记者 | 黄昱

“三支箭”齐发之后，房企融资端得到极大支持，稳房地产市场的核心将从供给端转移到需求端，只有房企恢复自我“造血”能力才能让市场最终恢复正循环。

从11月的销售数据来看，房地产市场整体继续探底，重点100城商品住宅成交面积环比延续10月的下降态势，同比降幅仍近30%。

克而瑞数据显示，百强房企11月销售规模环比微降0.3%，同比降低25.5%，降幅较9、10两月基本持平。

销售整体仍处于触底阶段的同时，房企的表现则呈现出明显分化，国央企及混合所有制房企的复苏明显强于民企，TOP20房企中华润置地、建发、绿城中国、华发、金地等央国企及混合所有制企业实现同比正增长，民企中仅滨江实现正增长。

目前购房需求端仍有待改善，克而瑞预计百强房企全年业绩的同比降幅将保持在40%以上。

在政策面全力促进解决房企短期现金流压力后，下一步是要促进市场销售企稳。

房企销售分化

2022年以来，房企销售规模前三格局已经逐步稳定，“碧保万”取代了曾经的“碧万恒”。

克而瑞数据显示，作为当前TOP3中的唯一央企，保利发展11月销售为370亿元，同比下降2.7%，而碧桂园、万科则分别同比下降32.8%至380亿元、下降29.1%至306亿元。

从累计销售来看，保利发展也相对坚挺，1-11月实现销售额约为4001亿元，同比下降19.7%。排名第一的碧桂园累计销售4614亿元，排名第三的万科累计销售3774亿元，同比下降幅度都高于保利发展。

克而瑞研究中心指出，2022年行业格局变动加剧、规模房企表现分化明显，央国企及部分优质房企相对坚挺、表现出较强的抗周期韧性，如华润置地、建发、越秀、华发、滨江、仁恒等。

据界面新闻了解，从1-11月累计销售来看，华润置地是TOP10中唯一同比降幅低于10%的房企，累计销售约为2517亿元，排名第五，较去年同期提升三个名次。

越秀地产是主流房企中唯一实现同比正增长的房企。克而瑞数据显示，前11月越秀地产实现累计销售额约为1031亿元，同比增长8.4%，排名从去年同期的41名提升至18名。

如果不是出现这波行业调整，对于越秀地产这样的区域型国企来说，很难在一年内能有如此大幅度的排名提升。

有进自然有退。已出现债务违约的融创中国前11月销售额同比下降70.7%至1613亿元，从去年同期的第3名倒退至第10名。

同样累计销售同比降幅较高的还有绿地控股、世茂、金科、雅居乐等，降幅均超过50%。

据中指院数据，今年前11月，销售额超千亿房企只有19家，较去年同期减少16家，超百亿房企100家，较去年同期减少51家。

国泰君安首席地产分析师谢皓宇表示，从2021年四季度部分房企出现债务危机以来，民营房企销售持续走弱，从2022年下半年TOP50房企改善幅度来看，央国企的复苏明显强于民企。

国泰君安研报指出，TOP50房企11月实现销售3748亿元，同比下降19.5%，较10月提升8.5个百分点，其中，民企销售增速回升，较10月提升9.2pcts达到-40.1%；央企继续保持正增长达到17.1%，较10月提升11.3pcts。

此外，据克而瑞数据，11月百强房企中有近4成企业单月业绩环比增长，其中21家企业的环比增幅在0%至30%之间，19家企业环比增幅超过30%。

即便房企销售复苏存在分化，但市场整体仍然低迷，各阵营房企销售额增速均有所下滑。

据中指院数据，今年前11月，TOP10房企销售额均值为2783.9亿元，较上年下降34.8%；TOP11-30房企销售额均值为911.9亿元，较上年下降47.2%；TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为461.0亿元和239.4亿元，同比分别下降51.1%和42.3%。

促销售成下一步重点

11月份政策端对房地产市场的修复力度其实不小，但核心还是加强对房企融资端的支持，对需求端的刺激相对有限，未能扭转需求端低迷的态势。

中指院的置业意愿调查显示，10月份购房者的置业意愿是今年以来最低的，11月多项政策利好带动置业意愿小幅回升，但就业/收入预期弱、房价下跌预期等因素仍是制约居民入市的主要因素。

在此背景下，房企遵循“以销定产”的原则，推盘意愿也不足。据中指院初步统计，1-11月，重点50城商品住宅月均供应规模1790万平方米，为2015年以来同期最低水平，同比下降超4成。

但在当前业绩完成度普遍较差的情况下，房企还是加强了年底冲刺力度，11月推盘节奏有所加快，新批上市面积环比增长49%至2132万平方米，但同比仍下降25.6%。

加快推盘节奏的同时，房企也启动了年终冲刺，通过分销提佣、折扣力度加码等方式促销。但由于购房者观望情绪较重、市场活跃度不足，这些举措也效果有限。

中指研究院指数事业部分析师孟新增表示，近期多项政策利好提振市场信心，但短期销售仍处于筑底阶段，市场恢复仍需时间。

孟新增预计，今年全年全国商品房销售面积同比降幅在22%左右，新开工面积同比降幅或接近40%，房地产开发投资额同比降幅或在8%左右。

销售端的恢复是房地产市场好转的核心关键。

从地产“第二支箭”，到金融16条政策，再到A股房企再融资放开，优质民营房企融资环境将得到较大改善，修复房地产市场的核心矛盾从供给端转移到需求端。

接下来行业关注点全面转向促销售，只有销售端恢复，房企自身的“造血能力”才能恢复，经营状况才能真正好转。

谢皓宇指出，尽管2022年针对需求端的政策持续出台，房贷利率也位于历史底部水平，但是从整体环境来看，依然不如2016年初和2009年的需求刺激力度。

“2016年初是除一线城市以外其余城市基本上都取消‘四限令’，而当前二线城市依然未完全放开。因此在面临需求端承压的情况下，预计接下来二线城市需求端政策仍有调整空间。考虑到当前保交付是首要任务，预计2023年将进一步迎来需求端的利好政策。”

孟新增也认为，因城施策力度有望继续加大，核心二线城市政策存在较大优化空间。降成本、降门槛仍是主要方向，核心一二线城市跟进优化“认房又认贷”政策，继续优化限购政策，一线城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；同时降低交易税费，契税、个人所得税、增值税等方面均存在调整空间。