文|斑马消费 杨柘

前有蛋壳暴雷，后有青客破产、自如裁员，长租公寓到底还是不是个好生意？

不过，这丝毫动摇不了魔方生活的上市进程，日前，魔方生活正式向港股发起冲击。也许过不了多久，港股将迎来长租公寓第一股。

魔方生活还能讲出什么新故事？

一间房净赚不到6块

忙活半年，经营超过7万间公寓的魔方生活，还是没能逃过增收难增利的窘境。

日前，公司向联交所递交的招股书披露，今年上半年，公司录得营业收入8.50亿元，同比增长24.1%，期内利润41万元，较上年同期1.62亿元下降99.75%。

截至6月末，公司在营76190间公寓，也就是说，上半年每间房净赚不到6块钱。同期，高达86%的毛利率，是什么吃掉了利润？公司在招股书中解释为受疫情影响。

公司以直营模式经营为主，成本支出是影响净利润的重要因素之一。

数据显示，2022年上半年，公司销售及分销开支、行政开支、其他开支及财务成本，分别为0.28亿元、1.05亿元、0.23亿元和3.03亿元，较上年同期分别增长37.52%、20.69%、32.38%和29.49%。

开支较上年同期更多，以至于非控股权益利润亏损838.4万元，虽然公司归母净利润924.8万元，落到手里的仅有41万元。

这不是最惨的，2020年，公司净亏损2.29亿元，日子相当不好过。在长租公寓行业里，最近两年因众所周知的原因，企业能活下来还真不轻松。

在一二线城市里，魔方生活主要以直营模式拓展业务，贡献了公司收入的9成以上，加盟和第三方托管带来的收入十分有限。

直营模式下，毛利率水平甚至远超房地产行业，各期毛利率均在80%以上。

相比散租，魔方生活将公寓标准化，租金也不便宜。今年上半年，直营的白领公寓每间月均租金3002元，低于2019年、2021年的3077元、3025元；蓝领公寓每间月均租金3723元，均高于过去3个财年。

不过，公司两大公寓产品出租率并不高，2019年-2022年上半年，白领公寓平均出租率从2019年的88.7%降至2021年的87.0%，今年上半年仅81.2%；蓝领公寓今年上半年平均出租率85.4%，与2019年、2021年持平。

总体来看，公司整体出租率从2019年的88.0%降至去年底86.5%。今年上半年公司整体出租率为82.4%，远低于龙湖冠寓（95.4%）和万科泊寓（94.0%）。

举债扩张

长租公寓的生意模式，简单说就是从房东手里租到物业，经过简单装修、配置家电家具后，再对外出租。

那么，这种二房东的生意好做吗？据弗若斯特沙利文预计，国内集中式长租公寓市场规模从2021年的449亿元，增至2026年的1252亿元，复合年增长率22.8%。

魔方生活早已体会到这片蓝海的魅力，2019年至2021年，收入分别为实现9.46亿元、9.48亿元和14.71亿元，复合年增长率24.7%。

不过，集中式长租公寓生意的痛点在于，虽然收益稳定，但投资周期长、回本慢。魔方生活不像龙湖冠寓、万科泊寓等同行，背后有房企资源和资金支持，拓展市场、规模扩张以及资金压力可想而知。

自2012年至今，魔方生活拿到了A轮到E+轮融资，总体融资规模约23亿元，仍捉襟见肘。

截至6月底，公司1年内须偿还银行及其他借款10.49亿元，同期现金及等价物为6.23亿元，缺口超过4亿元。

数据显示，2019年至2022年上半年，公司向银行借款分别为4.54亿元、4.69亿元、13.47亿元和12.90亿元，同期，其他借款分别为8.94亿元、7.63亿元、7.97亿元和8.61亿元。这些借款，均以未来收取租金权利及公司若干附属公司的股权作为担保或抵押。

据招股书，2019年-2021年，公司流动负债净额-7.03亿元、-13.41亿元、-15.06亿元，今年上半年增至-15.43亿元。

上述同期，未偿计息银行及其他借款分别为15.27亿元、14.06亿元、22.5亿元和23.15亿元。

借款规模大，导致成本逐年增加，2019年至2022年上半年，公司财务成本分别为4.00亿元、4.23亿元、5.01亿元和3.03亿元。

此次冲击港股，公司披露募资用途主要集中于业务扩张、战略性收购、销售及营销工作、技术基础设施及创新公寓产品，以及补充营运资金。

华平投资资本局

2009年，葛岚率领一群年轻人，在南京推出首个租赁公寓，成为魔方公寓产品的雏形。

魔方生活对产品和商业模式仔细打磨，在2012年5月，上市主体在开曼群岛设立，8名创始人合计持有公司100%股权。其中，葛岚、陆欣、白玲玲分别持有35.06%和32.05%和12.5%股权，另外5名创始人合计持有20.39%股权。

一个月后，公司启动A轮融资，拿到750万美元，开始全国扩张。

2012年底，华平投资发起B轮融资，直接成为公司控股股东。

华平投资入主公司不久，创始团队逐渐淡出。外界最后看到原董事长葛岚，是在2018年底十分意外的离职。据媒体报道称，离开原因是与资方的分歧，另还有他自己的创业计划。

此后，在华平投资直接主导之下，公司进行一系列融资等动作。截至目前，包括华平投资在内，德同资本、加拿大CDPQ养老基金、中航信托等成为公司股东。由此，魔方生活已成为一家由各类资本机构把持的长租公寓企业。

截至招股书披露日，华平投资持有53.96%股权，CDPQ、中航信托分别持股16.8%和12.5%。

7天连锁酒店创始人郑南雁被委任为公司非执行董事兼董事长，在华平投资支持下统揽大局，华住系的柳佳出任执行董事兼CEO，有汉庭酒店工作履历的李亮、钱智康也进入管理层，魔方生活职业经理人时代正式开启。

在融资和重组过程中，郑南雁和柳佳的一番操作惊诧众人。通过公司借款，再用股份代偿借款和利息方式，分别获得3.25%、0.3%的股权。

创始人团队几乎被边缘化，他们提前拿钱走人，公司未来的发展与他们已没有太大关系。

2017年3月，葛岚向GGX转让37976股普通股套现约2500万元，目前仅剩2.86%股权；陆欣在2017-2018年合计套现1.34亿元，仅剩0.61%股权；创始人之一张红漫先于葛岚离职前卖掉73085股普通股，套现3936.2万元，当前持股0.05%。

没有了灵魂人物的魔方生活，华平投资频频通过融资等手段推高企业估值。去年9月9日，公司完成E+轮融资后，整体估值升至76亿港元。