记者 | 黄昱

历时近一年后，富力地产成为国内首家、也是目前唯一一家境内外债券全部整体展期的房企。

11月10日，富力地产宣布，其8笔境内债、合计金额135亿元人民币已全部展期成功。展期后，8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

自去年下半年以来，房企境内债展期开始变得频繁，且相对境外债展期更容易，但大部分展期都是针对一只或者少数几只即将到期的债券，延期时间多为1-2年，像富力地产这样实现境内债整体展期的房企还是首例。

更难得的是，富力地产在今年7月份已完成了全部10只美元票据整体展期3-4年，金额合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元）。

在不少房企仍在寻求债券展期时，富力地产之所以能完成总额约467亿元人民币的境内外债券展期，并拿到3年以上的喘息时间，原因在于这家公司持有资产相对优质，同时在展期方案中都有增信保障举措，稳定了投资人在未来一段时间里的信心。

尽管债务重组大幅降低了富力近三年内的中短期债务压力，但要想改善经营并在三年后如期兑付这些债务，富力地产面临的挑战依然不小。

重组之路

从曾经最令资本市场担心的房企，到如今完成境内外债券整体展期，富力地产究竟是如何做到的？

富力地产的资金危机显现的时间早于此轮地产调控周期，在2019年便已显露。从那一年开始，富力地产就启动了出售资产、促进销售、股权融资、减少拿地等举措来缓解现金流压力。

然而富力地产出售资产的进展并不理想，于是在2021年12月还是决定通过债务展期来缓解压力。2022年1月13日到期的共7.25亿美元高级无抵押票据，这是富力地产寻求展期的首笔债券。

这笔美元债展期方案最终获投资人通过，富力地产在1月12日回购上述票据的资金约为1.16亿美元，剩余约6.09亿美元须在2022年7月13日偿还。

但在7月13日到来之前，富力地产的债务压力并没有得到缓解，于是决定对旗下全部10只、共计49.43亿美元债寻求展期。为了展期顺利进行，富力地产找来摩根大通作为债务重组方案的牵头人。

摩根大通最终不负富力地产期望，在可控时间内与债权人达成一致，将其在2022、2023、2024年到期10笔美元债合并置换为三笔利率均为6.5%的票据，分别将于2025、2027、2028年到期，延续了3-4年。

为了同意征求顺利通过，富力地产还是拿出了一些“诚意”。首先根据同意征求相关条款，富力地产在今年7月12日前后向票据持有人支付每1000美元本金的5美元同意费。

其次，富力地产还将位于马来西亚新山的富力公主湾项目和位于英国伦敦的LONDON ONE项目纳入抵押物进而作出信用增级。

在啃下境外债这一硬骨头的同时，富力地产也在与境内债权人协商。

2022年4－8月，富力陆续完成对“H16富力4”“16富力06”和“19 富力02”的本金兑付展期，并对上述债券增加了项目公司股权质押增信，但均只拿到了一年内分期支付的宽限。

对于富力地产来说，即便这三只总计约33亿元的境内债获短暂延后偿还，但其剩下的偿债压力仍然不小。

联合资信发布的富力地产跟踪评级报告显示，截至今年6月底，其在手现金约为153.2亿元（包括受限制现金），而一年内到期的短期债务达904亿元，现金类资产对短期债务的覆盖程度已下降至0.17倍。

此外，富力地产已共有本金总额为298.83亿元的银行及其它借款已违约或交叉违约。

在此背景下，富力地产面前的路只有寻求境内债整体展期一条路可走。

8月23日，富力地产境内公司债全部停牌，两周后迅速就债券整体展期事项召开债券持有人会议，审议关于调整停牌债券兑付方案和增加增信保障措施的议案，到9月22日，展期议案获债权人通过。

高效的同时，确保增信保障到位，给投资人展示出足够的诚意，这是富力地产成功展期的重要因素。

据公告，10月31日，富力地产已经按照展期议案，向每个投资人兑付不少过2000张债券的本息，其中“19 富力 01”约20万的余额在此次兑付中还清，实现提前摘牌。

不过也有不少投资人表示，同意展期实属无奈之举，但却是当前最好的选择，唯一的盼头是看三年后资产价格能否回升了。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对界面新闻表示，这其实也是债权人充分认知到国内楼市短期内仍然承压，而保交楼又称为优先事项的基本情况之下，如果不对债务进行重组而采取断然措施，只能迫使房企破产重整或者清算，对于维护债权人的利益明显是非常不利的。

对于行业来说，富力地产成功展期也有一定借鉴意义。有其它房企人士曾透露，如果富力地产展期获得成功，他们将考虑效仿富力，延长所有债券的期限。

经营之困

境内外债务的展期虽然为富力地产大幅降低了中短期的债务压力，但这并不代表其完全走出了危机。

从财报数据来看，截至上半年末，富力地产一年内到期的短期债务达904亿元。即便将富力地产的境内外债券原到期日全部归类于一年内到期的，富力地产剩余的其它负债仍达到437亿元，难以被能153.2亿元的现金所覆盖。

因此，在未来三年的喘息时间里，富力地产改善经营的工作重点依然离不开继续降低负债，以及资产盘活。

自2017年以六折的价格、总计189.55亿元收购万达旗下73家酒店资产后，富力地产被冠以“全球最大豪华酒店业主”称号，拥有在运营及规划中酒店数量过百。庞大的酒店资产现在也成为压在富力身上最大的“包袱”。

这些年，酒店业务始终没有为富力带来盈利，2017年-2019年分别亏损1.46亿元、4.59亿元、10.1亿元，2020年和2021年每年的亏损攀升至14亿元。

从2020年开始，富力地产就启动了资产出售计划， 无论是包括酒店在内的投资物业，或者发展项目，都被摆上货架。

然而酒店的出售很不顺利，今年以来才以散售的方式出售了两家酒店，先是以4.3亿元出售位于福州的一家酒店、随后以5.5亿元出售位于北京的一家酒店。

这对于富力地产出售酒店的信号意义大于实际。截至2022年6月底，富力拥有93家运营中酒店，此外还有约39家在建或规划中的酒店。

除酒店外，富力地产还有不少投资物业，包括甲级写字楼、购物广场、多种零售物业和主题公园等。富力地产去年新开业了主题公园海南富力海洋欢乐世界，目前看来运营压力不小。

截至2022年6月底，富力地产营运中的投资物业总建筑面积约 188.30 万平方米，在建或规划中的投资物业总建筑面积约 174.20万平方米。

联合资信指出，富力地产的酒店和商业物业运营规模仍在持续增长，但未来一段时期仍将受到疫情影响，且资产处置进度面临不确定性。

在持有资产方面需要继续探寻退出路径的同时，富力地产也在尽可能盘活城市更新业务。

今年9月，富力和招商蛇口、中信证券以及中国华融签署合作框架协议，各方拟通过有限合伙、基金、财产权信托等形式围绕富力地产的大湾区城市更新项目进入深入合作，对于公司城市更新项目盘活将起到积极作用。

富力地产是“旧改大户”，截至2021年底，已签约合作城市更新项目超过64个，规划总建筑面积超过7200万平方米，预计可售面积超过3500万平方米，预计可售货值超过10000亿元，其中约93%位于一二线城市，大湾区面积占比达76%。

然而城市更新前期投入大、开发周期长且不确定性较大，对于富力地产的资金是不小的考验。

但目前富力与这几方的合作也还没有明确落地项目出台，在行业面临整体压力下，想要盘活城市更新项目显然更难。