记者 | 王婷婷

房地产行业进入新的调整周期，以运营收入为主、抵抗风险能力更强的商业地产迎来市场更多关注。

在头部开发商中，今年上半年华润置地、中海、万科、万达商管、龙湖和新城等多家房企在商业地产方面的收入与利润均有不同程度增长。

作为商业地产服务公司，RET睿意德这些年见证了国内商业地产的快速发展，并服务了大量头部房企、品牌和相关政府机构。

RET睿意德华东区总经理周长青近日在接受界面新闻专访时表述，商业地产一直在发展。“虽然现在大家所说的地产行业面临调整，但我想说的是，商业地产本质上更侧重商业，近年来更有‘去地产化’的趋势，因此商业地产依然有巨大的发展前景。”

目前重点城市人均商业面积仍在快速增加。统计数据显示，今年前三季度，华东区域、华南区域的新增购物中心数量处于前列。除一线城市外，重庆、杭州等城市同样成为了商业地产发展的热点区域。

由于存量资产规模较大，且仍有新项目不断入市，业主对于商业运营管理能力的要求日益提高，优质的商管服务能力成为稀缺资源，专业的商业服务公司也因此获得更多机会。

实体消费回归

商业地产正处于由增量开发逐步向存量服务与运营转变的重要转型期，第三方商管公司、房地产开发商等均进入了这一赛道。

从2020年开始，商业头部企业就呈现出明显扩张态势，管理规模面积大幅度上升。同时，不少头部商管品牌也更注重轻资产业务拓展，包括华润万象生活、中粮大悦城、中海地产、龙湖以及旭辉等。

在周长青看来，开发商转型做商业地产，是由被动到主动的过程。选择主动，是因为商业地产除了作为一种收益模式之外，一些更重要的价值在显现。

这些价值包括为其他物业赋能、带动一个板块的资产价值增长，甚至是为城市和片区带来消费能级的提升。对于相关主体而言，无论是资产增值还是品牌附加，都是一个整体认知的转变。

另一个背景是，中国近年来社会经济整体发展迅速，政府层面对于消费也更加重视，同时城市化达到了新阶段。

“原先大家看到的是互联网电商强势进入，但现在发现实体消费又有了重新回归。”疫情对实体商业的影响无需赘言，但不可否认也带来一定的回归：人们需要户外空间，需要见面，重新认识到商业地产在城市和人们生活中的全新位置。

周长青告诉界面新闻，疫情影响下商业地产迎来了新一轮洗牌，各市场主体基本都已对此做出调整。包括业态、场景和内容创新，以此来稳定项目客流量和出租率，利用数字化平台实现精细化运营提高项目运营质量和效率等。

作为商业地产服务商，后疫情时代更需要抓住人们的消费变化，例如怎样满足人们对家庭、社交等新的诉求。

周长青表示，在增量转向存量的过程中，商业地产更追求精细化的运营能力，因此赛道竞争态势也就更清晰。开发商要么是深耕投入，要么交给专业团队做，“你只有两个选择，要么选择自己做专业，要么选择委托专业的人。”

委托专业的人就意味着需求的出现。由于商业地产具有极强的地域性，且每个项目有其独特性，属于非标准性，不能直接复制，需量身定制策略。

因此，商业地产市场对于更纵深、更具创新能力、更能全程化的专业服务能力，有更多要求。这些多方面要求，为睿意德这样的商业地产服务公司带来大量机会。

既有数据分析、技术开发和专业研究，也有专业的数字化服务团队、咨询服务团队，同时还涵盖项目的整体规划、产业规划，睿意德的优势在此凸显。

截至目前，睿意德在国内的业务覆盖150个城市，服务项目逾800个，涵盖城市中心、社区商业、改造升级、特色小镇、产业园区等十余种形态类别，总服务面积达到1600万平方米，客户包括华润、中粮、万科、龙湖、三井等投资商。

专业服务能力

经济环境发生变化，商业价值迎来重塑，睿意德也有相应的选择。

周长青告诉界面新闻，睿意德主要从两个维度发力。首先是从数据着手，即由睿意德孵化而出的数据平台中商数据，作为行业基础设施的一个核心平台，既可以服务A端，也可服务B端和C端（品牌端），甚至还能服务G端（政府端）。

