文|东滩智库  尹福臣

伴随科创经济、服务经济和创意经济的蓬勃发展，楼宇经济呈现丰富多彩的发展机会，并呈现出新的产业集聚和集群发展模式。在当前城市群和都市圈一体化演进中，楼宇经济呈现网络化扩散并形成一些新的功能聚合节点，新型楼宇经济已经成为城市经济产业转型升级的重要抓手。这里笔者对楼宇经济的发展演进、产业业态和发展模式做些梳理总结，以为各地方谋划楼宇经济提供些参考。

一、楼宇经济的发展演进

1、楼宇经济：是一种高密度、高复合、高效益的城市经济综合体

楼宇经济是城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以引进各种企业、带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。楼宇经济重要的不是楼宇，重要的是经济，它要承载的城市功能首要的是“发展都市型产业”。楼宇经济主要具有综合体、高密度、高复合、高效益四个特点。

2、楼宇经济发展到“空间+产业+运营”的3.0阶段

从上世纪90年代至今，楼宇经济的发展经历了三个阶段，从单纯提供“空间”的1.0阶段、“空间+配套+服务”的2.0阶段，发展到“空间+产业+运营”的3.0阶段。

1.0阶段：以单一业态为主的楼宇开发

改革开放早期，我国经济尚处于起步阶段，房地产开发逐渐商品化，楼宇经济主要为城市核心的办公区，以单纯提供商务空间为主，楼宇与经济的关系相对独立，融合度较低。

2.0阶段：讲求业态功能整合的楼宇开发

我国经济迎来高速增长阶段，城市核心+新区开发带来的复合业态、综合体及片区开发成为市场焦点，楼宇经济的业态功能不断丰富和融合，楼宇与经济的融合度逐渐提高，楼宇经济形成空间+配套+服务的竞争格局。

3.0阶段：楼宇与产业融合的楼宇开发

我国经济结构进入调整阶段，楼宇成为产业集聚的重要载体，形成楼宇经济+的发展模式，上下游产业链高度融合。楼宇经济呈现城市多核心+多新区+近郊+社区生态的多种开发运营模式，楼宇经济形成了空间+产业+运营的全方位竞争。

3、发展趋势：楼宇经济向着“绿色、智慧、共享、融合”的方向演进

随着社会经济发展越来越回归于以人为本，楼宇开发建设中更加凸显科技、绿色的元素和共享、融合的发展理念，楼宇运营要更加致力于打造环境友好、绿色健康的楼宇空间，提供具有前瞻性的科技化服务，打造楼宇、企业、物业、员工共同体关系的产业社区。

 

二、新型楼宇经济的产业业态

楼宇经济是城市经济的集中体现，包括服务经济、消费经济和公共经济三大类产业。随着城市消费经济和服务经济的发展升级，以及科技回归都市和新型都市工业的发展，尤其是总部经济、科创经济、创意经济等新兴服务业的发展，呈现集聚化、园区化、专业化和网络化的趋势，为楼宇经济发展提供了动力强劲的产业支撑。

1、商业服务：产业业态向规模化、品牌化和特色化发展

商业服务业的规模化、品牌化和特色化趋向，引致楼宇经济向个性化、体验化方向发展。主要的变化趋势包括：从单一功能的初级市场向集聚各种业态及功能的综合性商业载体发展；商业载体通过品牌复制，在各地城市中心再现；特色化体现在载体突出主题，精准定位主力客群，独具特色的规划设计等。

以下列举了一些典型的产业业态：

· 大健康产业

· 文化创意

· 汽车后服务

· 健康养生

· 健身体育

· 零售

· 餐饮

· 酒店

· 公寓等

2、现代服务：新经济浪潮带来现代服务产业蓬勃发展

在互联网+、数字经济和智能技术等推动下，制造业和服务业融合发展趋势明显，产业分化重组和行业跨界整合频频出现，科创经济、服务经济和创意经济等新兴业态成为楼宇经济的主力客群。

