文｜投资界PEdaily

这可能是今年国内募资最猛的PE之一。

投资界获悉，今日（11月25日），普洛斯宣布最新一期中国收益基金完成募集，规模达54亿元。三天前，这家PE刚刚才官宣了一笔募资——旗下最新推出的中国物流增值型基金首轮募集了12亿美元（约合人民币86亿元）。

至此，加上月初中国收益基金VI募得的76亿元，普洛斯仅在11月就已经募到了超200亿元人民币。这样的数字放在募资艰难的2022年，令人惊叹。

感叹这家超级PE募资彪悍之余，一条隐秘的超级赛道浮现——物流地产和产业园区，可以简单概括为中国新基建，这也是普洛斯背后LP大方出资的重要逻辑之一。

如我们所见，这条赛道也在近两年来变得尤为热闹，以黑石等为首的外资PE密集出手，而国内红杉中国、华平、高瓴等知名机构也来了。

三天，普洛斯宣布募集140亿，剑指这一赛道

本周，普洛斯接连宣布了两笔募资——

先是本周二（11月22日），普洛斯宣布最新推出的中国物流增值型基金（普洛斯中国物流增值基金Ⅳ）首轮募集12亿美元，总规模预计将达26亿美元。新基金的募资过程中，普洛斯吸引的LP均为其长期投资合作伙伴，尤其是荷兰最大的养老金投资管理机构——APG。

作为今年投向中国的美元LP之一，APG亚太区不动产业务负责人Graeme Torre表达了看多中国的策略方向：“我们持续看好中国物流市场的长期基本面，包括电子商务行业的增长和产业供应链的结构性升级都在驱动市场需求不断增加。行业需要进一步高质量发展，显然以增值策略来投资这一成熟的资产品类更能释放和抓住价值。”

为何发起这支旗舰级基金？普洛斯方面认为，当前中国不动产行业正处于整合调整、持续去杠杆的新阶段，而以物流仓储为代表的新经济资产尤显韧性，这将带来新的市场机遇。在这样的趋势下，普洛斯中国物流增值基金Ⅳ将聚焦于收购存量资产，通过积极主动的资产管理，包括园区重新定位、运营优化、改建冷库等措施，提升资产价值。其中，首批投资的资产组合位于中国主要物流枢纽节点，可租赁面积达60万平方米。

而周五，普洛斯最新一期中国基金浮出水面——普洛斯宣布最新一期中国收益基金完成募集，规模达54亿元，LP包括了国内的保险机构，“既有新投资伙伴，也有现有投资人，其中多家曾参与投资普洛斯中国的其他基金。”普洛斯透露。

值得一提的是，这是普洛斯本季度内继11月7日募集76亿元后的又一支中国收益基金，将投资于位于上海、青岛、武汉、长沙等物流核心枢纽的13处业已稳定运营的现代化物流基础设施，可租赁面积超80万平方米，为电商、物流以及零售行业的头部企业提供服务。

今年募资之难大家深有体会，但普洛斯在短短一个月内一举募到了超200亿元人民币；过去12个月更是在中国、日本、欧洲及越南等地多支物流不动产基金完成募集，全球范围内的物流开发型、增值型及收益型基金募资共超过150亿美元（约合人民币超1000亿元），惊人的号召力令人咋舌。

那么，这家投资界巨无霸到底有啥来头？官方信息显示，普洛斯创立于2009年，是新加坡注册的一家不动产公司，业务聚焦于物流基础设施开发和运营。后来，普洛斯在新加坡证券交易所挂牌上市，成为当时全球最大的不动产IPO。

普洛斯的中国物流基金故事起步于2013年。彼时，普洛斯的资产管理规模已经达到了110亿美元。入华后，普洛斯很快就推出了首支中国物流基金，共计投资30亿美元，主要投资于中国的物流基础建设。

令人印象深刻的是，2019年，普洛斯向招商局集团全资子公司招商局资本进行增资。增资完成后，招商局资本成为招商局集团与普洛斯的合资公司，专门从事另类投资与资产管理业务。

