文| 苏桐

近日，位于李村商圈的青岛奥克斯广场传出消息，奥克斯的商业团队将全部撤出奥克斯广场，后续奥克斯广场将由珠海万达商业管理集团接管，以轻资产运营管理的方式运作。

据了解，万达商管已与李沧奥克斯中心达成轻资产输出协议，并于9月16日成立了青岛书院万达广场商业管理有限公司。

在“万达商道”的加持下，未来能否盘活李村奥克斯？

凋零的李村奥克斯

10月24日，青岛书院万达广场以“再见老朋友”开头，发表了关于青岛书院万达广场全品类招商的文章。随着青岛书院万达广场商业管理有限公司的成立，位于李沧区书院路37号的奥克斯广场已经成为过去式。

从实地探访来看，目前李村奥克斯广场比较冷清，绝大多数店铺都已停业，商场内灯光很暗，商场方关闭了部分公共照明，直梯和下行扶梯也已停运，只剩上行扶梯还在运行。

在晚间用餐时间这个本该人员攒动的时段，几乎没什么人，除了品牌手机门店和寥寥几家餐饮小店尚在营业外，大量商铺都已停业。短短几年，奥克斯广场已没有了开业时的繁荣景象。

位于热门商圈，为何日渐凋零？

疫情反复下，经济处于低迷态势，人气商场尚能在疫情冲击之下撑住，其余商场的日子就不那么好过了，疫情期间黯然退场的也不在少数，李村奥克斯广场就是其中之一。

当然，疫情只是李沧奥克斯广场面临一个难处，即使是没有疫情的影响，在线上运营和线下竞争的夹击下，奥克斯广场的经营压力也很大。

其实奥克斯广场的总体规模并不小，商业面积高达12万平方米，服装百货、电子产品、教育培训、餐饮娱乐一应俱全，拥有将近1400个停车位，从营业面积和停车位配套来看，奥克斯广场的配置都相当优越。但将它置于群雄环伺的李村商圈之中，就会发现它的定位和业态均过于传统，创新性不足。

从地理位置上来看，李村商圈作为地铁2号线和3号线的交汇点，大量客流在此处汇集。奥克斯广场虽然在李村商圈双地铁的辐射范围之内，但却是李村商圈中距离地铁最远的商场，地铁能带来的客流微乎其微。

没有了客流，入驻商铺的收益，自然也会受影响，进而导致商铺撤场，商场失去活力和对消费者的吸引力，长此以往，这样的恶性循环便在奥克斯广场持续运转着，直到整体经营的难以为继。

万达介入，能否迎来转机？

以家电属性从宁波起势的奥克斯，早在2000年就进军地产，2009年涉足商业地产，但是市场结果证明“势有不可得，事有不可成”，本行之外无论地产还是商业，奥克斯都收效甚微。

反观万达商管则一直以商业运管能力成熟著称，商业运作能力不容小觑。据克尔瑞数据统计，2021年中国商业地产企业营收排名，万达商管以433亿元高居第一位，远超其他企业。今年上半年，万达商管集团营收为244亿元，同比增长7%。

与奥克斯广场在青岛的单打独斗不同，万达在全国都算是遍地开花。截至2021年底，全国万达广场超过400个。同样是位于李沧区内，2012年开业的李沧万达广场，曾经创造了首日迎客30万人次的成绩。由此看来，奥克斯将商业地产运营托付给万达商管，让专业的人来做专业的事，或许会是一个较好的选项。

不同于传统项目的“先建设后招商”，万达反其道而行之，“先招商再投资”。万达通过与国内外的大型品牌商家进行战略合作，打造“订单商业”，并将“只租不售”视为运营商业地产的基本原则。

一方面，保证了开发的商业项目有下家，投资以后有人租赁，并且租金收入稳定；另一方面，通过实施主力店经营，全面带动周边的中小商铺，进而保障投资者与经营者的切身利益；同时，对合作商家的日后经营而言，量体裁衣式的“订单商业”也是一种负责任的体现。正因如此，“万达商道”才能被誉为商业地产运营的“王道”。

随着城市的发展，青岛的商圈版图不断扩容。但在线下疫情反复、线上电商跑马圈地的环境下，商超站稳脚跟并非易事。但可以确定的是，万达的进驻将为奥克斯广场带来全新业态和经营模式的同时，也为李村商圈的提质注入新活力。