科创经济：新科技革命加速到来，各种颠覆性创新如物联网、元宇宙、新能源、生物技术等，带动新经济、新产业崛起，中小企业成为创新生态中的主要力量，科创经济及相关服务业态蓬勃发展。

服务经济：在互联网+、数字经济和智能技术等信息技术应用的驱动下，传统的产业链分解、跨界融合和创新，催生了大量的供应链服务、专业服务外包、制造业服务化等新兴业态。

创意经济：虚拟现实、人工智能等数字科技与文化创意产业结合，促进传统创意设计产业升级，并催生出诸多新的数字文创生态，如数字动漫、数字游戏、数字影视、新媒体、VR体验等。

以下列举了一些典型的产业业态：

· 信息技术服务

· 电子商务

· APP测试

· 会展服务

· 众创空间

· 逆向物流

· 集中采购

· 集合营销

· 呼叫中心等

3、公共服务：市场化、效能化和多元化催生众多新兴业态

公共服务业的市场化改革、效能化追求和多元化主体趋向，成为未来楼宇经济的发展助力。越来越多市场化主体介入公共服务业，并进驻商业办公楼宇，提供健康、保健、医疗、文化、护理、教育、培训等多样化的公共服务，彰显公共服务的效益和升级。以医疗服务为例：在医疗服务市场化的大趋势下，传统医疗服务产业链不断分解、重组，民营医院、民营诊所、第三方独立医疗服务机构、健康管理机构、互联网医院等产业业态不断涌现。

以下列举了一些典型的产业业态：

· 教育培训

· 医疗卫生

· 健康养老

· 文体中心

· 公共管理服务

· 公益性信息服务

· 社区服务等

三、新型楼宇经济的发展模式

楼宇经济在城市功能空间中呈现点式、线状、园区、片区多种“楼宇生态圈”，城市核心商圈、依托新枢纽的商务区、现代服务业园区，主导楼宇经济发展；特色产业楼宇引领新的产业融合，成为楼宇经济的一大趋势。

1、以商圈+园区为依托的楼宇经济

楼宇经济的主要集聚模式有两种：一种是与城市商圈发展相伴生的楼宇经济，城市核心商圈往往成为楼宇经济发展的重要依托和发展重点；另一种是以园区模式发展的服务业集聚区，可以结合区位交通、生态环境等因素落位于城市某地。

案例链接：青岛市北区楼宇经济格局

近年来，青岛市北区积极构建商圈+园区的楼宇经济布局，通过租税联动、楼宇产业结构调整、完善楼宇设施配套等措施，持续推动楼宇经济发展提质升级，构建起以总部经济、数字经济为引领的“2+6”特色产业体系。

促进核心商圈扩容升级

依托中央商务区、青岛新都心、浮山商贸区等核心商圈发展楼宇经济，其中中央商务区打造一批新航运、新贸易、新金融、新信息等不同优势特色的产业集群。滨海蓝色经济发展带规划发展科技商务聚集区、创意文化体验区。

引导特色楼宇集群发展

山东海洋特色产业园以青岛国际航运中心为依托，集聚航运产业链重量级企业40余家。跨境贸易产业园推动“跨境贸易+特色消费”新业态发展，打造跨境贸易创新中心。金融产业园以卓越世纪中心、中海大厦、青房财富地带等为依托，打造新金融总部高地。此外，还有青岛生物科技创新园、中国（青岛）新媒体产业园、青岛国际人力资源服务产业园等。

2、依托新枢纽打造楼宇经济集聚区

近年来，随着快速交通网络的发展，依托高铁和空港打造楼宇经济集群，成为楼宇经济发展的重要模式，全国各地规划建设了众多高铁商务区、临空商务区，典型如上海虹桥商务区。

案例链接：上海虹桥商务区

上海虹桥商务区以虹桥枢纽为依托，规划范围为86平方公里，以虹桥枢纽区域为主功能区，打造长三角的综合交通枢纽和区域商务中心。机场西翼中心规划发展枢纽核心商务区、商务型办公中心，以城市商务贸易功能为主；机场东翼中心规划发展临空经济园区、总部办公中心，服务于产业功能为核心。