业界流传着一句话，“得普洛斯者，得物流天下”。这家超级PE进入中国以来的这10年堪称叱咤物流地产江湖，在中国的资产管理规模达720亿美元，其中物流资产管理规模超过450亿美元，足迹遍布中国70个地区市场，投资、开发和管理着450多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。现在，普洛斯在中国的物流基础设施总面积已超过4900万平方米。

黑石的经验：地产比PE赚钱，狂扫物流园区

说起钟情物流地产的PE玩家，自然不能落下黑石。

黑石的地产业务始于上世纪90年代，沿用“Buy it，Fix it”的资管策略，即“买入，修复，卖出”，几乎没有失过手。首先，瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产，然后通过管理和有针对性的增值计划来改善修复，最后将其出售，从而获得投资回报。

这只PE巨鳄在地产界缔造了不少创纪录的案例。自2010年以来，黑石集团通过超200笔交易，收购了全球超10亿平方英尺的物流地产。2019年6月，黑石集团宣布收购普洛斯位于美国的工业物流仓库及债务，金额为187亿美元，这是全球史上最大的私有不动产交易案。收购完成后，黑石跻身美国最大的仓储物流业主之一。

投地产投得风生水起，早在2021年，黑石在不动产业务层面的管理规模就已经超过了私募股权业务，跃居为这家PE巨头的第一大业务。在这之后，两大业务间的差距也随着市场波动而进一步拉大——2022年第三季度，黑石不动产业务募集了101亿美元，至此该板块的管理规模达3193亿美元，远远超过了私募股权2833亿美元的管理规模。并且，相较于PE业务所带来的亏损，地产反而为黑石带来了一定的收入。

在中国物流地产江湖，黑石出手同样凶猛。2013年，黑石第一笔投向上海一个物流开发项目，自此开始了其在中国物流地产的生意，尤其是在最后一公里物流设施及新兴市场的物流资产方面出资相当阔绰。

其中最为轰动的莫过于拿下大湾区最大物流园。2021年1月，黑石集团宣布旗下黑石房地产机会型基金已经完成，针对广州国际机场富力综合物流园的多数股权收购，交易作价为11亿美元（约合人民币71亿元）。

而最新一笔重磅交易是——11月8日，黑石集团旗下多元化资产管理平台龙地（Dragon Cor）宣布，即将完成对粤港澳大湾区约28万平方米现代仓储的收购。随着收购的完成，龙地在中国的业务版图将大幅扩张。同时，龙地还宣布了多项人事任命，任命了新的SG、法务部门负责人，物流资产业务拓展部负责人及办公楼管理部负责人。

龙地是黑石于2017年设立的物流地产投资管理平台，截至目前在全国范围内管理着超过40个物流园区和占地面积超过500万平方米的仓库组合，物流资产规模位居中国前五。此外，龙地还承接着原来由黑石管理的资产，譬如生物医药园区、办公楼、长租公寓和商场等，龙地专注的核心资产类别包括仓储物流、长租公寓和商业办公。

谈及此次收购，黑石高级董事总经理、大中华区房地产主管韦增鹏表示：“过去16年，黑石始终积极投资中国市场，仍然十分看好中国市场的业务发展。此次收购是扩大龙地的重要一步，将继续扩展业务布局，并在整个房地产周期内提供国际性专业知识和经验。”

透过龙地的版图扩张，我们看到了黑石对物流地产的野心勃勃。

龙地首席执行官黄咏祥曾表示，目前重点还是放在广州、上海等一些门户城市以及接近城区的区域，这样可以帮助满足很快增长的最后一公里物流需求。以大湾区为例，广州是华南主要的配送中心，京东、亚马逊及苏宁均在广州设立区域配送设施。

