文|公司研究室 方圆

近期，长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司（下称“魔方生活服务”）向港交所递交招股说明书，由摩根士丹利和建银国际担任联席保荐人。倘若魔方生活服务能够通过港交所聆讯，其将成为港股第一家内地长租公寓上市公司。

本次IPO，魔方生活服务拟将募集资金用于业务扩张及战略性收购、更新技术基础设施及创新公寓产品、持续销售及营销工作。

01、排除自如、泊寓等对手的“第一”

魔方生活服务成立于2009年，最开始在南京提供公寓租赁服务。模式上，魔方生活服务采取直营模式、加盟管理和第三方托管两种模式，向消费者提供白领公寓、蓝领公寓。

2022年6月末，魔方生活服务在26座城市经营76190套在营公寓。其中，直营模式经营50074套，占比66%；加盟管理及第三方托管模式经营26116套，占比34%。

根据招股书，2021年末以在营公寓数量计算，魔方生活服务在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。

需要注意的是，魔方生活服务的第一，是排除了链家自如寓、我爱我家相寓等分散式长租公寓，以及万科泊寓、龙湖冠寓等房企的非独立集中式长租公寓等竞争对手的情况下所取得。

2019年至2021年，魔方生活服务的平均出租率分别为88.0%、80.2%、86.5%，2022年上半年，出租率为82.4%，整体呈下降趋势。

与之对比，2022年上半年，万科泊寓出租率为94.0%，龙湖冠寓出租率为93.3%，魔方生活服务的出租率明显偏低。

02、上半年净利润下滑94%

2019年至2021年，魔方生活服务收入分别为9.5亿、9.5亿、14.7亿。2022年上半年，公司收入8.5亿，同比增长24.1%。

近两年，魔方生活服务开启轻资产扩张计划，通过加盟、托管、合资等合作方式快速提升规模。但根据目前的收入结构，直营模式仍然是公司绝对的收入支柱。2022年上半年，来自直营模式的收入为8.1亿，收入占比95.2%。

2019年至2021年，魔方生活服务毛利率分别为85.4%、82.9%、86.1%。2022年上半年的毛利率为86.0%，同比增加0.7个百分点，整体来看，魔方生活服务毛利率呈增长趋势。

2019年至2021年，魔方生活服务归母净利润分别为6037万、-2.3亿、2.8亿，2022年上半年，归母净利润为925万，同比下滑94.2%。

魔方生活服务表示，公司向客户转移增加的成本的能力有限，因为租金在租期内相对固定。但公司成本及开支仍可能会保持不变或增加，这可能会对公司的净利润率及经营业绩造成重大不利影响。

03、创始人团队早已套现走人

关于魔方服务生活的成立，网上流传过这样一个段子：2001年，在北京工作的葛岚租了一套房子，突然有一天被房东告知房子要被卖掉赶快搬出去，生气的葛岚逐渐地萌生一个想法，如果能为租房者提供安全、稳定且服务好的公寓，应该非常受欢迎。

2009年，葛岚等人在南京推出首个租赁公寓项目，通过长期租用城市里的闲置办公用房甚至毛坯房，自行改造成酒店式公寓后对外出租。

成立之初，创始人葛岚持股35.06%，陆欣持股32.05%，其余6名股东共持股32.89%。

魔方生活服务从2009年成立至今，共经历了8轮融资，投后其估值从2012年的2.9亿港元增长至2021年的76.0亿港元，十年时间估值翻了25倍。

但上市前，魔方生活服务最大的股东早已不是葛岚。IPO前，葛岚仅持股2.86%，创始人团队8人仅持股6.92%。

IPO前，公司最大股东为华平投资，曾参与魔方生活服务数轮融资，共持有51.62%股权。2016年，魔方生活服务完成C轮融资后，创始人之一的张红漫将其持有的73085股股份，以3936.2万元的价格转让给华平投资。半年后，葛岚将手中部分股权转让给华平投资，套现2499.96万元后离职。

资料显示，华平投资成立于1966年，是中国及东南亚最大的私募股权投资机构之一。2022年6月末，华平投资管理资产超过850亿美元，已对超过40家地产企业投资超过65亿美元。