记者 | 黄昱

作为广州保障性租赁住房的重要来源，“城中村”住房租赁要走上专业化、规模化的道路。

近期，广州发布了《广州市住房和城乡建设局关于支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质的指导意见》，引导专业化规模化住房租赁企业整租运营城中村房源，作为保障性租赁住房，推进城中村环境更新，人居环境改善。

据界面新闻了解，尽管广州50%以上的租赁住房供应都集中在城中村，但多年来都未对机构房东进入城中村整租运营有一个明确的政策支持，违建问题、税收问题等都使得很多规模化的机构房东对进入“城中村”存有疑虑。

此次《指导意见》提出了机构房东参与城中村房源整租运营的方式、城中村房源租赁范围、改造流程以及相关政策支持等，初步为机构房东的进入提供了一个指引，也有利于更多“城中村”租赁房源被纳入到保障性租赁住房体系中去。

不过，多位长租公寓业内人士对界面新闻，城中村情况复杂，各村情况各异，目前《指导意见》提出的合作模式还是比较宽泛，具体的合作模式还需要去协商探讨，村集体经济组织需要发挥作用，如对村里房源的统筹、对合规性的保障以及对机构房东权益的保护等。

政策支持

在国家大力发展保障性租赁住房的政策下，广州此番发布《指导意见》，算是对其2021年9月公布的《关于进一步加强住房保障工作的意见》（简称《意见》）的补充完善。

《意见》提出，要以解决新市民住房问题为主要出发点，充分发挥政府、企事业单位和社会组织等各类主体作用，多渠道筹集建设保障性房源，不断完善符合广州实际的住房保障体系。

按照规划，到2025年，广州要全面完成66万套保障性住房建设筹集任务，含公共租赁住房3万套、保障性租赁住房60万套、共有产权住房3万套。

为完成筹建任务，《意见》提出要出台专业化规模化住房租赁企业提升城中村租赁住房品质指导性文件，支持专业化规模化住房租赁企业整租未纳入全面改造计划的城中村，以及整治类城中村住房，按照保障性租赁住房标准进行品质化提升后统一运营，提高租住品质。

一年之后，《指导意见》出台，提出要坚持政府引导、村民自愿、企业运营、社会资本参与。引导专业化规模化住房租赁企业整租运营 “城中村”房源作为保障性租赁住房，探索形成“城中村”租赁房源品质提升特色机制。

广东公寓管理协会会长、YOU +国际青年社区联合创始人刘昕对界面新闻记者表示，过去在广州机构房东整租运营“城中村”房源一直没有合规性文件，整个行业就处于一个比较原始的状态，基本都是中小二房东这做这门生意，现在《指导意见》出来能将更多机构房东纳入到这个队伍中来，同时可以让更多“城中村”租赁房源被纳入到保障性租赁住房体系中去。

被纳入保障性租赁住房体系，对于“城中村”房源来说是有利的，据《指导意见》，被认定为保障性租赁住房的项目，享受中央预算内投资、中央财政城镇保障性安居工程专项资金等中央、省资金支持，金融机构提供长期低息贷款。

此外，取得非居住存量房屋改造租赁住房项目认定书、保障性租赁住房项目认定书的，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

品质化提升项目依规享受住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，属保障性租赁住房的，依规免征城市基础设施配套费。

一家在广州运营有一百多栋“城中村”房的品牌长租公寓运营商李先生指出，如果政府对保障性租赁住房的资金支持真能落地，那么机构房东所承担的经济压力能得到极大程度的缓解。

他对界面新闻透露，从过去几年的实践来看，各家机构房东在城中村运营的财务表现都很难达到预期，一方面通过分散化的包租，在装修方面难以形成规模效应，同时还承担了极重的整村品质提升压力；另一方面，公司投资大量资金所打造的品质公寓难以形成有效溢价。

难以形成溢价的原因首先在于，品牌长租公寓能够改善的主要是出租房源内的品质，但整村的环境是参差不齐；其次，广深城中村房源供给量很大，很多零散的中小二房东并不像品牌长租公寓那样合法交税，同时不需要承担高额的运营成本，在综合成本上比品牌长租公寓更有竞争优势。