“最近，我们团队在找园区项目”，红杉高瓴华平都来了

从普洛斯到黑石，一条隐秘的超级赛道浮现——不同于以往扫货写字楼、商场，他们看上的是另一门生意。

如你所见，外资PE们排队奔赴中国购买物流地产，如：高盛在今年10月就与森瑶中国成立了合资公司，首期投资约6.75亿美元，在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目，首批种子项目是4个位于大上海地区共计24万平方米的仓储资产。

11月，来自新加坡的凯德投资成立两支在岸人民币基金，即凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期和II期（CBPCF I和CBPCF II），两支基金规模分别为3.8亿元人民币和36亿元人民币，总规模约40亿元，将聚焦投资于中国的产业园项目。

其中，CBPCF I收购了凯德投资旗下的腾飞科技楼，该项目位于上海浦东新区的张江高科技园区内。CBPCF II将收购一个获得LEED金级认证的产业园项目，收购预计于2022年底前完成。

中国基金们摩拳擦掌，大举加注物流地产和产业园区。年初，红杉中国一支罕见基金浮现——红杉中国新基建股权投资基金（简称红杉中国新基建基金，SCIF）完成募集，新基金吸引了包括国际主权基金、养老基金、资产管理公司等众多知名机构投资人。

其中，博枫资产管理公司是该基金最大LP。也许会有人对博枫这个名字感到陌生，但这是一家资产管理规模与黑石相提并论的巨无霸。博枫总部位于多伦多，全球资产规模达到6500亿美金，在中国商业地产和物流地产领域涉足十分广泛。

这一次联手博枫，红杉中国堪称开辟了其历史以来的一个全新产品。据悉，SCIF基金将聚焦于助力数字经济、新能源和生命科学这三大领域的基础建设，助其高质量发展，促进与实体经济的深度融合。具体投资方向上，这支新基金则首次瞄向了新能源基础设施、高标准物流、冷库、数据中心、新经济产业园、高端制造厂房、生物医药产业园等。

高瓴也来了。今年8月，高瓴完成了首支20亿美元（约140亿元人民币）规模的新基建基金(Hillhouse Real Asset Opportunities Fund: HRAOF)的募集，该基金主要投资于包括生命科学园、绿色数据中心和物流及工业基础设施等，为中国实体经济发展和产业升级提供空间服务解决方案。

还有华平投资，去年年底成功完成“华平亚洲地产基金”的募集，募资总额达28亿美元，是彼时全球募资规模最大的首发地产基金之一，也是亚洲第二大的机会型不动产基金，将重点关注以物流地产、数据中心、高科技产业园区、生命科学园区和集中式公寓为代表的“新经济地产”领域。

CBC康桥资本也加入阵营，于本月初购入上海青浦工业园区生命科学园区内一块优质工业用地，该地块占地83.76亩，康桥资本计划将其开发成一个高规格的科技园，包括8个生产基地、2个研发办公楼以及其它附属设施，项目预计于2024年第二季度完成。上海之外，康桥资本近期还投资了北京的两个生物医药园，分别是位于大兴生物医药基地的“药谷一号”和位于昌平中关村生命科学园三期的“生命谷国际精准医学产业园”。

大家为何如此大手笔押注物流地产和产业园区？

中信证券研究报告显示，现代物流地产具有诸多优点，其往往处于现代物流的干线运输核心节点，出租率高，稳定性亦强，抗经济波动能力强。即便疫情影响之下，现代物流地产亦能保持较强韧性。报告还提到，目前国内物流地产的基金化运作模式已经相当成熟，也得到了大量机构投资者的检验，金融化程度极高，且租金回报率显著高于商业、写字楼等资产。

这或许正是国内外创投机构前赴后继涌入物流地产的重要元素之一。

“最近，我们团队就在找园区项目。”辗转于各大城市的边郊园区，一位投资人朋友将现代物流地产比作仓储业的明珠，“现代物流地产底层资产经营模型优秀，由于供需存在结构性矛盾，属于天然的稀缺资产。”

眼见这片正在兴起的崭新江湖渐渐变得拥挤，谁会成为“中国的黑石”呢?