文|酒管财经

编辑|阿鳅

人们还没有在蛋壳公寓和青客公寓两家的暴雷冲击中缓过神来，长租公寓市场又翻滚起了上市浪花。

近日，魔方公寓母公司魔方生活服务集团有限公司（以下简称“魔方生活”）在港递交上市申请，将自身业务情况展现在了投资者面前。

实际上，魔方生活如今的业绩情况并不理想，尤其是2022上半年，其净利润仅为41万元。而市场显然还没有完全摆脱蛋壳和青客暴雷的阴霾，长租公寓已经被很多租房者排除在选项之外，长租公寓的商业模式仍然受到很大的质疑，其口碑已然降到谷底。

令人疑惑的是，不管是市场层面还是自身发展层面，都仍有提升的空间，在此情况下“带伤”闯关港交所，魔方生活在急什么？

不理想的成绩单

2009年6月，魔方生活在南京开出了第一家租赁公寓社区，经历了十余年的发展，截至2022年6月末，魔方生活已经拥有了76190套在营公寓，其中约64%位于北京、上海、深圳等一线城市。

2019~2021年，魔方生活在营公寓数量分别为3.59万套、3.9万套和7.59万套。可以看到的是，其在2021年在营公寓规模得到了快速提升，较2020年时将近翻了一番。

同样在2021年得到大幅提升的还有业绩，当年，魔方生活实现营收14.71亿元，较2020年的9.49亿元增长55%；更是实现扭亏，净利润从2020年的-2.29亿元增长至2.82亿元。

公寓数量和业绩的大幅增长，在一定程度上成为了魔方生活乃至整个行业的谈资。这时候数字不再冰冷，似乎向外界传递着长租公寓市场已然走出“阴霾”。

但事实真的是这样吗？

将视线放到2021年可以看到，规模和业绩的大范围变动，来源于收购。当年1月31日，魔方生活完成了对创客空间运营管理集团股份有限公司全资拥有的21家项目公司100%的股权收购。

随后一年的时间当中，其又收购了上海胤臣、上海景闳、上海灏吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下项目。

但收购没有带来持续的业绩增量，2022上半年，魔方生活的业绩表现便出现了明显下滑。当期，该公司实现营收8.5亿元，较去年同期增长24.15%，期内利润仅有41万元，较2021年上半年的1.62亿元大幅下滑99.75%；对应归母净利润同比下滑94.2%至924.8万元，少数股东应占净利润则同比下滑487.46%至-883.8万元。

从上述数据来看，超过76000套公寓，仅仅实现了41万元的利润，换算下来，每套公寓仅仅盈利5.38元。

同时，尽管魔方生活的业务模式多样，包括直营模式、加盟管理和第三方托管模式等。其中直营模式又由公寓租赁服务和公寓管理服务两部分组成，但从业绩主要来源看，公寓租赁服务仍占了绝对大头。

2019 年至 2021 年以及 2022 年上半年，公寓租赁收入分别为 8.62 亿元、8.61 亿元、12.93 亿元、7.54 亿元，占总收入的 91%、90.7%、87.9%、87.6%、88.7%。从收入构成来看，或许魔方生活还没有走出“二房东”的禁锢。

也要看到的是，魔方生活直营模式的平均出租率呈现出下降趋势。今年上半年的整体出租率为82.4%，较年前减少4.1个百分比，远低于龙湖冠寓（95.4%）和万科泊寓（94.0%）。

招股书中也披露了相关风险提示，根据直营模式，魔方生活通常与公寓物业签订长期租约，初始租期一般为10~15年，与住户的订立的租赁租期一般为一年，由于与业主的租约和与住户的租约的年期不一致，倘若住户停止续租或魔方生活不能及时物色新住户以填补与物业租期的剩余时间，可能会承受空置风险。

简单来说，尽管后期仍要付出装修、管理、服务等成本，但魔方生活本质上做的仍是转手租赁的中介工作，哪怕出租率下滑，但仍需向业主支付租金，向员工支付工资。

资金掣肘急于上市

实际上，从外部环境和自身经营状况来看，此时似乎并不是魔方生活上市的最好时机。出于何种原因，让魔方生活宁可拖着如此的数据表现，冲击港交所？这成为了外界对魔方生活最关注的热点话题。

