在房地产市场整体供求和成交出现下滑的2022年上半年，中骏集团依然实现了盈利。

8月30日晚间，中骏集团控股（下称“中骏”，01966.HK）如期披露了今年的中期成绩。业绩报告显示，上半年实现合约合同销售金额325.8亿元，合同销售面积约259万平方米，期内物业销售均价1.26万元/平方米。

从收益和利润来看，截至报告期内，中骏收益约153.8亿元，获得毛利约34.18亿元，毛利率为22.2%；实现溢利约15.43亿元，归属母公司拥有人应占溢利约12.74亿元。

净利实现正收益的同时，在“三道红线”监管要求下，今年上半年中骏也继续保持绿档行列。

销售稳健

在克而瑞发布的今年前6个月中国房地产企业销售排行榜中，中骏排名行业第28位。

今年上半年，中骏录得合同销售金额和销售面积较去年同期虽有一定下降，但在坚持稳健经营的方针下，一二线城市的布局取得阶段性成效。数据显示，上半年中骏共有超过120个项目处于在售状态，分布在超过40个城市，且主要集中在一二线城市。

业绩报告显示，若按城市级别划分，中骏今年上半年销售额集中在一二线城市，占比达65%，展现出中骏持续聚焦一二线城市的战略布局。

从销售额的区域分布来看，在中骏重点布局的五大区域中，以海峡西岸、长三角及粤港澳大湾区这三个核心经济圈表现突出，总占比达到69%。其中，长三角经济圈在各区域中销售排第一，实现合同销售额118.54亿元，占总销售额的36.4%。

具体到城市，以杭州、北京、泉州、昆明等城市表现最佳，分别实现销售金额42.5亿元、31.7亿元、30.4亿元和29.3亿元，分别占比13.1%、9.7%、9.4%和9%。此外，上海、福州、合肥、南京和汕头等城市也均实现超过10亿元的销售额。

在项目层面，如杭州中骏鼎湖未来云城、北京中骏金辉未来云城、合肥中骏世界城等，分别在1-7月实现了51亿元、34亿元和21亿元的销售额。

中骏在业绩报告中表示，为保证流动性，今年上半年暂缓投地，但现有土地储备预期可供集团未来二至三年的开发。截至今年上半年，中骏集团总土地储备面积3665万平方米，总货值3900亿元，分布于63个城市。

按照土地储备成本占比来看，中骏将会继续深耕一二线城市。其中，长三角经济圈占比为36%，海峡西岸及粤港澳大湾区占比为30%，三大核心经济圈总占比达66%，为后续发展提供有力支撑。

值得一提的是，除主要收入来源物业销售外，今年上半年，中骏在物业管理费、租金收入、土地开发收入及项目管理收入方面也均取得不错的成绩。

比如租金收入由去年上半年的2亿元增至2.67亿元，上升29%；物业管理费收入由去年4.25亿元增至今年上半年的5.07亿元，上升19.2%；项目管理收入由去年同期4629万增至1亿元，上升117.6%。

中骏提到，正是受益于“一体两翼”（地产开发为主体、购物中心和长租公寓为两翼）战略，今年上半年中骏方能保持稳中向好的发展态势。

以购物中心为例，半年报数据显示，中骏商管在全国已经布局32个中骏世界城，和布局在北京、福州、南昌、合肥等一二线核心城市的TOD项目。此外，今年还计划新开北京、高密以及唐山三座中骏世界城。作为中骏旗下的长租公寓品牌，方隅主要定位高端，在退出方式上，已走通了基金模式。

绿档房企

今年上半年，受市场环境下行和疫情持续影响，房企业绩表现均不及近年同期。在此背景下，中骏坚守住企业财务安全底线，实现了“零违约”。

半年报数据显示，中骏在今年上半年持续保持“三道红线”零踩线，继续居于绿档。其中，非受限现金与短期债务的覆盖率为1.1倍，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，净负债率为79.8%，皆低于“三道红线”指标要求。

根据克而瑞公布的数据，结合去年上市房企年报，除去尚未发年报的房企，今年的上市房企绿档仅有24家，其中央企和国企分别占6家，民企12家。

从债务管理方面来看，中骏持续优化债务结构，短期偿债压力得到控制。

比如在今年1月份，中骏顺利增发2024年到期的1.5亿美元优先票据，年利率为5.95%，展现出了债券投资者对中骏的信任和信心。

1个月后，中骏按期偿还了5亿美元境外债，至此，今年年内已无其他到期美元债务。到7月份，中骏就“20 中骏 02”公司债券完成了9.54亿元回售兑付。

此前，克而瑞曾统计，2022年房地产企业预计到期债务约9603亿元，不少房企面临债务集中到期压力。

基于此，业内人士认为，没有出现违约纪录的优质民营房企，未来将获得更多融资机会，尤其是随着监管层进一步支持房企合理融资，银行的资金会向这类房企集中。

与此同时，中骏也在积极落实“保交楼”。

数据显示，今年上半年，中骏实景呈现房源超过17000套。此外，中骏在北京、杭州、成都、厦门、合肥等城市的项目，也均在施工建设中，目前多个项目主体结构已完成。

对于未来，中骏提出，面对复杂多变的市场环境，中骏要坚持灵活的供销策略，在经营上强化现金流导向，实施“一盘一策”的销售策略，综合考虑每个项目的各个经营要素，同时放大核心项目的流量优势，加速去化。

比如近期在市场中推出的“现房节”活动，就是中骏根据市场环境变化，以所见即所得的现房产品，取得了不错的市场反响。

至于运营层面，仍要以保交付为核心，精细化供销节奏。而在财务和融资端，要继续降杠杆、控负债、调整融资结构以及提升流动性。半年报数据显示，较之去年年底，中骏今年上半年的流动负债减少了约5759万元。

“未来财务端必须为经营能力作出贡献，这样才可提高经营效率及确保财务稳健。”中骏在财务报告中表示。