“这是我们的基础，也是我们更底层的服务能力。”而在顶层，睿意德则负责解决各种“疑难杂症”。

作为商业地产服务企业，一个项目从最初的策划、建筑规划设计，到招商、销售和运营管理，以及投资并购、数字化咨询等业务，睿意德可实现全覆盖服务。

尽管在商业地产行业深耕10余年，周长青仍倾向于将睿意德定义为一家服务公司。

在服务具体项目时，则需要综合考虑。周长青介绍，首先考虑业主对项目的愿景和目标；其次是市场的客观发展；此外，不可脱离项目自身的硬件条件，如区位等相关因素；最终，睿意德取其中最优交集，给出解决方案。

在周长青负责的华东区域，睿意德已服务过不少优质项目。以备受关注的城市更新项目为例，睿意德负责上生新所开业后的调整优化以及评估。包括目前正在做的还有立波中心，从策划到招商也都由其服务。

在片区类的商业规划升级方面，比较典型的项目是苏州工业园区，帮助环金鸡湖商圈的商业活力提升做规划和建议方案。

“第三类是区域总部商办综合体，目前更多企业选择持有商业资产，既可以自用，也可获取更多收益。 ”如正在做的位于临港滴水湖的中银总部，包括美团上海总部和京东上海总部等商办综合体，其业主都是互联网电商企业。这些都是睿意德在商业服务领域具有代表性的案例。

在谈到近年来与开发商、政府的合作模式时，周长青表示如今更重视结合市场的新动向、新变化与客户交流需求。在聚焦于新的发展变化方面，睿意德目前在首店经济、片区商业规划、城市更新等领域开展了大量专题研究。

首店经济如何赋能商业地产？周长青告诉界面新闻，首店的核心在于区域唯一性，因此也决定了它有更强的辐射力。同时，它具备的前沿性和实验性更倾向于面向未来，无论是新场景、新产品还是新服务，对于区域都有明显的测试价值。

“首店的数量，还可以印证区域客群对新生事物的接纳度，这也决定了该区域是否更适合发展商业。”

商业发展高地

在周长青看来，上海基本具备以上所有要素，周边腹地如江浙沪的强购买力、喜欢不同品类的消费群，以及上海这座城市海纳百川的接纳度和创新氛围，令上海的首店数量高居全国城市第一。

据中商数据发布的《2021年中国首店经济发展报告》显示，2021年上海引入首店数量为1078家，同比增长1.6%。在今年前9个月，上海新增首店703家，新增数量依然保持全国领先。

在商业领域，一个城市首店越多，意味着这个城市的消费能力越强、消费半径越大、消费的影响力和集聚力越高。作为商业高地，上海显然并未止步于此。

近期，上海还提出将网点布局升级为空间布局，按照“4+X+2”体系，打造“国际级-市级-地区级-社区级”4级商业中心，围绕首发经济、夜间经济等领域打造X个特色商业区域，并增强物流、数字化2个支撑体系，形成商业新格局。

周长青认为，上海一直以来就具有这样分层次、多维的发展思路，现在则更加系统性的提出，避免了商业的同质化竞争加剧。

类似规划的背后需要大量数据支撑，以及针对城市前瞻性的科学研判，才能真正形成上述布局体系。对此，睿意德也在寻求好的参与方式，目前已参与上海不少行政区的商圈提升规划和“15分钟生活圈”的研究策划工作。

当品牌、商业体、乃至城市规划趋向同质化时，则更需要打造独特的本地生活场景。在上海，从早期的城隍庙到上海新天地，街区一直是商业地产的重要支撑点。

“像徐汇滨江以及苏州河畔的一些空间使用都蛮有亮点。”周长青介绍，徐汇滨江作为公共绿地，内部不仅嵌入了很多特色旗舰店，也配套了优质的服务设施，疫情后成为新晋网红打卡地。

周长青向界面新闻表示，现如今只是再度回归了“逛街”的本质，但街区商业从古至今都存在，“东市买骏马，西市买鞍鞯”就是很好的证明。

除了疫情影响，效率也是重要因素。周长青认为，从整体空间效益来说，开放式街区在经营时间上更灵活，尤其是随着存量市场的到来，在类似上海核心区低密度的具有位置优势的街区，未来还会有很大的商业发展空间。