记者｜牛钰

近期针对民营房企的融资政策频出，国际投行随后对内地房企评级有所上调。

3个月前一份做空报告使得龙湖集团（00960.HK）股价大跌的瑞银，近日重新上调了龙湖评级至“买入”。

“我们此前下调了龙湖的评级，原因是现金流出、降价和土地储备减少，现在我们将其从中性升级为买入，因为我们认为最糟糕的情况可能已经过去。”瑞银在报告中表示。

瑞银这次上调龙湖评级主要有三个具体原因，其中最重要的是龙湖提前偿还2023年到期的美元债，以及得到央行支持的200亿元债券发行配额，表明其有能力偿还2023年到期的债务。

另外，瑞银更新了对龙湖的现金流分析，预计龙湖现在能够实现正向的经营性现金流，并且最近疫情防控优化，有利于龙湖商业业务发展，对龙湖商业的估值达到1440亿元，这高于龙湖集团11月16日收盘后1278亿港元的总市值。

基于SOTP(分类加总估值法)测算，瑞银认为龙湖的目标价为25.70港元/股，相比11月16日20.35港元/股的收盘价，还有26.3%的上涨空间。

瑞银同时在报告中指出，近期包括“金融16条”等重大政策出台，可能标志着房地产行业的一个转折点，因为在支持行业的基础上转向支持开发商，然而要恢复购房者信心还需要时间，预计政策会进一步调整。

11月15日，标普信评也发布研报称，近期的支持政策是在保持“房住不炒”政策定力的同时，使用金融手段支持房地产行业健康发展，保证房地产企业合理的融资需求。

标普信评表示，这些出台措施的额度更加充足，能够有效缓解民营房企的再融资压力，另一方面，“第二支箭”2500亿元额度的及时和精准投放至关重要。

该机构通过选取了23家典型的民营房企，通过梳理发现这些企业在2022年11月至2023年12月到期的公开市场融资（含国内人民币债券、海外债券及ABS产品）合计在2200亿元左右，“第二支箭”的整体额度基本可以覆盖。

根据对上述23家企业进行的数据分析，假设按照可动用现金占全部货币资金30%的压力情境，在再融资渠道基本对民营房企关闭的环境下，有大量民营房企无法坚持到2023年底，而新政策的出台有望明显缓解民营房企的流动性压力。

标普信评指出，此次支持并不是无限度、无标准的兜底，而是以市场化、法制化、公开透明的方式，重点支持那些治理结构完善、聚焦主业、资质良好，财务总体健康但面临阶段性流动性紧张的企业。

这种企业主要分为三类：家底厚的企业，表现为历史上发展审慎，在手可动用现金可以覆盖未来到期债务；到期结构好的企业，表现为债券到期相对较晚，短期内到期压力不大；对公开市场依赖度低的企业，这类企业融资以银行贷款为主，相对容错空间较大。

另一家评级机构穆迪也在11月15日发布报告称，“第二支箭”支持工具对龙湖集团等符合要求的民营开发商具有正面信用影响，因为这有助于其在债务资本市场进行融资。

穆迪表示，房地产开发商恢复与维持债务资本市场融资渠道的能力，还有合约销售的回升将是重建市场信心的关键因素。在支持工具的更多细节得到披露之后，穆迪将继续评估这对民营开发商的影响。

实际上，自去年下半年以来，穆迪、标普、惠誉三大评级机构屡屡对参评房企下调评级，直接影响到市场信心，导致多家房企出险股票、债券价格大幅下跌，甚至增加其境外融资难度及债务到期速度。

虽近期有对部分房企预期提高，但评级机构仍在下调一些房企的评级。

在海外融资发行受阻的环境下，截止目前，已有近70家房企主动撤销这三家评级机构的评级，专注保留维护国内评级，以可以避免评级下调持续对公司债券、股价造成影响。

近两个交易日，受国家统计局公布的10月房地产开发投资、销售继续筑底影响，刚经历大涨的房地产板块再度回调。

11月16日下午，房地产开发板块震荡走低，截止发稿时，新城控股、金地集团、华夏幸福、滨江集团等跌超5%，港股雅居乐集团、德信中国、龙光集团、上坤地产等均跌超15%。

标普预计，中国商品房销售额将在当前的水平持续保持“L”形态。虽然商品房销售额大概率不会回暖，但只要再融资渠道通畅，企业也可以度过这一周期，而近期一系列金融政策工具可让房地产行业“以时间换空间”，最终实现平稳落地。