文 | 野马财经 苏影

编辑丨卢泳志

历史兜兜转转，热衷于“买买买”的王健林似乎又回来了。

9月26日，据“澎湃新闻”援引知情人士消息称，珠海万达商业管理集团再次出手，将对5家奥克斯集团下的奥克斯广场进行接管。

事实上，自2017年大手笔转让酒店和文旅等重资产后，“轻资产”已然成为万达集团董事长王健林的新爱好，5年来已和20余家企业携手。

如今又一口气拿下5座新项目，万达的轻资产业务究竟有没有赚钱？

万达与奥克斯的双赢？

此次即将被接管的5家奥克斯广场分布在4座城市，其中2家位于长沙，另外3家分别位于成都、青岛和杭州，目前均为已开业的购物中心。

在珠海万达商管进驻之后，5家购物中心的原有团队将全部撤出，购物中心后续将以轻资产运营管理的方式进行运作。

成立于1986年的奥克斯集团，市场上最熟悉的仍是其“家电”属性。但在房地产开发领域，奥克斯地产也是20余年的“老江湖”。

官网介绍，奥克斯地产2000年从宁波起步，2009年开始进军商业地产，如今已经形成了地产、产城、商管、物业、代建“五位一体”的业务模块，目前涉及精品住宅、产业园区地产、城市综合体、超高层建筑等多业态的开发和运营，在国内、海外均有布局。

作为集团主营业务之一，奥克斯集团曾对地产业务寄予厚望，2013年曾提出过“5年内销售额突破500亿”的目标。

然而，直到2018年，奥克斯地产以105.1亿元的流量金额在克而瑞房企销售榜中行业排名第152，并未完成此前任务。2019年，克而瑞数据显示，奥克斯地产的全口径销售金额为76亿元，进一步下滑。

大公国际资信评估有限公司曾在2021年评级报告介绍，2018年-2020年，奥克斯地产的净利润分别为12.32亿元、7.29亿元、2.78亿元，逐年走低。同期，其旗下位于成都、长沙、青岛4座商业地产项目的出租率也在逐年下降。

来源：大公国际评级报告

而这或许刚好可以解释奥克斯地产为何选择与万达商管合作。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，此次万达商管接管长沙、成都等地5家奥克斯广场，对于双方而言，是具有一定积极意义的。对于奥克斯而言，在商业地产招商、运营等方面，万达具有较为成熟的经验，是比较恰当的接管人，将能够在一定程度上保障奥克斯的盈利规模。而对于万达而言，可持续深化“轻资产”模式，进一步提升自身的品牌影响力。

“老炮儿”偏爱轻资产

近年来，万达集团一直在物色有潜力的项目，尤其是有地段价值、客储基础的项目。

据不完全统计，自2018年以来，万达集团通过战略合作、托管等方式已介入20余个地产项目，其中不乏烂尾停摆者，包括黑龙江大庆让胡路万达广场、广州海珠万达广场、上海崇明万达广场、汉阳四新万达广场等。

目前，上述项均已完成改造、更名并陆续开业。据万达集团消息，2020年上海崇明万达开业3天客流量达到近74万人次，销售总额近5000万元；同年，在大庆让胡路万达广场“壹周年庆”时，其单日客流也突破13万人次，实现销售额791万元。

今年以来，辽宁葫芦岛兴隆大家庭购物中心、江西赣州巨亿广场、忻州田森汇等遇难项目也接连传出将由万达集团托管的消息。7月5日，万泓置业重整管理人宣布，万达集团还被选定为万泓置业后续投资运营机构，负责运营此前烂尾项目万泓中心。

除接盘“遇困”项目外，2022年，万达集团还与部分资金链紧张的房企，如建业集团、鑫苑集团接连签署战略合作协议。另外，建业集团也希望将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方。

据“界面新闻”援引知情人士透露，万达集团将以7亿元获得建业集团旗下商业项目10年左右运营权。而建业地产（0832.HK）商旅业务2021年的租金收入约为2.03亿元。

从目前来看，万达集团介入项目盘整的方式，仍是以“轻资产”管理入场，这一战略最初由王健林在2015年提出，在2017年7月出售酒店和文旅等重资产项目后，万达更专注于“轻资产”战略。

具体来看，万达集团签约的轻资产运营模式主要有三种：与企业联合打造新商业万达广场；接管城市旧购物中心，进行改造；负责第三方酒店运营管理等。

目前，万达集团及旗下万达商管集团、万达酒店及度假村已经与至少25家企业签订协议，在商业、酒店、文旅等多领域开展业务合作，代表房企如美的地产、绿景中国、华南城等均曾与其联手。

多年轻资产，攒下多少钱？

此时抄底房地产项目，似乎是一个不错的时机，但王健林准备好足够的资金了吗？

7月18日，万达在线上投资者会议上介绍，大连万达公司境外约有15亿美元资金，万达商管约有5亿美元资金。

在最近几个月内，万达各类主体在境内外，又陆续完成10亿元中期票据、2.75亿美元和2亿美元贷款等融资，获得约42.03亿元的资金。

在目前的业务划分中，万达商管无疑是最重点的业务板块，囊括万达广场和万达酒店及度假村两大核心资产，也是万达轻资产战略的主要抓手。

据财报数据显示，万达酒店2021年收入约8.73亿港元，同比增33%;归属股东净利润约2.4亿港元，同比增45.65%；作为万达集团旗下商业物业运营管理的唯一业务主体，珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称“珠海万达商管”）2021年收入约234.81亿元，净利润35.12亿元。截至2021年底，珠海万达商管现金及现金等价物约为188.83亿元。

一系列数据显示，万达手握资金不少，但王健林似乎仍有更大的胃口，去年10月以来，万达旗下珠海万达商业管理集团已经连续两次递交赴港IPO，显示了登陆资本市场以继续融资的渴求。

今年4月22日，珠海万达商管更新了《招股书》资料，继续推进上市。接近珠海万达商管的人士称，目前该公司尚未获得中国证监会对珠海万达商管发行H股的批复文件，也就是常说的“大路条”，正常情况下要先拿到“大路条”，才会推进香港联交所的聆讯等程序。

从时间对比来看，万物云在今年4月1日正式向港交所递交IPO申请，在7月18日收到“大路条”，时隔3个半月。而珠海万达从递交招股书到目前为止，等待的时间已经超过万物云。

据万达官网显示，珠海万达商业管理集团是万达集团旗下商业物业运营管理的唯一业务主体，截至2021年12月31日，珠海万达商业管理集团已开业在管项目417个，商业运营总建筑面积5896万平方米，其中第三方项目132个；已签约待开业项目161个，其中第三方项目139个。

“近两年万达也有很大压力，影响最大的就是‘疫情’的冲击，以2020年为例，珠海万达商管所管理的商业广场客流量较同比下降了约14.91%，平均出租率降1.5%。销售及分销开支超过10个亿，同比增加280.6%！但同年溢利较上年下降10.9%。”接近珠海万达商管的人士表示。

无论是持续申请IPO，还是陆续盘整同行项目资产，王健林都已经在展示将要持续扩大业务规模的“斗志”，只是征途之上风险与机遇并存。

你觉得2022年，王健林的万达商管能够实现上市目标吗？欢迎评论区留言讨论。