文|酒管财经 

编辑|阿鳅

“由于第三方平台信息显示可能有点滞后，目前公司并不存在被执行股权冻结的情况。”对于近期沸沸扬扬的魔方公寓10亿元股权被冻结的消息，该公司相关负责人如此对外表示。

解得了冻结，解不开的是疑惑。对于这家正在冲击IPO的长租公寓品牌来说，此时出现负面并不是好的局面。结果可以看到，这引发了外界对其新一轮的质疑声。

首先，引发10亿元股权冻结的租赁合同纠纷，其原告方上海永久建筑集团有限公司为魔方公寓的业主，前身为微领地创客空间旗下的项目之一。2021年，正式依靠收购微领地旗下项目，魔方公寓规模获得大幅扩张。

但也正是大量非自营项目的进入，拖累了魔方公寓的整体盈利水平。

其次，尽管长租公寓市场增长迅速，但投资者对长租公寓商业模式仍心存疑虑，加之房地产整体市场尚未回暖，魔方公寓此时上市，难言乐观。

10亿股权风波

近日有消息称，魔方公寓母公司魔方投资新增股权冻结信息，冻结股权标的为其在上海的子公司，冻结股权数额为10亿元人民币，冻结日期自2022年11月25日至2025年11月24日。

对此，魔方公寓对外称，“此次事件系企业解决合同纠纷的普通法律程序，当时原告方发起诉讼时要求冻结我方10亿元资金，后续法院方又接受了我方申请，并下裁决书解封被冻结资金。但由于第三方平台信息显示可能有点滞后，目前公司并不存在被执行股权冻结的情况。”

显然，被冻结的股权已然解封。但透过该事件，却透露出了魔方公寓与业主之间的纠葛。这是否会影响其经营情况，是外界关注的重点。

经过各方媒体的公开报道，大概能梳理清楚各方的身份。上海永久为魔方公寓的业主，其公司注册地为上海市浦东新区衡安路1000号1幢，也正是魔方公寓上海外高桥衡安路店的地址。

上述门店由上海永久作为出租人，与承租人上海盛铎订立的物业租赁合约及补充协议，总可出租面积约为15283.54平方米的物业出租予上海盛铎，作零售住宅及办公用途。

业主的身份之外，魔方公寓上海外高桥衡安路店也曾是微领地青年社区的业主。2021年，魔方公寓曾进行大手笔收购之时，其中就包括该项目。

如此说来，二者极具渊源，是长久的合作伙伴。据了解，魔方公寓上海外高桥衡安路店累计包含562个公寓单元及1个零售单元。根据物业租赁合约及补充协议，该物业租期为15年，物业内单套公寓的租金约2000元-3500元/月，一楼零售单元的每月租金则介于每平方米120元至170元之间。

时至今日，二者却对簿公堂，不胜唏嘘。而此事正好发生在冲击IPO的关键时刻，这对魔方公寓来说，不是一个好消息。

收购双刃剑

魔方公寓与上海永久的关系还要追溯到2021年。

当年1月31日，魔方公寓完成了对微领地创客空间运营管理集团股份有限公司全资拥有的21家项目公司100%的股权收购。

这只是其大规模收购的一部分，随后一年的时间当中，其又收购了上海胤臣、上海景闳、上海灏吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下项目。

要承认的是，收购确实在短期内增厚了魔方公寓的利润。2020年，魔方公寓的净利润为-2.31亿元，但到了2021年，其净利润却飙升至2.95亿元。这离不开其一系列的收购操作。

但这种业绩增量并不持续，2022上半年，魔方生活的业绩表现便出现了明显下滑。当期，该公司实现营收8.5亿元，较去年同期增长24.15%，期内利润仅有41万元，较2021年上半年的1.62亿元大幅下滑99.75%；对应归母净利润同比下滑94.2%至924.8万元，少数股东应占净利润则同比下滑487.46%至-883.8万元。

从上述数据来看，超过76000套公寓，仅仅实现了41万元的利润，换算下来，每套公寓仅仅盈利5.38元。

不仅如此，大规模收购使得加盟管理和第三方托管门店激增，2019~2020年时，该类型门店仅为8167家和7149家，而2021年终，该类型门店激增至25813家。

大量的加盟管理和第三方托管门店涌入魔方公寓的体系当中，拖累了其净利润水平。

招股书显示，在直营模式之下，魔方公寓的2019年-2022年上半年的毛利率水平基本稳定在86%上下，对应的净利润率却只有0.05%。对比之下，加盟管理和第三方托管模式下，2022年上半年毛利率水平达到最高值，但也仅有68.8%，与直营模式相距甚远。

对魔方公寓来说，大规模的收购已然形成了一把双刃剑。

长租公寓迎来好时代？

从大环境来讲，长租公寓市场正迎来新一轮的发展机遇。

在市场规模上，公开数据显示，2017年，我国租房市场规模在1.38万亿左右，根据链家研究院预测，到2020年，我国租房人口将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场的规模将增至2.9万亿元。

而在政策端，党的二十大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

在往前，2016年12月，政策定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，提出要建立多渠道共计、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动各种住房租赁市场发展的政策逐步出台。

这引得众多企业参与其中，龙湖冠寓、万科泊寓等传统房企以及新势力长租公寓运营商，正响应国家租售并举政策，推出集中式长租公寓。

在此背景下，魔方公寓的竞争力并不突出。

对比2022上半年魔方生活的76190套在营公寓，同期，万科泊寓累计开业16.95万间，管理房源20.99万间；龙湖冠寓开业规模超11万间。

另一方面，投资者还没有从“爆雷”“租金贷”等长租公寓负面消息当中缓过神来。而从本质上讲，魔方公寓仍未摆脱“二房东”的身份，即不拥有房屋的产权，只是房子装修、出租的中介商。

魔方公寓目前共有两种运营租赁公寓的模式，分别是直租模式与加盟管理和第三方托管模式。

所谓的直租模式就是行业中常说的包租模式，即魔方公寓需要支付物业租金并对其进行运营管理。而加盟管理和第三方托管模式则与酒店加盟模式类似，魔方公寓以自有品牌或委托方认可的其他品牌对公寓进行运营管理，实现轻资产输出。

在直营模式下，魔方生活向目标公寓物业的业主或授权承租人整租或租赁部分的楼宇，通常会就此类公寓物业订立长期租约，初始租期一般介乎10至15年。

而在按照统一的标准对租赁物业进行改造及装修后，公司向住户提供该等租赁公寓以及全套优质服务。住户通常与公司签订为期一年的租赁合同（经双方同意后可续租），并按季度或按月支付租金。

在此模式下，形成了持续投入追求规模增长与难以短期回收资金的悖论，只能依靠资本长期投入，青客、蛋壳已然是前车之鉴。

而对于魔方公寓来说，显然还需要为投资者讲述新的故事。