记者｜张子怡

央企开发商招商蛇口 (001979.SZ) 的盈利能力正面临考验。

8月29日晚间，招商蛇口 ( SZ001979 ) 发布的2022年半年度报告显示，上半年实现营业收入575.62 亿元，同比增长28.90%；归母净利润18.87亿元，同比下降55.61%；基本每股收益0.16元，同比减少65.96%。

在销售方面，今年上半年招商蛇口累计实现签约销售面积487.51万平方米，同比减少36.71%；签约销售金额1188.27亿元，同比减少32.86%。

对于“增收未增利”的现象，招商蛇口解释称，一是报告期内公司房地产项目结转面积增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。

二是上半年公司落实国家相关房租减免政策要求，经营管理的持有物业中已签约减免租金约为6亿元，其中报告期内实际减免金额3.7亿元。

另外，招商蛇口利润下滑的原因还在于转让子公司产生投资收益同比减少。2021年上半年，招商蛇口以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT(基金代码“SZ180101)上市，产生税后收益14.58亿元。

值得注意的是，“房地产业务结转毛利率同比有所下降”也是招商蛇口过往对于“增收不增利”的主要解释。

现阶段，房地产行业表现较为低迷，销售下行，企业利润持续下滑可能成为趋势。

招商蛇口在半年报中表示，在房地产市场规模见顶成为行业共识的态势下，转型发展存量持有业务成为企业选择的方向。房企在商业地产的加速布局，公募REITs扩募规则的推出，今后房地产行业大资管时代已经到来。

向资管业务发力也是招商蛇口的方向之一。

招商蛇口半年报显示，截至报告期末，处于运营期的商业项目共29个，布局在上海、深圳、南京、苏州、成都和重庆等16 个城市。

但这29个商业项目中，平均出租率能够达到100%的仅有深圳科技大厦和深圳邮轮中心（办公楼），上半年合计运营收入3827万元；出租率最低的项目为苏州金融小镇写字楼，上半年运营收入仅为16万元。这些收入并未扣除减免的租金额。

可见，招商蛇口迈向“大资管时代”还需时间，真正给其带来营收的仍是地产开发业务。

招商蛇口上半年在土地招拍挂市场拿下不少地块，在收并购市场参与的也格外积极。

土储方面，上半年招商蛇口累计获取土地27宗，新增计容建面 419.87万平方米，权益面积264.51万平方米，主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。

今年4月2日，佳兆业与招商蛇口、长城资产约定以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新为基础的共同开发后，部分旧改中介方在推介五和枢纽片区重点更新单元时对项目的表述，开始改为“招商+佳兆业+长城资产联合开发”。

7月28日，招商蛇口又与招商平安资管签约，拟在优化资源配置、盘活存量资产、困境房企纾困等领域建立合作。协议生效后，招商蛇口将获得来自关联方不超过40亿元合作意向金。

数天后的8月1日，深圳招商地产宣布与深圳半岛城邦地产合作，就半岛城邦第五期项目组建专项工作小组。半岛城邦项目位于深圳蛇口，其中第五期规划765套房源，以及酒店、商业、国际游艇会等配套，此前因债务问题陷入停滞状态。

在收并购市场中，招商蛇口几乎是参与动作最多的房企之一。

财务方面，招商蛇口“三道红线”保持绿档。截至6月30日，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为62.38%，净负债率48.96%，现金短债比1.48。

值得注意的是，招商蛇口的永续债规模虽有减少但仍颇为庞大。截至今年上半年末，已偿还了75亿元的永续债，支付的永续债利息高达6.37亿元，目前仍有165.99亿元的永续债未偿还。