记者 | 黄昱

第一大央企开发商保利发展暂时没能守住利润正增长的趋势。

10月28日，保利发展三季度报告出炉。数据显示，前三季度，保利发展实现营业总收入1564.37亿元，同比增长12.97%；归母净利润130.94亿元，同比下降3.61%，而今年上半年该数据还是同比增长5.11%。

跟行业主流一致，保利发展的归母净利润下滑主要还是受地产项目利润率下降影响。

今年前三季度保利发展的毛利率为24.51%，较去年同期下降 5.32个百分点。保利发展在今年的中期报告中曾表示，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。

盈利承压的同时，保利发展前三季度销售也难以避免的出现了下滑的情况，但明显好于行业平均水平。

据克而瑞数据，百强房企1-9月累计销售操盘金额46697.9亿元，同比降幅保持在45.4%的水平。

反观保利发展，2022年前三季度累计实现签约金额3201亿元，签约面积1920.51万平方米，分别同比下降21.97%、24.50%。

据克而瑞统计，凭借3201亿元的销售额，保利发展已经超越万科，销售规模成为仅次于碧桂园的房企。

已多年不再重提“重返前三”的保利发展，在年初的2022年度工作会议上提出“进三争一”的新目标。显然保利发展正在朝这一目标步步靠近。

保利发展上一次位居行业前三还是在2012年，当时刚跨过千亿门槛。然而2012年之后，恒大、碧桂园、融创等借助高周转发展迅猛，保利发展再也没进过前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利发展的销售排名常年保持在行业第五的位置。

去年下半年以来，地产行业出现大调整，恒大跌出头部房企的位置，保利发展从排名第5上升为第4，但仍位居融创中国之后。今年3月份，融创中国的资金压力凸显，销售状况受到影响，保利发展成功从去年的第四名上升为了第三名。

到今年6月，保利发展首次超越万科，晋升为行业销售第二。

在融资优势支撑下，保利发展始终保持着逆势扩张的态势，拿地力度不小。

报告指出，今年前三季度，保利发展新拓展项目70个，新增容积率面积771万平方米，总拓展成本1235亿元。

据中指研究院数据，1-9月，保利发展的权益拿地金额约为530亿元，在同行中位居第三，仅次于华润置地和中海地产。

从拿地区域来看，保利发展重点聚焦长三角、珠三角、海西等核心城市及区位，38 个核心城市拓展金额占比90%，上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过45%。

前三季度，保利发展新开工面积1746万平方米，同比减少 52.3%；竣工面积2316万平方米，同比减少5%。截至三季度末，保利发展共有在建拟建项目795个，在建面积约为1.4亿平方米，待开发面积6605万平方米。

就融资而言，保利发展作为第一大央企开发商的优势明显，1-9月累计发行公司债券98亿元，中期票据100亿元，公开市场融资430.3亿元，平均融资成本稳定在3%左右。

截至9月底，保利发展的资产负债率为77.91%，扣除预收账款后资产负债率为66.35%，负债结构稳定。

对于接下来的市场走势，保利发展表示，各地政府积极响应中央号召，政策出台频次加大，适用城市能级提升，在一定程度上起 到稳定楼市、释放积极信号的作用。但因宏观经济承压、叠加疫情反复影响，市场低迷态势尚未 得到有效扭转，行业仍未筑底企稳，市场信心修复仍需时间。