目前，机场西翼中心已形成富有特色的现代服务业集聚区，形成了以商务服务、贸易服务、文化服务和公共服务协同发展的现代服务产体系。

商务服务：龙头产业为总部经济，支撑产业包括金融保险、贸易采购、中介咨询、科教培训、信息服务等。

贸易服务：产业平台为会议展示，产业配套包括国际会议中心、跨国采购中心、五星级酒店、精品酒店群等。

文化服务：龙头产业为总部经济，支撑产业包括文化娱乐设施、时尚文化地标、文化盛世举办等。

公共服务：公共配套强调产业、生活并重，配套载体购物、餐饮、休闲、娱乐等各类商业设施以及高端居住。

3、特色产业楼宇引领新的产业融合发展

当前，楼宇经济面临三个层面的深度变革。

一是产业组织变革，在互联网+、数字经济和智能技术等推动下，产业分化重组和行业跨界整合，催生了众多的新业态、新场景、新模式，在空间上也呈现更加多样性的产业融合。

二是城市空间演进，城市群和都市圈呈现一体化和网络化发展，城市功能空间不断演进和重塑，科技回归都市，商旅文融合发展，以产业复兴为导向的园区经济，为楼宇经济提供了多样化的发展机遇。

三是楼宇经济升级，越来越多的商务楼宇通过打造工作或生活场景，增强体验化、个性化等手段强化项目竞争力；移动化、灵活性的办公方式将诞生于生活、旅途、消费等多类场景。

受楼宇经济外部环境变化的影响，为推动楼宇经济提档升级，更好地承载都市型产业的发展，很多地方都在大力鼓励发展特色产业楼宇，如济南市政府出台了《济南市支持特色产业楼宇发展的若干政策》。从以下多样化的特色楼宇经济实践可以看出，特色产业楼宇正在成为楼宇经济发展的一大趋势。

科技产业：物联网产业园、大数据产业园等

科创产业：孵化器集群、科技贸易中心等

供应链产业：展贸综合体、工业品超市等

文创产业：新媒体产业园、创意产业园等

健康产业：健康医疗综合体、健康商业中心等

教育产业：智慧教育综合体、科教培训中心等

体育产业：电竞综合体、运动主题综合体等

电商产业：直播产业园、跨境电商产业园等

案例链接：睿泰数字产业园-数字教育产业集聚区

睿泰数字产业园位于镇江国家高新区核心区，项目占地70亩，规划建设面积15万平方米。园区由睿泰集团开发建设，定位于构建“面向大教育、大出版、大生态的数字内容产业集聚区”，打造成为国内规模最大的数字教育出版内容制作基地；立足中国的国际数字教育版权交易中心和国际数字教育技术转移中心；全球最具活力的互联网教育创业孵化器。

睿泰数字产业园覆盖五大核心产品，聚焦内容制作、版权交易、科技展示、创业孵化和人才培训等领域。

案例链接：嘉兴海宁皮革城-时尚潮城电商产业基地

项目位于浙江嘉兴的海宁皮革城，规划总建筑面积约21.3万m2，以皮革产业带为依托，集电商供应链、孵化培训、智能仓储物流于一体，旨在打造领航长三角的“千亿电商基地”。目前，基地入驻大型供应链企业、网红KOL平台240余家。

电商直播供货中心

核心功能：电商供货、网红直播中心、配套摄影场景、KOL培训等一站式供应链平台服务

合作伙伴：抖音、阿里巴巴、淘宝直播、快手、拼多多

入驻机构：拥有本地直播机构5家，市场里入驻的供应链商家有160多家

抖音海宁电商基地

销售品类：以裘皮服饰、皮草服饰、毛皮服饰、皮衣、派克服等秋冬时装为主

核心功能：从电商KOL、运营、售后服务、生产加工、仓储、打包发货和物流快递等多方面服务产业带内商户