李先生认为，通过保障性住房的专项支持，让机构房东能够在财务模型上得到适当调整的话，这是非常积极且必要的。如果还像过去那样，完全社会化、由企业来承担所有的经营成本的方式，很难达到政府想要的有效增加保障性租赁房源的目标。

探索新合作模式

因涉及利益复杂，以及盈利困难、税收、合规性等问题，机构房东在“城中村”一直没有做成太大规模。

一位头部长租公寓品牌运营商投资部人士对界面新闻表示：“城中村太复杂了，万科泊寓就是很惨痛的教训。”

2017年，在深圳鼓励机构房东将城中村房源改造为集中租赁的背景下，万科启动了“万村计划”， 以略高于市场价租金从农民房业主手中将房屋租下，然后经过改造之后移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营。

那几年正是长租公寓的风口期，市场上涌现了很多的机构房东，为了抢占市场，拥有大量存量房源的“城中村”也成了它们争夺的对象。

因此在2018年，深圳一度出现了“机构房东高价抢占房源”、“资本推高租金价格”等争议，万科的“万村计划”也因此暂停，并退出广深部分城中村改造项目。

当时万科总裁祝九胜直言，万村计划的初心是想改善城中村居民和租户的居住条件，进去以后有的做得确实有效果，但也碰到一些难题，利益相关方很多，问题比一开始想象的要复杂。

据界面新闻了解，目前城中村的住房租赁大致有四种形式，第一种是个人房东，也就是村民将自家的房子直接租给租客，这种形式目前在城中村中占比最大；第二种是几个人合伙承包一栋或几栋农民房，进行简单装修配置后出租；第三种是一些中小企业承包下一栋或几栋农民房，打造一个有品牌的公寓；第四种就是开发商等机构运营的集中式公寓，不过所占比例非常小。

万科泊寓方面提供的数据显示，如今泊寓在广州城中村中一共7个项目约2400间房源，但租入的房产都是村集体的资产，并没有直接租村民的个人房产。

刘昕表示，广州城中村个人的房子80%-90%都存在违建的情况，如果正规公司包租下来后改造对外出租，很容易因违规出问题，所以很多公司不敢冒风险。

这也就不难理解万科为什么接手的都是村集体物业，因为这是公对公的项目，情况会更简单一些。

为支持专业化规模化住房租赁企业参与城中村房源整租运营，此次《指导意见》提出了三条参考方式。

一是村集体经济组织、村民自主成立专业化规模化住房租赁企业运营租赁房源；二是村集体经济组织、村民以入股的形式与专业化规模化住房租赁企业合作运营租赁房源；三是引导村集体经济组织、村民将租赁房源委托专业化规模化住房租赁企业运营。

景晖智库首席经济学家胡景晖指出，根据实际情况来看，方式一是比较难以执行的，因为自己来运营，专业化人员素质存在着一定的问题；方式二有先例，但在村集体组织入股的这个过程中，股权的比例，特别是村民的股权比例怎么确认，有一定的难度。

对于方式三，胡景晖表示曾在北京看到过成功的案例，在村集体的统一组织协调之下，委托专业租赁运营机构来运营，来进行投入改造，然后整体运营。

胡景晖称，因为很多城中村的村民大部分也不一定住在这个村里，如果把房屋、街道、公共设施统一由村集体组织和租赁运营企业正式进行整体规划，经有关部门批准之后进行统一的改造，实际上会美化这些城中村的村容村貌，消除安全隐患。

三种参考方式的实施效果还有待市场的检验，但不难发现，村集体经济组织（即经济联社）被赋予了重要的主导角色。

对此，刘昕表示，经济联社对村里整体情况比较了解，包括房屋结构、违建、消防等，他们参与进来能有效化解租赁房源的合规性，同时帮助机构房东规模化包租房源，不必像过去一样一栋一栋的去租赁。

“如果我们仍然是分散化地从村民手中去包租，同时承载着极重的整村品质提升压力，这样的发展模式下，企业的发展动力是很难持续的。”在李先生看来，当前机构房东需要找到新的发展模式，比如和经济联社之间形成某种协同。

广州城中村这一轮的专业化、规模化的住房租赁还在摸索阶段，但各方都需要记住：城中村是城市廉租屋社区，具有包容性，释放了城市打工族的城居生活压力，不能因品质改造而忽视了租户最关注的房租价格。