记者|戈振伟

在楼市持续低迷的背景下，东莞年内第五次出台房地产松绑政策，帮助房企卖房。

11月9日，东莞市出台新房房价申报新政，新政明确，新房网签销售价格不得高于申报价格，且比申报价格下浮不超过15%（原来为下浮不超过10%），这意味着东莞的新房此后可以以低至85折售卖。

此外，新政规定，新房自取得预售许可证之日起满360天方可上浮调整，上浮幅度不超过5%，满180天（原来为90天）方可下浮调整，下浮幅度不限。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻大湾区频道记者表示：“从市场实际调研来看，下浮幅度扩大，确实能带动购买力提升，当房价打8折、7折后，市场购买力确实回升了，购买人群出现了私企就业、灵活就业的人，这些基本为外来人群。”

而拉长下调时间间隔，一方面是为了避免给市场传达不断下降的预期，稳定价格预期；同时也变相鼓励开发商有节奏地降价，实现有效需求释放，实现在价格上的供需匹配。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策实际上允许在降价方面有更大的自由度，具有非常强的信号意义。“这使得一些滞销盘或库存项目有更好的定价空间，对于以价换量策略的操作具有积极的意义”。

今年以来，东莞已多次发布房地产松绑政策。4月，东莞恢复个税购房政策，既认社保、也认个税，另外，将“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”；5月，东莞将增值税免征年限由5年改为2年，将限售政策由3年调整为2年，二孩或三孩的居民家庭，允许多购买一套商品住房；7月，东莞放开了外围非限购区域的购房资格验证；8月底，东莞将居民家庭购买第二套的首付降至3成或4成。

7月份的政策力度尤其较大，短期内也带动了市场成交的回升。合富研究院数据显示，东莞7、8、9月的新房成交套数均超过3000套。不过，政策利好消化后再次走低，10月东莞新建商品住宅网签约33.2万㎡、2885套，环比减少25%，同比减少34%。今年前十个月，东莞新房网签面积仅287万平，仅略高于2008年同期，前十个月东莞新房成交量仍处于历史低位。

从2015年下半年开始，东莞房价开始大幅上涨。截至今年10月份，东莞新房成交均价达到30279/平方米，显示过去几年高地价、地市火热，对房价的拉动明显。同月，二手房价格只有2.1万/平方米，导致新房销售比较困难，新房和二手房的循环出现了问题。

而且，来自深圳的购买力对东莞楼市的需求和高房价的支撑力在下降。而与此同时，以外来人口为主的东莞本地，实际购买力较弱，难以消化过去几年抬起来的高地价、高房价、火热需求。

“因此，不得不将新房预售审批后的价格，在销售时可以下浮的幅度从10%调至15%，这一做法与周边广州的做法完全一致。”李宇嘉说。

严跃进指出，东莞此类降价政策有助于进一步提振交易市场，尤其是目前房地产市场的压力依然较大，类似做法有助于缓解市场压力，对于房企销售业绩改善和现金流改善等都具有积极的作用。

东莞是中国制造业名城，也是广东省第三个常住人口突破1000万以上的人口大市。国务院第七次全国人口普查领导小组办公室日前发布的《2020中国人口普查分县资料》显示，东莞以1046.66万的常住人口、92.1%的城镇化率，跻身特大城市，名列全国第九、全国地级市第一。

作为全国制造业最密集的城市之一，东莞制造业从业人员数量庞大，外来流入人口成为制造业的主力军。东莞常住人口中，流动人口为795.22万人，与2010年第六次全国人口普查相比，增加146.08万人，增长22.50%。

“基于东莞本地人口结构的现状（以外来人口为主，中产人群不足），只有降价才能实现供需匹配、提振市场预期，夯实本地需求，从而扭转过去基本靠来自深圳的购买力来消化需求，支撑高房价，这也是东莞楼市走向健康，实现软着陆的关键。”李宇嘉认为。