记者｜王婷婷

在二手住宅价格连续3个月环比下降之后，西安也推出了楼市新政。

11月19日，西安住建官微发布了《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》，对楼市限购政策和人才购房政策作出调整。

从限购方面来看，通知指出，从西安市外迁入西安市，且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户西安即可在住房限购区域购买首套二手住房。取消了此前的“须在购房前落户满1年”的要求。

在住房限购区域无住房的非西安市户籍居民家庭，只要持有西安市《居住证》，且在购房之日前6个月在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。而在此之前，外地户籍购房者至少需要缴纳两年的西安市社保或个税。

另外，经批准引进的各类人才购房条件也作出相应调整。比如在西安市住房限购区域购买住房时，不再需要提供社会保险或个人所得税相关证明材料。

以上两条政策调整，表明西安新吸纳的人口可在短时间内转化为购房需求。

根据西安市统计局数据，2021年末西安全市常住人口（含西咸共管区）为1316.3万人。2021年西安常住人口增量为21.01万人，增量位居全国第4。

此外，对于二孩及以上家庭，若符合西安市购房资格，在住房限购区域内限购套数基础上可新购1套住房。

具体而言，西安市户籍的二孩及以上居民家庭，住房限购套数由２套增加至3套；非西安市户籍的二孩及以上居民家庭，住房限购套数由1套增加为2套。

不过，二孩及以上家庭在住房限购区域参加新建商品住房购房登记时，第1套、第2套以“刚需家庭”类别登记，第３套则需以“普通家庭”类别登记。

西安此次限购范围的调整主要涉及5个区域，即临潼区、西咸新区沣东新城上林街道、沣西新城高桥街道和马王街道，以及高新区托管，不再列入西安市住房限购限售范围。

上述区域大多面临成交均价下跌态势。以沣东新城、沣西新城为例，合富研究院数据显示，10月份成交均价分别下降了6.4%和22.3%。

而且，在上述解除限购的区域中，除临潼区房价较低外，其它区域房价相对较高，基本均处于在1.7-2.5万/平方米的水平。本次政策之后，对于这些区域的楼盘将带来利好。

西南财经大学教授刘璐认为，当前的楼市调控政策不仅需要“因城施策”，甚至需要在同一个城市内部“因区施策”，方可应对不同城市、区域间楼市走势分化加剧的现状，进而实现精细化市场的高效管理。

整体来看，本次政策主要针对市场需求端进行调控，放松社保限制、缩短落户年限、降低人才引进购房门槛、缩小限购区范围等。

值得注意的是，西安此次调控主要聚焦于二手住宅，也反映出当前西安希望加强二手房的流通性来恢复楼市活力；对二胎及以上的家庭放开第三套房购买条件，则可释放部分改善购房群体的购房需求。

西安新政出台的背后是二手房市场的“量增价跌”现状。数据显示，目前西安二手房的挂牌量已超过12万套，自今年8月份以来，成交量处于低位，价格也出现下滑。

根据国家统计局最新发布的70城房价数据，10月份西安新房、二手房价格环比均下滑，其中二手房环比下降0.2%，是今年西安二手住宅价格连续第3个月下降。

根据中指研究院数据，今年10月份西安二手住宅总体共成交4707套，环比下降24.8%；二手住宅成交面积为46.66万平方米，环比下降25.6%。

西安市新房价格也连续两个月下降。数据显示，西安新房价格在9月份环比下降0.5%之后，10月继续环比下降0.3%，是自2016年3月以来，西安首次新房价格连续环比下降。

此次政策落地后，将进一步释放市民的刚性和改善性住房需求，对限购区域的二手房市场将产生积极影响，同时带动新房市场成交量回升。