这从其负债规模上可以窥探一二。招股书显示，截至2022 年上半年，魔方生活总资产为139.22亿元，总负债为113.78亿元，负债率达81.7％，其中，流动负债总额为27.22亿元，非流动负债总额为86.56亿元。

其中，流动负债净额则由2019年底7.03亿元，增长至2022上半年的15.43亿元。

根据招股书，截至2022年6月底，魔方生活现金及现金等价物净额为-0.27亿元，在手现金及等价物仅6.23亿元，同期魔方生活一年内偿还的银行及其他借款为10.49亿元，资金缺口约4.26亿元，远不足以覆盖短期债务。

魔方生活表示，“我们的流动负债净额可能使我们面临一定的流动资金风险，并可能限制我们的运营灵活性，以及影响我们拓展业务的能力。”

迫切的资金需求，再加上上述日益下降的出租率，或许是魔方生活迫切上市的重要因素之一。

此外，梳理魔方生活的发展路径可以看到，其扩张之路上，离不开资本的支撑。

根据天眼查信息不完全统计，2014年，魔方生活获得的德同资本、华平投资的6000万美元A轮融资；2015年，获得华平投资1.4亿美元的B轮融资；2016年，中航信托、华平投资又带来3亿美元的C轮融资；三年后的2019年，获得加拿大养老基金管理公司CDPQ的1.5亿美元D轮融资。

在其中可以看到，华平投资已经陪伴魔方生活近10年之久，2017年更是“挤走”创始人成为魔方生活的第一大股东。投资就意味着寻求回报，这或许是其迫切上市的另一因素。

而魔方生活的扩张本就需要资金。其坦言，“我们的业务在物色、改造及维护租赁公寓方面需要资金，倘若未能及时按有利条款获得融资甚至有可能根本无法获得融资，将会对我们的业务、经营业绩、财务状况及增长前景造成重大不利影响。”

“二房东”的风险

实际上，魔方生活IPO在如今收到颇多质疑，很大程度上离不开那些以长租公寓之名，行租金贷生意之实的坏人。

在经历了暴雷、跑路等一系列事件之后，长租公寓显然已经走下了风口。据公开报道，近三年来有超过200家长租公寓企业消失。而对于魔方生活来说，最主要的还是要向外界表明自身与蛋壳之流的区别。

从商业模式上可以看到，尽管魔方生活仍没有摆脱“二房东”的身份，但其也确实与租金贷划清了界限。

“蛋壳们”的套路是，成立金融公司或与金融公司合作，当租客来租房时，为租客提供贷款，租客按月偿还。一来可以收取利息，二来将风险转嫁给租客，即使房东收回房屋，租客也仍要偿还贷款。

而魔方公寓则是将“未来可收到的租金”实行资产证券化，为自身创新了融资渠道。2019年-2021年，魔方生活服务其他利息收入分别为2215.2万元、1899.8万元、2405.5万元，这里的其他利息收入，就是指其授出贷款赚取的利息等。

另外，根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。魔方生活也将这一点作为企业优势，并表示之所以能够从竞争者中脱颖而出，是因为自身是“中国规模最大、发展迅速的独立的集中式长租公寓服务平台。”

但实际上，若单纯按开业规模计算，魔方生活其实算不上的最大。对比2022上半年魔方生活的76190套在营公寓，同期，万科泊寓累计开业16.95万间，管理房源20.99万间；龙湖冠寓开业规模超11万间。

而值得一提的是，根据媒体报道，万科董事会主席郁亮曾表示，万科泊寓规模位列集中式公寓全国第一，相信再经过几年耕耘，泊寓也能达到上市的条件。

由此可以看到，魔方生活的竞争力或许没有其自身标榜的那么强劲。

在招股书中，魔方生活也坦言，倘若公司未能有效应对竞争，既有可能会失去市场份额，且公司的业务、前景及经营业绩可能会受到重大不利影响。