文|无冕财经  杨煜

编辑|方原

冷淡期过后，险资重拾起对房地产的“青睐”。

2022年9月，房地产调控松绑明显，地产板块股票迎来一波跳涨。同时也有机构认为，年初以来地产政策持续回暖，后续地产需求有望触底改善。

在此背景下，地产股再次回到险资加仓的名单中。

过去数年，地产股、银行股是险资的重仓对象，尤其在2015年牛市前夕，险资纷纷抄底房地产，保险牵手房地产度过了一段蜜月期。然而在2021年，房地产行业加速下行，险资持股的房企出现严重浮亏，不少险资为减少风险敞口选择抛售地产股，甚至亏损出局。

但事实上险资并未走远，在众人对地产股避之不及之际，2022年第二季度，险资卷土重来，加仓了1.18亿股房地产股。

与此同时，在公募领域，险资大量涌入不动产投资信托基金（REITs），并通过加码直接购置不动产等途径寻求投资地产的新机会。

国寿扫货地产股

中国人寿是二季度加仓地产股的主力军，瞄准的对象主要为中央房地产企业和国资房企。

据统计，国寿在一季度、二季度连续增持招商蛇口，其中在第二季度大幅加仓2203万股，持股总计1.42亿股，为第五大流通股东。按当前股价计算，国寿持仓招商蛇口市值超22亿。

不仅如此，国寿在第二季度还新进成为金地集团、万科A两家地产企业的前十大股东。

具体而言，中国人寿以持仓4870万股成为金地集团的第八大流通股东，持仓8303万股成为万科A的第十大流通股东。按当前股价计算，该险企合计持有金地集团和万科A股市值超20亿。

由此可见，在其他险企撤退之际，如泰康系险资亏损17亿割肉减持阳光城、大家人寿从金地集团不断减持套现，持有的股份从20.43%减少至5.43%，国寿正在高调“扫货”地产股。

▲2022年上半年，险资重仓的股票涉及金地集团、保利发展等地产股。图源自hoice数据。

国寿为何会作出一反行业常态的选择呢？

可以透过国寿的业绩看到其当前承受的压力。2022年一季度，国寿的归母净利润150亿元，同比下降47%，几近腰斩。上半年，国寿的归母净利润仍有超过20%的跌幅。

今年上半年的权益市场震荡，国寿投资收益的下降，是拖累其净利润的主要因素。

国寿尝试通过“逆向思维”投资扭转局势。

中国人寿总裁助理、首席投资官张涤在中期业绩发布会上表示，今年上半年，在这样的市场环境下，从逆向思维原则出发，敢于提升权益仓位，向权益配置中枢靠拢，获得长期稳定回报，这个过程其实很痛苦，因为需要承受市场的短期波动。

保险资金的大类配置中，债券、银行存款和金融产品占据前三的主要投资方向，在长期利率下行的大环境下，权益类金融投资成为新的发力点。

不难看出，中国人寿同样看好权益类投资，半年报显示，中国人寿投资总资产达4.98万亿元，权益类金融资产为8565亿元，占比17.21%。权益类金融资产中，股票和基金（不包含货币市场基金）配置比例由2021年底的8.75%提升至11.17%。

在此背景下，地产股也成为中国人寿逆势加仓的目标之一。

险资扫货“当房东”

和中国人寿的投资路径不同，部分险企不做股东，而是更愿意当“房东”。

2022年8月，位于北京市朝阳区的北京朗诗大厦50％股权售出，买家正是阳光保险，总代价为人民币1.38亿元。

信息显示，买方北京融汇和厦门嘉晟融懋均属阳光保险集团旗下，其中北京融汇此前就已持有50％的股权，这意味着，交易后该大厦所有权将全部归阳光保险集团。

近几年来，阳光保险在投资性房地产的布局加大，从2019年的65亿元上升至2021年的94亿元。在阳光保险纳入并表范围的子公司（包括通过子公司间接持有的子公司）有55家，其中有15家的业务性质为房地产开发、房地产投资，或者不动产投资。

有“隐藏地主”之称的中国平安，也接连出手。

在6月14日，平安人寿接手远洋集团位于北京市丰台区丽泽商务区的远洋锐中心项目，交易金额50.15亿元。

在中国平安2022年中期业绩发布会上，中国平安首席投资执行官邓斌表示，不动产发展前景仍然可期。在平安2200多亿险资配置的不动产中，一半以上是实物不动产，即一线城市布局长期收租带来稳定现金流的不动产。对商办、工业园区、数据中心，基础设施建设等，中国平安仍保持着浓厚的配置兴趣，寻找提供稳定长期现金流的优质不动产。

事实上，在地产股遇冷的2021年，险资没有放缓对不动产的局部。

其中包括泰康人寿以5.11亿元的价格，接手华侨城转让的上海鲲鹏置业有限公司50%股权、百年人寿以22亿元收购上海星外滩5号楼、和谐健康以90.6亿元的代价收购北京SK大厦、平安人寿斥资330亿元收购凯德集团部分核心资产等。

究其原因，保险资金具有负债性、长期性和稳定性，其特性决定了保险资金投资安全性是基础，期限匹配是要求，收益覆盖是目标。

而持有不动产物业，例如写字楼，收费的停车场等，带来的现金流和收益率相对稳定，并且具有一定的增值空间，在利率不断下行的情况下，“买楼”也成为险资的重要配置之一。

另一方面，房地产业和险资的属性较匹配，险企当前正在构建自身生态，发力健康、养老等领域，而布局房地产符合其康养生态的需要。　

涌入REITs赛道

在公募基金领域，9月9日首批上市的三只保租房REITs受险资热捧。

首批保障性租赁住房公募REITs——即中金厦门安居保障性租赁住房REIT、红土创新深圳人才安居REIT、华夏北京保障房REIT，三只租赁住房公募REITs总获配金额1.46亿元。

据财联社统计，在红土深圳安居REIT的252个投资者账户中，共有94个保险资金账户参与，占比近四成。

参与申购的保险机构包括泰康人寿、众诚保险、诚泰财险、安诚财险、天安人寿、中邮人寿、君龙人寿、中原农业保险、新华人寿、人保财险、人保健康、生命保险资产、富德财险、光大永明人寿、太平人寿等。

对此，市场普遍认为，基础设施REITs具有长期稳定收益的特点，与传统不动产项目相比，提供了流动性便利，增加了配置灵活性，尤其适合险资等长线资金，这也是险资大面积参与投资的重要原因。

房地产业曾长期是中国“最赚钱”的行业，大量的险企通过各类途径布局房地产业博取更高投资收益，房地产企业也利用保险资金解决现金压力问题。两个行业关系紧密，以至于很多保险公司被称为隐性房地产巨头。

过去一年多，房地产过去几十年所积累的风险逐渐暴露，反观险企，同样在2021年度过了最难的一年，保险股跌落36%，市值缩水超万亿元，寿险改革、保费增长乏力，投资踩雷均为险企带来重压。

今年以来，各地松绑房地产调控，近期各地按照中央“因城施策”要求，各地购房政策松绑速度加快，天津、青岛、济南等放松限购区域、社保。

中信建投研报认为，1-8月份，房地产开发企业到位资金同比下降25.0%，降幅略有收窄，其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款降幅明显，地产企业现金流仍处于紧张状态。年初以来地产政策持续回暖，其认为后续地产需求有望触底改善。

险企的业绩触底迎来房地产政策松绑，昔日的搭档还能恢复“甜蜜”吗？

设计：岚昇

实习生：龙玉