计同比形成冲击。